文 /周華斌（中國物業(yè)管理協(xié)會法律政策工作委員會副秘書長法眼云律網(wǎng)絡(luò)集團董事長）
2021年8月1日生效的《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》(以下簡稱“《規(guī)定》”)，是繼1986年公安部頒布實施的《高層建筑消防管理規(guī)則》和1992年頒布實施的《高層居民住宅樓防火管理規(guī)則》之后，針對高層建筑消防安全管理頒布的重要規(guī)范性文件?！兑?guī)定》一經(jīng)公布，在全國范圍引起廣泛關(guān)注。筆者對比1986年和1992年的規(guī)則內(nèi)容，總結(jié)《規(guī)定》對現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)的深遠意義。
為物業(yè)服務(wù)企業(yè)減負
近年來，我國建筑工程施工技術(shù)水平不斷提高，高層及超高層建筑施工已不是難題，然而消防安全應(yīng)對能力卻因為多因素影響，無法滿足所有區(qū)域建筑需求，從而導(dǎo)致消防安全預(yù)防難、救援難等問題。在此背景下，國家出臺多項政策來保障消防安全。2021年5月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等15部門發(fā)布《關(guān)于加強縣城綠色低碳建設(shè)的意見》指出：“限制縣城民用建筑高度?？h城民用建筑高度要與消防救援能力相匹配。”2021年6月，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目管理 確保工程安全質(zhì)量的通知》，該通知明確提到，對100米以上建筑應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行超限高層建筑工程抗震設(shè)防審批制度，與城市規(guī)模，空間尺度相適宜，與消防救援能力相匹配。由此可見，我國將通過控制高層建筑的數(shù)量來控制新的消防安全隱患的產(chǎn)生，而這也在一定程度上反映出消防救援能力與高層建筑消防安全要求不匹配的問題已經(jīng)成為高層建筑消防安全的最大隱患。
在這種情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)了較大的壓力。民法典明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系屬于委托關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)以委托合同約定為主(除法定主要義務(wù)外)，然在實務(wù)管理過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往處于被動地位，主要在于以下幾點：第一，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是因業(yè)主的委托而提供服務(wù)，在物業(yè)管理過程中沒有執(zhí)法權(quán)，業(yè)主違反消防安全管理規(guī)定或者違反法律規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法強制制止;第二，消防主管部門懶政不作為，對于業(yè)主違法違規(guī)影響消防安全的行為不予及時處理，對于消防安全整改問題只處罰物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而在進行整改時，對于專項維修資金使用難的問題，消防部門卻不參與協(xié)助解決;第三，大多數(shù)消防安全事故發(fā)生后，業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴求民事賠償，法院基本均支持了業(yè)主的訴求。在這樣的物業(yè)管理環(huán)境下，增加物業(yè)管理難度、增加物業(yè)服務(wù)職責(zé)，無法從根本上解決消防安全問題，反而是惡性循環(huán)，導(dǎo)致消防安全事故不斷發(fā)生。
《規(guī)定》的出臺有利于為物業(yè)服務(wù)企業(yè)減負。第一，根據(jù)《規(guī)定》第二章第四條規(guī)定，明確了高層建筑的消防安全主體責(zé)任是業(yè)主、物業(yè)使用人，委托物業(yè)管理的，可以在合同中約定消防安全服務(wù)內(nèi)容，其內(nèi)容自然包括服務(wù)范圍、業(yè)主和使用人義務(wù)、費用承擔(dān)、消防責(zé)任承擔(dān)等。第二，根據(jù)《規(guī)定》第五條、第七條、第十條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以選擇接受消防安全委托與否，然上位法《消防法》第十八條規(guī)定了住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供消防安全防范服務(wù)屬于法定義務(wù)，本處存在一定分歧。第三，《規(guī)定》第十一、十二、十三條規(guī)定，消防救援機構(gòu)、其他負責(zé)消防監(jiān)督檢查機構(gòu)、村/居民委員會、供電、供水、供氣、供暖等單位均有各自消防維護職責(zé)，減輕了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任。第四，《規(guī)定》第三十七條、第四十七條增加了對在高層疏散走道、樓梯間、安全出口停放電動自行車行為予以處罰懲戒的規(guī)定等。
由此可見，《規(guī)定》的出臺有利于提升社會化消防安全管理水平，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)減輕負擔(dān)。
強化高層建筑消防安全的監(jiān)督和管理
《規(guī)定》總結(jié)近年來高層建筑火災(zāi)事故教訓(xùn)，結(jié)合現(xiàn)行法律法規(guī)和消防技術(shù)規(guī)范的要求，對容易引發(fā)火災(zāi)事故和造成群死群傷的重點部位、特殊場所以及用火用電的日常消防安全管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)進行了細化和明確?！兑?guī)定》還明確規(guī)定加強公告公示手段，細化消防設(shè)施管理，強化保險意識，鼓勵智能系統(tǒng)建設(shè)，增加罰則，用以強化高層建筑的監(jiān)督和管理，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
一是在建筑顯著位置公示消防安全管理人姓名、職務(wù)和消防安全管理職責(zé)。
二是全面推行標(biāo)識化管理?！兑?guī)定》明確在消防車通道、消防車登高操作場地、滅火救援窗、消防水泵接合器、常閉式防火門等部位設(shè)置提示性、警示性標(biāo)識。
三是細化了消防設(shè)施設(shè)備的日常維護管理?！兑?guī)定》對高層建筑防火檢查、巡查的頻次和具體內(nèi)容進行了明確，并規(guī)定不具備自主維護保養(yǎng)檢測能力的高層民用建筑業(yè)主、使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)聘請具備從業(yè)條件的消防技術(shù)服務(wù)機構(gòu)或者消防設(shè)施施工安裝企業(yè)對建筑消防設(shè)施進行維護保養(yǎng)和檢測。同時，《規(guī)定》對消防控制室值班人員的配置、資格、技能要求等進行細化。
四是明確高層建筑應(yīng)建立安全評估制度。高層建筑應(yīng)當(dāng)每年至少開展一次消防安全評估，并且對消防安全評估報告內(nèi)容作出明確規(guī)定。關(guān)于消防安全評估，近年來在多次規(guī)范性文件中提及，但在法律規(guī)范中屬于首次。
五是鼓勵投保。《規(guī)定》鼓勵、引導(dǎo)高層公共建筑的業(yè)主、使用人投?；馂?zāi)公眾責(zé)任保險。推廣應(yīng)用智能化手段對電氣、燃氣消防安全和消防設(shè)施運行等進行監(jiān)控和預(yù)警;鼓勵無自動消防設(shè)施的高層住宅建筑因地制宜安裝火災(zāi)報警和噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)應(yīng)急廣播等消防設(shè)施，提升自防自救能力。
突出強調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的消防安全責(zé)任
在明確高層建筑責(zé)任主體的基礎(chǔ)上，《規(guī)定》增加了有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、消防技術(shù)服務(wù)機構(gòu)等專業(yè)服務(wù)單位可以接受委托提供消防安全服務(wù)的規(guī)定，并且明確規(guī)定“應(yīng)當(dāng)在服務(wù)合同中約定消防安全服務(wù)的具體內(nèi)容”。根據(jù)該條規(guī)定，如果消防服務(wù)企業(yè)接受委托提供消防服務(wù)，就必須在服務(wù)合同中明確消防安全管理的職責(zé)。第十條又進一步明確高層住宅建筑消防服務(wù)單位的消防安全職責(zé)。同時結(jié)合《消防法》第十八條規(guī)定：“住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進行維護管理，提供消防安全防范服務(wù)”。這無疑就是給物業(yè)服務(wù)企業(yè)綁定了安全防范義務(wù)。
除了對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的消防安全責(zé)任突出強調(diào)外，《規(guī)定》對消防維護管理的成本支出也進行了明確規(guī)定。其中第三十三條明確了建筑消防設(shè)施運行和維修改造的經(jīng)費來源，高層住宅建筑的消防設(shè)施日常運行、維護和維修、更新、改造費用，由業(yè)主承擔(dān);委托消防服務(wù)單位的，消防設(shè)施的日常運行、維護和檢測費用應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)服務(wù)或者消防技術(shù)服務(wù)費用;共用消防設(shè)施的維修、更新、改造費用，可依法從住宅專項維修資金列支。
總之，《規(guī)定》在一定程度上減輕了物業(yè)服務(wù)企業(yè)在高層建筑消防安全方面的負擔(dān)，但同時又細化和明確了日常消防安全管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，強化了對高層建筑消防安全的監(jiān)督和管理，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的消防安全責(zé)任提出了更高的要求，有利于提升高層建筑消防安全的管理水平。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2021年第8期）