文/李曉萌（北京首都開發(fā)控股(集團)有限公司）
近年來，隨著《物業(yè)管理條例》《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》的實施，物業(yè)管理招投標制度不斷健全、完善，物業(yè)服務招投標活動能夠在公開、公平、公正、誠實信用的原則下有序開展。但是，物業(yè)服務招投標過程中也呈現(xiàn)出諸多問題，特別是投標文件瑕疵較多降低了投標企業(yè)在物業(yè)項目投標活動中的競爭力。本文就投標人在招投標活動中的不規(guī)范行為及投標文件中的常見問題進行闡述并明確改進方法。
投標人的不規(guī)范行為
投標人在招投標活動中的不規(guī)范行為主要集中在以下三點：一是與招標人、代理公司勾結，私下聯(lián)系、賄賂甲方或代理機構，通過不正當手段中標。二是投標人間通過圍標輪流坐莊或私下商定投標報價，其中一家公司中標后再返給其他公司好處。三是投標人通過借用他人資質(zhì)、篡改企業(yè)業(yè)績等行為隱瞞真實情況，主要在財務信息、納稅社保、企業(yè)資格、企業(yè)業(yè)績、項目人員資歷及業(yè)績、認證證書等方面作偽，使其符合招標文件要求并具備投標資格，或通過虛假資料騙取中標。
投標人的不正規(guī)行為，使其中標無效，投標單位還會受到法律制裁。物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)自身情況、實力狀況參與業(yè)務水平相當?shù)捻椖客稑耍瑢Σ荒苓_到招標文件要求的，應總結企業(yè)不足之處，增強業(yè)務能力、提升綜合實力、提高投標文件編制水平以適應市場需求。
投標文件中的常見問題及解決辦法
一是符合性審查項目不滿足招標文件要求。符合性審查是依據(jù)招標文件的規(guī)定，從投標文件的有效性、完整性和對招標文件的響應程度進行檢查，以確定是否對招標文件的實質(zhì)性要求作出響應。投標人應嚴格按照招標文件中的格式要求進行編制、簽章、密封。按招標文件中規(guī)定的金額提交投標保證金，并在規(guī)定時間內(nèi)遞交投標文件。物業(yè)服務企業(yè)在投標文件編制完成后一定要多人多遍檢查，確保投標文件完整有效、完全響應招標文件要求，任何一點疏忽都會存在使標書成為無效標或廢標的風險。
二是資格性審查項目不滿足招標文件要求。資格性審查主要是對資格預審申請人或投標人的經(jīng)營資格、專業(yè)資質(zhì)、財務狀況、技術能力、管理能力、業(yè)績、信譽等方面內(nèi)容進行審查，以判定其是否具有參與項目投標和履行合同的資格及能力。資格性審查是審核企業(yè)及其工作人員的資質(zhì)是否符合標書要求，是否有弄虛作假的行為。物業(yè)服務企業(yè)應整合企業(yè)各方面力量，真實反映企業(yè)現(xiàn)狀，不能用欺詐手段騙取中標，對不能滿足招標文件要求的部分，分析原因盡快彌補不足以達到市場需求，用正當手段參與日后投標、擴大市場份額。
三是存在重大負偏離、未能實質(zhì)響應招標文件要求。技術、商務偏離表是編制投標文件的核心內(nèi)容之一，特別是其中的星標條款尤為重要。投標人一定要根據(jù)自身情況逐項標注正、負偏離或無偏離，并按招標文件要求備注必要說明。未能按招標文件要求填寫的或出現(xiàn)有招標人不能接受的負偏離，都會使其成為廢標。若偏離表標注無偏離，但不能按招標文件要求提供證明材料的，也會按未完全響應招標文件處理。
四是服務方案沒有針對性。服務方案千篇一律，甚至幾個投標項目共用同一方案，使得物業(yè)服務企業(yè)不能有的放矢地針對該項目做出合理的技術方案。某些物業(yè)服務企業(yè)甚至在投標文件中出現(xiàn)其他物業(yè)項目的名稱或地址。物業(yè)服務企業(yè)在編制服務方案時應著重分析本項目的重點、難點，并做出有針對性的解決方案，切實可行地滿足招標人的項目需求。
五是應急措施不全面、可實施性差。多數(shù)投標人通常在投標項目中使用同一套應急措施，生搬硬套的措施方案不切合實際、可實施性差。全面、詳細、合理是編制應急預案的關鍵，物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)投標項目的現(xiàn)狀和特點，結合企業(yè)優(yōu)勢，做出適合本企業(yè)、合乎該項目的應急預案，并成立應急預案小組，確定責任人、明確分工。
六是培訓方案不能與時俱進。投標人制定的培訓方案通常是針對保潔、保安、客服人員的教育內(nèi)容和培訓計劃。這是最基礎的一線作業(yè)培訓內(nèi)容，任何一家物業(yè)服務企業(yè)都會有相關培訓。能夠展現(xiàn)企業(yè)培訓特點的是如何提升服務質(zhì)量、如何提高物業(yè)管理效率的培訓。因此，在編制投標文件時，企業(yè)應通過培訓方案彰顯企業(yè)在項目實施中注重提升發(fā)展，以及給客戶帶來更好服務體驗的意愿和能力。
七是項目人員、機械設備配備不足。項目組織機構、各工種人員數(shù)量、人員資歷、業(yè)績以及設備設施的規(guī)格型號、數(shù)量應完全滿足招標文件要求，若招標文件無明確要求也應按服務方案內(nèi)容配備相應人員和設備。方案與配備力量不對等也容易給評審專家留下服務方案脫離實際的印象。
八是同類業(yè)績不能滿足招標文件要求。企業(yè)在提供業(yè)績時應與本項目的服務內(nèi)容、對象相類似，如招標文件要求提供政府、事業(yè)單位物業(yè)服務同類業(yè)績時，就不能提供社區(qū)、商業(yè)物業(yè)項目業(yè)績，同時業(yè)績的合同金額、服務面積、項目時間等也應滿足招標文件要求。業(yè)績資料需提供合同首頁、服務內(nèi)容頁、合同金額頁、簽字蓋章頁等，如要求提供中標通知書的也應一并提供。若任意一項不符合招標文件要求都不能作為合格業(yè)績。此外，增設物業(yè)服務評價考核指標，更能反映物業(yè)服務企業(yè)管理水平和服務質(zhì)量，同時體現(xiàn)出物業(yè)服務企業(yè)的實力和優(yōu)良口碑。
九是服務承諾、增值服務沒有亮點。多數(shù)物業(yè)服務企業(yè)的投標文件在服務承諾和增值服務上沒有突出之處，基本是“萬能條款”，用在哪個投標項目均可。但這兩點正是招標人較為關注的內(nèi)容，它體現(xiàn)了投標單位對項目的重視程度。投標單位應講信譽、重承諾，在投標文件中明示自身在人力、物力、財力、時間上的承諾，展現(xiàn)履約能力。有實力的投標單位還可以在服務品質(zhì)和售后服務上作出進一步的承諾，給招標人全方位的保障。增值服務可謂是投標文件的點睛之處，可讓平庸的物業(yè)服務方案平添幾分色彩。增值服務要有新意，要能拉近甲、乙方距離，讓招標人感受到投標單位的誠意。增值服務也體現(xiàn)了投標單位的綜合實力、業(yè)務能力和企業(yè)文化，能給客戶更好的服務體驗。高品質(zhì)的物業(yè)項目往往會給房地產(chǎn)銷售、商業(yè)租賃帶來更多收益。
十是投標報價低于成本或報價組成不合理。商務報價是投標文件的重要組成部分，合理低價可以使招標人獲得性價比高的物業(yè)服務。但報價低于成本，則讓項目有難以實現(xiàn)服務品質(zhì)的風險。投標單位可根據(jù)服務業(yè)務費用和自身管理成本核算項目成本，再加上合理利潤、稅金構成項目總費用，若考慮競標效果，再做出可接受的讓利。報價的高低還要考慮報價分值計算方法，投標時通過測算評估使報價更趨于基準價。
招投標活動是優(yōu)勝劣汰、適者生存的市場洗禮，每一位物業(yè)人都應該做好挑戰(zhàn)的準備。物業(yè)服務企業(yè)要遵守法律法規(guī)，通過提高自身管理水平和服務質(zhì)量，在激烈的市場競爭中獲取更多的中標機會。在投標文件編制過程中，物業(yè)服務企業(yè)應重視信譽、注重形象，自覺抵制不正當競爭行為，使招投標活動更加法治化、規(guī)范化、科學化。只有內(nèi)練投標文件編制能力、外練物業(yè)服務水平，才能使企業(yè)發(fā)展成為追逐服務品質(zhì)、增強綜合實力、贏得良好口碑的行業(yè)領軍者。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2021年第10期）