2021年，是我國(guó)“十四五”規(guī)劃的開(kāi)局之年，也是物業(yè)管理行業(yè)改革發(fā)展40年。40年來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)在改善人居和工作環(huán)境、滿足居民的美好生活向往、維護(hù)城市安全運(yùn)行和社會(huì)穩(wěn)定等方面發(fā)揮了重要作用。近期，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)面向全行業(yè)組織開(kāi)展了“物業(yè)管理改革發(fā)展40年展望與思考”主題征文活動(dòng)，展望行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)微信、官網(wǎng)和《中國(guó)物業(yè)管理》雜志近期陸續(xù)刊登部分征文稿件。
文/趙宗杰(上海東湖物業(yè)管理有限公司)
2021年7月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等八部門發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序》的通知，提出力爭(zhēng)用3年左右時(shí)間，對(duì)“物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域人民群眾反映強(qiáng)烈、社會(huì)關(guān)注度高的突出問(wèn)題”進(jìn)行整治。這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)一步規(guī)范自身行為，加大物業(yè)服務(wù)收費(fèi)信息公開(kāi)力度，讓群眾明明白白消費(fèi)。而對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，加大信息公開(kāi)力度的前提，首先要做好企業(yè)自身的規(guī)范經(jīng)營(yíng)，特別是財(cái)務(wù)工作的規(guī)范管理。
“業(yè)財(cái)融合”是近年來(lái)的熱詞，也是各行各業(yè)研究提升財(cái)務(wù)管理水平的探討話題，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，通過(guò)業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)相融合，可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)一體化的財(cái)務(wù)管理。而從財(cái)務(wù)管理的角度看，“業(yè)財(cái)融合”就是要在充分了解企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的前提下，通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表、數(shù)據(jù)模型、分析報(bào)告等方式，支持企業(yè)業(yè)務(wù)拓展，確保企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的實(shí)現(xiàn)。就此意義上來(lái)說(shuō)，運(yùn)用“業(yè)財(cái)融合”的財(cái)務(wù)管理理念構(gòu)建企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系，值得業(yè)內(nèi)企業(yè)實(shí)踐和探索。
01
用財(cái)務(wù)管理的眼光去解讀物業(yè)管理合同
一是依照物業(yè)合同條款。物業(yè)管理合同既是實(shí)施物業(yè)服務(wù)規(guī)范的準(zhǔn)繩，也是物業(yè)財(cái)務(wù)管理的依據(jù)，全面地了解、剖析所在項(xiàng)目的物業(yè)管理合同，是實(shí)現(xiàn)“業(yè)財(cái)融合”的財(cái)務(wù)管理前提任務(wù)。作為物業(yè)財(cái)務(wù)管理，應(yīng)搞明白什么是酬金制和包干制的管理特點(diǎn)，以及相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)范要求;應(yīng)弄清楚哪些物業(yè)費(fèi)用可以最終成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)，而哪些只是為業(yè)主代勞;應(yīng)全面掌握物業(yè)管理合同中所涉及的財(cái)務(wù)管理?xiàng)l款，哪些具有約束力，哪些必須規(guī)范等內(nèi)容。這樣，才能真實(shí)地用財(cái)務(wù)管理的方式去反映物業(yè)項(xiàng)目真實(shí)的獲利能力。
二是制定財(cái)務(wù)政策方案。在知悉物業(yè)管理合同的收費(fèi)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、以及約定的財(cái)務(wù)管理要求后，隨之需明確管理項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算政策和財(cái)務(wù)管理方案。因物業(yè)管理模式分酬金制或包干制的不同，則對(duì)物業(yè)費(fèi)收入的確認(rèn)方式會(huì)產(chǎn)生總額法和凈額法兩種選擇;因業(yè)主委托服務(wù)的多樣性，則對(duì)代收代付還是納入物業(yè)費(fèi)支出需要有所區(qū)分;此外，物業(yè)管理行業(yè)“營(yíng)改增”后，涉及應(yīng)稅勞務(wù)服務(wù)符合何種增值稅稅率，業(yè)務(wù)性質(zhì)是屬于混合銷售還是兼營(yíng)銷售，如何獲取合理的進(jìn)項(xiàng)稅予以抵扣來(lái)減少成本費(fèi)用等等，都是需要逐一予以規(guī)范、落實(shí)，以確保物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)的財(cái)務(wù)核算符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅務(wù)規(guī)定的要求。
三是落實(shí)財(cái)務(wù)管理約定。隨著業(yè)主方維權(quán)意識(shí)的逐步加強(qiáng)，物業(yè)管理所涉及的資金是否合理的被使用備受業(yè)主關(guān)注，往往被約定在物業(yè)服務(wù)合同中，因此按物業(yè)管理合同約定，履行業(yè)主方所要求的財(cái)務(wù)管理工作，是財(cái)務(wù)管理服務(wù)業(yè)務(wù)項(xiàng)目的具體表現(xiàn)。包括如財(cái)務(wù)專項(xiàng)審計(jì)、維修資金專項(xiàng)檢查、物業(yè)費(fèi)收支張貼公布、以及業(yè)主要求的其他相關(guān)財(cái)務(wù)管理工作等。因此，逐一解讀物業(yè)管理合同中的財(cái)務(wù)管理約定，并結(jié)合國(guó)家、政府頒布的各項(xiàng)規(guī)定，從而確保物業(yè)項(xiàng)目在日常財(cái)務(wù)管理有效開(kāi)展。
02
用物業(yè)管理的特點(diǎn)去優(yōu)化財(cái)務(wù)管理
一是完善財(cái)務(wù)內(nèi)控體系。近年來(lái)物業(yè)服務(wù)企業(yè)逐步向多元化發(fā)展的趨勢(shì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模也不斷發(fā)展，所涉及的業(yè)務(wù)量、資金量都呈上升趨勢(shì)，不再是傳統(tǒng)意義上的僅僅收取物業(yè)費(fèi)的模式，物業(yè)管理項(xiàng)目分散、人員素質(zhì)不高、管理目標(biāo)不統(tǒng)一、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈等因素都是物業(yè)財(cái)務(wù)管理的難點(diǎn)。因此，系統(tǒng)化的建立財(cái)務(wù)管理模式是貫徹于物業(yè)服務(wù)企業(yè)整個(gè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之中，是確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，規(guī)范物業(yè)財(cái)務(wù)相關(guān)環(huán)節(jié)的制度保障。結(jié)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理流程，實(shí)際表明物業(yè)服務(wù)企業(yè)所需的內(nèi)控管理環(huán)節(jié)應(yīng)大致包括如下幾方面：
二是落實(shí)財(cái)務(wù)預(yù)算管控。物業(yè)財(cái)務(wù)管理的預(yù)、決算工作是確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)去評(píng)估和控制物業(yè)項(xiàng)目是否有效執(zhí)行的手段之一，是體現(xiàn)物業(yè)項(xiàng)目日常運(yùn)維是否達(dá)到了應(yīng)有的獲利能力。因此，應(yīng)結(jié)合所在物業(yè)項(xiàng)目的特點(diǎn)，在充分評(píng)估物業(yè)項(xiàng)目的盈利點(diǎn)和各項(xiàng)收支來(lái)源，編制的收支管理報(bào)表，通過(guò)月度、季度、年度的預(yù)算執(zhí)行情況跟蹤，結(jié)合各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)(如物業(yè)費(fèi)收繳率、酬金及利潤(rùn)率、當(dāng)年欠費(fèi)率、歷年催收率等)，落實(shí)物業(yè)項(xiàng)目考核機(jī)制，以確保物業(yè)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)管理可控范圍執(zhí)行。
三是建立物業(yè)財(cái)務(wù)BP。財(cái)務(wù)BP全稱Business Partner，官方定義為“業(yè)務(wù)伙伴”，是一種財(cái)務(wù)組織模式創(chuàng)新形式，是財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)型的模式之一，同時(shí)也是新模式下的一個(gè)新興財(cái)務(wù)崗位。物業(yè)財(cái)務(wù)BP是應(yīng)主要具備幾方面的職能：
其一全面掌握物業(yè)服務(wù)企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)的管理工作;
其二能統(tǒng)籌協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部主要的業(yè)務(wù)拓展和管理部門，如市場(chǎng)部、管理部、事業(yè)部、企劃部等，完成財(cái)務(wù)管理事項(xiàng)的對(duì)接工作;
其三負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目承接測(cè)算評(píng)估和項(xiàng)目退盤清理結(jié)算的審查工作;其四負(fù)責(zé)項(xiàng)目日常財(cái)務(wù)運(yùn)行和財(cái)務(wù)內(nèi)控落實(shí)的監(jiān)督工作。
因此，物業(yè)財(cái)務(wù)BP是扮演者“業(yè)財(cái)融合”的重要角色，在理解物業(yè)管理的特點(diǎn)同時(shí)實(shí)施專業(yè)的財(cái)務(wù)工作，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)的中做好財(cái)務(wù)的保駕護(hù)航。
03
用信息技術(shù)的手段去提升“業(yè)財(cái)融合”
一是提升收費(fèi)管理體驗(yàn)。物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要收入來(lái)源，是企業(yè)賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，加強(qiáng)與規(guī)范對(duì)物業(yè)收費(fèi)的管理是物業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中重要內(nèi)容之一。當(dāng)下的物業(yè)服務(wù)企業(yè)紛紛加大了對(duì)物業(yè)收費(fèi)系統(tǒng)的研發(fā)投入，其目的在于提升物業(yè)客戶和業(yè)主的體驗(yàn)，從而加快物業(yè)管理費(fèi)的收繳。數(shù)字化的物業(yè)收費(fèi)系統(tǒng)應(yīng)如實(shí)的為物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映物業(yè)費(fèi)是否按時(shí)足額被收取、有否存在物業(yè)資金拖繳或被挪用、收費(fèi)臺(tái)賬與到賬資金是否賬實(shí)相符、等收費(fèi)監(jiān)管環(huán)節(jié)，同時(shí)還能反映物業(yè)服務(wù)滿意度和服務(wù)需求。此外，物業(yè)收費(fèi)系統(tǒng)還可以全面對(duì)接稅務(wù)開(kāi)票、銀行對(duì)賬、賬務(wù)處理等多方面系統(tǒng)，更有效地提升收費(fèi)管控。
二是構(gòu)建資金管理平臺(tái)。資金是企業(yè)的生命之泉，資金流動(dòng)才能產(chǎn)生它的價(jià)值。作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，依靠物業(yè)酬金或管理利潤(rùn)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要利潤(rùn)來(lái)源，但由于各種原因物業(yè)資金不能及時(shí)回籠到賬，往往造成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)苦難，資金的籌劃是物業(yè)財(cái)務(wù)管理的必修課。
一位物業(yè)資深人士曾這樣評(píng)價(jià)物業(yè)資金的催收：“每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人都應(yīng)明白今天的物業(yè)費(fèi)和明天的價(jià)值是不同的，要加強(qiáng)資金催收意義非同尋?！?。這句話的意義就是貨幣資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)。
作為物業(yè)財(cái)務(wù)管理，應(yīng)建立資金管理平臺(tái)，實(shí)施資金收支兩條線的管理模式：即加強(qiáng)對(duì)物業(yè)收費(fèi)的催收到賬，加快資金的流入;同時(shí)建立應(yīng)付賬款管理，嚴(yán)格落實(shí)供應(yīng)商合同的賬期，合理調(diào)配資金的流出;在確保項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)資金合理使用，做好資金歸集與籌措;此外，還應(yīng)積極與銀行金融機(jī)構(gòu)的合作，做好資金賬戶的管理和優(yōu)化，在跟蹤每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的資金流向的同時(shí)，集中資金管理，提高資金留存收益。
三是打造一體化的財(cái)務(wù)ERP?，F(xiàn)代化的物業(yè)財(cái)務(wù)ERP是融合財(cái)務(wù)管理和物業(yè)服務(wù)兩者緊密的結(jié)合在一起系統(tǒng)。財(cái)務(wù)系統(tǒng)不再僅僅是做做賬、出出表的核算軟件，一個(gè)共享的、多元化的財(cái)務(wù)ERP平臺(tái)，應(yīng)具備預(yù)算管理、物業(yè)繳費(fèi)、費(fèi)用報(bào)銷、報(bào)表管理、采購(gòu)管理、庫(kù)存管理、資金平臺(tái)、以及賬務(wù)核算等財(cái)務(wù)模塊，是全方位的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)管理平臺(tái)，是能將業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)提煉并財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)相結(jié)合，通過(guò)財(cái)務(wù)ERP平臺(tái)的數(shù)據(jù)模型去實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)分析和展現(xiàn)，從而為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理者經(jīng)營(yíng)決策提供有效地?cái)?shù)據(jù)支持。
不斷提升財(cái)務(wù)管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)重要管理工作之一，只有通過(guò)管理觀念的轉(zhuǎn)變、財(cái)務(wù)制度的革新、數(shù)字信息化的運(yùn)用，真正將“業(yè)財(cái)融合”的財(cái)務(wù)管理理念引用到物業(yè)管理服務(wù)中，才能使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場(chǎng)拓展、管理運(yùn)行、業(yè)務(wù)創(chuàng)造等方面在財(cái)務(wù)的支撐和保障下長(zhǎng)足發(fā)展，從而在未來(lái)的發(fā)展中把握先機(jī)、占據(jù)優(yōu)勢(shì)。