2021年，是我國(guó)“十四五”規(guī)劃的開(kāi)局之年，也是物業(yè)管理行業(yè)改革發(fā)展40年。40年來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)在改善人居和工作環(huán)境、滿足居民的美好生活向往、維護(hù)城市安全運(yùn)行和社會(huì)穩(wěn)定等方面發(fā)揮了重要作用。近期，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)面向全行業(yè)組織開(kāi)展了“物業(yè)管理改革發(fā)展40年展望與思考”主題征文活動(dòng)，展望行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)微信、官網(wǎng)和《中國(guó)物業(yè)管理》雜志將陸續(xù)刊登部分征文稿件。
下足“繡花”功夫，擔(dān)起社區(qū)治理新使命
文/ 林常青（中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、福建省第十三屆人大代表、福建永安物業(yè)管理有限公司董事長(zhǎng)）
2013年，黨的十八屆三中全會(huì)就正式提出社會(huì)治理這一概念，取代了長(zhǎng)期以來(lái)“社會(huì)管理”的表述。社會(huì)治理與社會(huì)管理之間雖只有一字之差，卻代表著中國(guó)共產(chǎn)黨治國(guó)理政的重大變化，從強(qiáng)調(diào)政府監(jiān)管、管控向政府和非政府組織共管共治轉(zhuǎn)變。黨的十九屆四中全會(huì)又進(jìn)一步提出建設(shè)國(guó)家治理體系和治理能力現(xiàn)代化的新思想、新戰(zhàn)略、新舉措。
2021年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等十部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》明確強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持和加強(qiáng)黨對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，推動(dòng)物業(yè)管理融入基層社會(huì)治理體系。由此可見(jiàn)，在物業(yè)管理行業(yè)改革發(fā)展40年這一歷史節(jié)點(diǎn)，融入基層社會(huì)治理已經(jīng)成為物業(yè)服務(wù)新的使命。
01
物業(yè)服務(wù)是社區(qū)治理的基礎(chǔ)和保障
正如習(xí)近平總書(shū)記強(qiáng)調(diào)的，社區(qū)是黨和政府聯(lián)系、服務(wù)居民群眾的“最后一公里”。社區(qū)治理作為基層社會(huì)治理的重要環(huán)節(jié)，是實(shí)現(xiàn)國(guó)家治理體系和治理能力現(xiàn)代化的基礎(chǔ)工程，基層社會(huì)治理能力往往體現(xiàn)在社區(qū)治理能力以及其績(jī)效上。而物業(yè)服務(wù)又是社區(qū)治理的重要工作與內(nèi)容。
歷經(jīng)近40年的發(fā)展，我國(guó)內(nèi)地物業(yè)管理行業(yè)逐步走上法治化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化和規(guī)范化的發(fā)展道路，服務(wù)理念不斷深化，管理手段不斷豐富，資本市場(chǎng)持續(xù)關(guān)注，企業(yè)實(shí)力也逐步提升，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已成為居民百姓美好生活的服務(wù)商和不動(dòng)產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)集成商。
物業(yè)服務(wù)已經(jīng)覆蓋了所有的不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，有寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、居住小區(qū)、高校校區(qū)、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等?？梢哉f(shuō)，只要有不動(dòng)產(chǎn)建筑物和配套設(shè)施的地方，就有物業(yè)服務(wù)。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定：物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。在實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與街道和居委會(huì)、業(yè)委會(huì)聯(lián)系密切，不僅為業(yè)主提供保安、保潔、保綠、保修等服務(wù)，而且還為業(yè)主提供一部分社區(qū)公共服務(wù)，有助于增強(qiáng)社區(qū)的韌性，這在新冠肺炎疫情防控期間表現(xiàn)得尤為突出。換句話說(shuō)，物業(yè)服務(wù)水平和質(zhì)量直接影響著社區(qū)治理水平和社會(huì)治理能力。
當(dāng)前，作為社會(huì)最基礎(chǔ)單元的社區(qū)己經(jīng)成為社會(huì)治理創(chuàng)新最為活躍的試驗(yàn)田，是國(guó)家治理體系最重要、最基礎(chǔ)的領(lǐng)域，是走向善治的基石。只有社區(qū)物業(yè)服務(wù)正常了，社區(qū)百姓居民生活安定了，社會(huì)治理能力與社會(huì)治理績(jī)效才能顯現(xiàn)。因此，物業(yè)服務(wù)是社區(qū)治理與社會(huì)治理的基礎(chǔ)和保障。
02
物業(yè)服務(wù)融入社區(qū)治理要找準(zhǔn)切入點(diǎn)
物業(yè)服務(wù)企業(yè)融入社區(qū)治理需要找準(zhǔn)切入點(diǎn)，主要從以下幾個(gè)方面開(kāi)展工作：
一是參與締造社區(qū)命運(yùn)共同體。
筆者認(rèn)為，社區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)、居民委員會(huì)是社區(qū)治理的核心權(quán)利主體和責(zé)任主體?！痘窗彩凶≌飿I(yè)管理?xiàng)l例》第83條提到，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理工作協(xié)商會(huì)辦制度。根據(jù)這一社區(qū)治理工作機(jī)制，公安派出所、社區(qū)居(村)民委會(huì)、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)委會(huì)、業(yè)主代表、相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員、社會(huì)組織等相關(guān)主體，可以通過(guò)協(xié)商共同處理物業(yè)服務(wù)中出現(xiàn)的矛盾糾紛和相關(guān)問(wèn)題，為加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的法治基礎(chǔ)，有助于形成社區(qū)治理多元主體共建共治共享的新格局。
二是通過(guò)改進(jìn)物業(yè)服務(wù)助力社區(qū)治理水平提升。
作為首個(gè)國(guó)家層面的城鄉(xiāng)社區(qū)治理綱領(lǐng)性文件，《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見(jiàn)》把物業(yè)服務(wù)作為城鄉(xiāng)社區(qū)治理的五個(gè)短板之一給予提出，這說(shuō)明黨中央和國(guó)務(wù)院已經(jīng)看到了改進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)以提升社區(qū)治理水平的重要性與必要性。在這種政策導(dǎo)向下，全體物業(yè)服務(wù)人要正視不足，積極參與社區(qū)治理，助力社區(qū)治理;物業(yè)服務(wù)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)善于借力，抓住國(guó)家治理體系和治理能力現(xiàn)代化的機(jī)遇期，爭(zhēng)取最大限度分享國(guó)家政策紅利，承擔(dān)起在社區(qū)治理中的新使命!
三是研究促進(jìn)解決物業(yè)服務(wù)暴露的痛點(diǎn)、難點(diǎn)與堵點(diǎn)。
在融入社區(qū)治理的過(guò)程中，一些痛點(diǎn)、難點(diǎn)與堵點(diǎn)需要行業(yè)共同研究解決，主要包括以下幾個(gè)方面：
首先，物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系的另一方主體——業(yè)主、業(yè)委會(huì)和業(yè)主大會(huì)，是社區(qū)治理中最重要的權(quán)利主體和責(zé)任主體。但就目前來(lái)看，業(yè)主、業(yè)委會(huì)和業(yè)主大會(huì)這三者對(duì)小區(qū)公共服務(wù)、公共事務(wù)、公共安全的參與度不高，缺乏積極性和主動(dòng)性。其次，業(yè)主和物業(yè)使用人公共意識(shí)淡薄，加上執(zhí)法部門(mén)公共管理缺位，小區(qū)發(fā)生的汽車(chē)刮擦、高空拋物、寵物擾民等糾紛事件無(wú)法得到及時(shí)協(xié)調(diào)解決。再次，物業(yè)承接查驗(yàn)制度沒(méi)有全面落實(shí)，由此引發(fā)的物業(yè)管理糾紛占比高。如，由于防水處理不到位造成的建筑物漏水滲水事件，引發(fā)了開(kāi)發(fā)商與施工單位之間、建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間、相鄰業(yè)主之間的矛盾糾紛，從而使得小區(qū)不和諧現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。最后，當(dāng)物業(yè)人與業(yè)主發(fā)生物業(yè)糾紛時(shí)，缺乏第三方主體的協(xié)調(diào)和處理。業(yè)委會(huì)、物業(yè)管委會(huì)、居委會(huì)、行業(yè)主管部門(mén)等第三方主體應(yīng)積極從中協(xié)調(diào)與斡旋，盡快協(xié)商解決糾紛。
總的來(lái)看，物業(yè)服務(wù)融入基層社會(huì)治理是大勢(shì)所趨，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極研究參與社區(qū)治理的新思路、新方法、新舉措，下足“繡花功夫”，擔(dān)起在社區(qū)治理中的新使命。