文/馬小方（中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)法律政策工作委員會(huì)副秘書長、北京高文(西安)律師事務(wù)所合伙人
新規(guī)定出臺(tái)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全財(cái)務(wù)成本勢必會(huì)發(fā)生巨大變化，如何理順各方面職責(zé)，更好地做好消防安全管理？
近年來，因消防安全引發(fā)的事故頻頻發(fā)生，而居民住宅消防安全更是重災(zāi)區(qū)，為進(jìn)一步明確居民住宅建筑消防管理中的責(zé)任問題，2021年6月21日，中華人民共和國應(yīng)急管理部發(fā)布了《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》(下稱“《規(guī)定》”)。
新規(guī)或加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全財(cái)務(wù)成本
《規(guī)定》的出臺(tái)，進(jìn)一步充實(shí)了我國消防法律體系，有利于理清消防安全職責(zé)，同時(shí)，也在法律上賦予了物業(yè)服務(wù)企業(yè)等機(jī)構(gòu)以消防安全職責(zé)，明確了接受委托管理高層住宅建筑的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)。明確細(xì)化職責(zé)意味著切實(shí)的可操作性，也就具有了可監(jiān)督性與可評(píng)價(jià)性。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要履行上述義務(wù)，意味著要付出相應(yīng)的人力、物力與財(cái)力，尤其從《規(guī)定》的內(nèi)容上來看，“應(yīng)當(dāng)”一詞共出現(xiàn)了97次，其背后的責(zé)任主體則包括了業(yè)主、物業(yè)使用人以及物業(yè)服務(wù)人、消防技術(shù)服務(wù)機(jī)構(gòu)等，其包括的內(nèi)容有配備保養(yǎng)消防設(shè)施設(shè)備、組織開展防火巡查檢查，及時(shí)消除火災(zāi)隱患、配備專人負(fù)責(zé)消防安全工作、消防安全評(píng)估、開展消防安全的宣傳教育和培訓(xùn)、器材設(shè)施定期檢驗(yàn)維修、定期組織消防演練等等。
那么，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中是否包含《規(guī)定》中所明確的消防安全費(fèi)用呢?
首先，開發(fā)商與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)過承接查驗(yàn)后簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本原封不動(dòng)接收家當(dāng)，并開展物業(yè)服務(wù)。從這一過程來說，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)合同約定提供服務(wù)，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但實(shí)踐中合同約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)并未完全包含履行《規(guī)定》所規(guī)定的消防安全義務(wù)所需費(fèi)用。其次，《規(guī)定》的第33條規(guī)定“高層公共建筑消防設(shè)施的日常運(yùn)行、維護(hù)、維修、更新、改造的費(fèi)用，由業(yè)主、使用人按照有關(guān)法律規(guī)定承擔(dān)，共有部分按照專有部分建筑面積所占比例承擔(dān)。委托消防服務(wù)單位的，消防設(shè)施的日常運(yùn)行、維護(hù)和檢測費(fèi)用應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)服務(wù)或者消防技術(shù)服務(wù)專項(xiàng)費(fèi)用。共用消防設(shè)施的維修、更新、改造費(fèi)用，可以依法從住宅專項(xiàng)維修資金列支?！庇纱耍謺?huì)產(chǎn)生新的疑問，“相關(guān)費(fèi)用由業(yè)主、使用人按照有關(guān)法律規(guī)定承擔(dān)”，此處的有關(guān)法律規(guī)定指的是什么?業(yè)主和使用人以何種方式承擔(dān)?是常態(tài)化的分?jǐn)傂问竭€是需時(shí)再取?此外，此處的“可以依法從住宅專項(xiàng)維修資金列支”，暫且不論實(shí)踐中對(duì)于“維護(hù)”與“維修”界定不清，導(dǎo)致專項(xiàng)維修資金的使用爭議不斷，使用難度大。法律規(guī)定模糊，加之物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)邊界不清，涉及到物業(yè)區(qū)域的維修，尤其涉及到安全問題，最終都成了“物業(yè)服務(wù)企業(yè)兜底”，這無形中加重了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。因此，《規(guī)定》中就費(fèi)用承擔(dān)問題，似乎也并未說清楚物業(yè)服務(wù)企業(yè)的疑惑，能否徹底理清業(yè)主、使用人以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的費(fèi)用承擔(dān)問題依然是個(gè)疑問。
控制消防安全財(cái)務(wù)成本的十項(xiàng)建議
新規(guī)定出臺(tái)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全財(cái)務(wù)成本勢必會(huì)發(fā)生巨大變化，如何理順各方面職責(zé)，更好地做好消防安全管理，在此我們提出如下十項(xiàng)建議：
一是消防分立，設(shè)立消防附屬企業(yè)，專業(yè)分工，橫向發(fā)展。消防安全無小事，消防工作往往需要扎實(shí)的消防知識(shí)、專業(yè)的消防技術(shù)與豐富的消防經(jīng)驗(yàn)，專業(yè)的事交給專業(yè)的人去做，是時(shí)代發(fā)展的趨勢，也是十分必要的。因此，建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立消防附屬企業(yè)，以此厘清物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)與高層民用建筑消防安全義務(wù)，對(duì)小區(qū)安全增加一個(gè)保障主體，也有利于控制成本，明確費(fèi)用承擔(dān)主體，促進(jìn)社會(huì)橫向分工，促進(jìn)消防事業(yè)的發(fā)展。
二是引入專業(yè)消防服務(wù)。將高層建筑物業(yè)消防從原本的觀念中分離出來，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)為主體，引入專業(yè)的第三方消防服務(wù)，以此滿足業(yè)主關(guān)于消防安全維護(hù)的需求，也能達(dá)到《規(guī)定》中規(guī)定的高層民用建筑消防安全要求，并以此將消防安全費(fèi)用從物業(yè)服務(wù)成本中獨(dú)立開來，保證財(cái)務(wù)清晰。
三是物業(yè)服務(wù)合同補(bǔ)充約定消防責(zé)任劃分。根據(jù)《規(guī)定》，“委托消防服務(wù)單位的，消防設(shè)施的日常運(yùn)行、維護(hù)和檢測費(fèi)用應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)服務(wù)或者消防技術(shù)服務(wù)專項(xiàng)費(fèi)用?！钡凇兑?guī)定》出臺(tái)之前，大部分小區(qū)的物業(yè)服務(wù)協(xié)議中并未將消防安全費(fèi)用予以明確。此次規(guī)定出臺(tái)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)勢必需要按照規(guī)定承擔(dān)部分消防安全責(zé)任，為了更好厘清各方職責(zé)與義務(wù)，避免事故發(fā)生后，雙方就費(fèi)用與責(zé)任問題相互扯皮，建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)以協(xié)議的方式補(bǔ)充約定消防責(zé)任劃分問題。
四是理順專項(xiàng)維修資金使用程序，留存工作痕跡，把握應(yīng)急申請(qǐng)主體。作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要明確房屋專項(xiàng)維修資金應(yīng)急與普通程序申請(qǐng)主體，如遇小區(qū)出現(xiàn)消防安全設(shè)施設(shè)備損壞，需要維修、維護(hù)、檢測時(shí)，要嚴(yán)格按照法律規(guī)定進(jìn)行申請(qǐng)、使用，保障共用消防設(shè)施的維修、更新、改造能夠真正落到實(shí)處。同時(shí)，要留存工作痕跡，匯報(bào)、發(fā)起等工作要留痕，避免因業(yè)主反對(duì)導(dǎo)致無法啟動(dòng)維修資金使用程序而被追責(zé)。
五是推動(dòng)物業(yè)服務(wù)價(jià)格形成浮動(dòng)機(jī)制。物業(yè)管理是一種區(qū)域性公共產(chǎn)品，對(duì)于不同物業(yè)管理區(qū)域來說，物業(yè)管理存在差異，業(yè)主需要何種質(zhì)量的服務(wù)產(chǎn)品，以及愿意為接受這種產(chǎn)品提供何種報(bào)酬，從根本上說是一種雙方的合同行為。因此，從物業(yè)管理發(fā)展的角度來說，物業(yè)服務(wù)應(yīng)采取市場化的價(jià)格形成機(jī)制。目前，《物業(yè)管理?xiàng)l例》與《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》均明確物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)及市場調(diào)節(jié)價(jià)兩種機(jī)制，從長期實(shí)務(wù)運(yùn)行結(jié)果來看，因物業(yè)服務(wù)費(fèi)導(dǎo)致的矛盾與糾紛廣泛存在于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管的各個(gè)項(xiàng)目，較低的收費(fèi)率導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)無力承擔(dān)高昂的人力成本，從而導(dǎo)致服務(wù)水平提升受限，這不利于物業(yè)管理發(fā)展，而推動(dòng)物業(yè)服務(wù)價(jià)格形成浮動(dòng)機(jī)制，或有望破解這一僵局。
六是采用酬金制的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式。酬金制收費(fèi)是指從物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金應(yīng)以預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金為計(jì)提基數(shù)，計(jì)提基數(shù)和計(jì)提比例通過物業(yè)服務(wù)合同約定，在物業(yè)服務(wù)過程中產(chǎn)生的歸屬于業(yè)主的其他收入也可計(jì)提酬金，但應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意并在物業(yè)服務(wù)合同中專門約定。其他收入包括產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主的停車場收入、成本費(fèi)用在物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)列支的其他經(jīng)營收入等。酬金制下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)收益僅僅局限于按固定的金額或比例收取的酬金，扣除酬金以及物業(yè)服務(wù)支出后結(jié)余的資金為全體業(yè)主所有。對(duì)業(yè)主而言，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況較為透明，避免了收費(fèi)與服務(wù)不相符的情況，保護(hù)了業(yè)主合法權(quán)益，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，由于酬金是按照預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金提取，具有相對(duì)固定性，可以使企業(yè)在一定程度上規(guī)避收支不平衡的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。酬金制條件下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向全體業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
七是通過保險(xiǎn)服務(wù)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，降低成本?，F(xiàn)如今，保險(xiǎn)業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展，種類繁雜多樣。越來越多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過購買商業(yè)保險(xiǎn)集中轉(zhuǎn)化風(fēng)險(xiǎn)，從而有效降低成本。規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)不錯(cuò)的選擇。
八是內(nèi)部激勵(lì)員工一崗多能。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過調(diào)整、完善自身薪酬管理制度，實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，激勵(lì)員工不斷學(xué)習(xí)新技能，獲取專業(yè)技能證書，真正實(shí)現(xiàn)一崗多能，以此來降低成本。
九是做好消防承接查驗(yàn)。物業(yè)承接查驗(yàn)是開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接物業(yè)的重要一環(huán)，消防設(shè)施屬于特殊且最為重要的公共設(shè)施，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注，特別查驗(yàn)，必要時(shí)可邀請(qǐng)專業(yè)消防人員參與驗(yàn)收。
十是稅務(wù)籌劃。在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，通過對(duì)經(jīng)營、投資、理財(cái)?shù)然顒?dòng)的事先籌劃和安排，盡可能實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，節(jié)約稅務(wù)成本?！兑?guī)定》出臺(tái)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)勢必要為消防安全花費(fèi)相應(yīng)成本，因此，將稅務(wù)籌劃做到成本開支之前，很有必要。(原載于《中國物業(yè)管理》雜志2021年第8期)