文/王帥（中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)法律政策工作委員會(huì)委員、北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)法律專業(yè)委員會(huì)副主任、北京安恒泰物業(yè)管理有限公司常務(wù)副總經(jīng)理）
通過學(xué)習(xí)，個(gè)人認(rèn)為十部委《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》有以下十二大亮點(diǎn)。
堅(jiān)持黨的領(lǐng)導(dǎo)
“十部委《通知》”提出堅(jiān)持和加強(qiáng)黨對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)。“東西南北中，黨政軍民學(xué)，黨是領(lǐng)導(dǎo)一切的”。歷史的經(jīng)驗(yàn)表明，在物業(yè)管理活動(dòng)中堅(jiān)持黨的領(lǐng)導(dǎo)，既符合當(dāng)前的實(shí)際需求，也是解決社區(qū)治理矛盾的一劑“靈丹妙藥”。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各方主體都應(yīng)當(dāng)在社區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)下依法依規(guī)的開展物業(yè)管理活動(dòng)。基層黨組織能夠切實(shí)發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)核心作用，帶領(lǐng)全體業(yè)主在實(shí)現(xiàn)權(quán)利、履行義務(wù)的過程中始終保持正確的政治方向，堅(jiān)定不移貫徹黨的理論和路線方針政策，避免在物業(yè)管理區(qū)域出現(xiàn)治理盲點(diǎn)和思想真空。通知中，推動(dòng)業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)中的黨員與社區(qū)“兩委”雙向任職等舉措是在北京、深圳等超大城市的社區(qū)治理中已經(jīng)得到推廣和驗(yàn)證的有效創(chuàng)新。
落實(shí)街道責(zé)任
“十部委《通知》”提出落實(shí)街道屬地管理責(zé)任。這是有效發(fā)揮基層政府在社區(qū)治理中主導(dǎo)作用的具體抓手。按照條塊結(jié)合、以塊為主的原則，街道和物業(yè)管理行業(yè)主管部門各司其職，上下聯(lián)動(dòng)。充分發(fā)揮和落實(shí)街道在物業(yè)管理活動(dòng)中的屬地管理責(zé)任，能夠推動(dòng)管理重心下移、權(quán)力下放、力量下沉，形成到一線解決問題的工作導(dǎo)向，避免出現(xiàn)“看得見的管不著，管得著的看不見”的尷尬。其中，指導(dǎo)業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履職盡責(zé)、指導(dǎo)開展物業(yè)承接查驗(yàn)、監(jiān)督物業(yè)項(xiàng)目交接、指導(dǎo)突發(fā)事件應(yīng)對等街道職責(zé)都已在2020年實(shí)施的《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》中得到明確。而“委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)公共服務(wù)事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)費(fèi)用”這一新提法則回應(yīng)了廣大物業(yè)服務(wù)企業(yè)的心聲，完善了非業(yè)主主體購買物業(yè)服務(wù)的正常通道。物業(yè)服務(wù)活動(dòng)應(yīng)遵循契約精神，一些超出物業(yè)服務(wù)合同約定范圍和內(nèi)容的服務(wù)，雖然可能是出于公共利益或緊急需要，但卻實(shí)際增加了企業(yè)經(jīng)營成本，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)做出相應(yīng)的對價(jià)補(bǔ)償。
推動(dòng)管理下沉
“十部委《通知》”提出“推動(dòng)城市管理服務(wù)向居住社區(qū)延伸”。一段時(shí)間以來，一些地方的個(gè)別行政管理部門對自身職責(zé)認(rèn)識(shí)模糊，“執(zhí)法不進(jìn)社區(qū)”，對違法搭建，違規(guī)占用樓道、場地、消防通道、道路、綠地等違法行為的執(zhí)法不夠到位?！锻ㄖ诽岢雒鞔_部門和單位職責(zé)清單，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)行為，這是破解行業(yè)發(fā)展難點(diǎn)痛點(diǎn)的有效舉措；《通知》再次明確了水電氣熱等專業(yè)運(yùn)營單位應(yīng)當(dāng)服務(wù)最終用戶，并督促其落實(shí)對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和更新責(zé)任。這一規(guī)定實(shí)際在國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》中早已明確，但十多年來卻因?yàn)闅v史遺留和行業(yè)利益等緣由遲遲難以得到全面落實(shí)，厘清設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)的責(zé)任邊界將有利于更好地保障業(yè)主權(quán)益。
懲戒惡意欠費(fèi)
“十部委《通知》”提出“探索將惡意拖欠物業(yè)費(fèi)的行為納入個(gè)人信用記錄”。可以嘗試將這個(gè)規(guī)定與《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行對比性分析：首先，可能需要精準(zhǔn)識(shí)別兩個(gè)概念，一個(gè)是“納入失信被執(zhí)行人”，一個(gè)是“納入個(gè)人信用記錄”。其中，《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》提出的針對欠費(fèi)業(yè)主的懲戒措施是“業(yè)主拒不執(zhí)行人民法院生效法律文書的，人民法院可以依法對業(yè)主作出限制消費(fèi)令、納入失信被執(zhí)行人名單。”被限制高消費(fèi)的主體不一定被納入失信被執(zhí)行人名單，但納入失信被執(zhí)行人的主體肯定會(huì)被限制高消費(fèi)。失信被執(zhí)行人是一項(xiàng)行之有效的司法懲戒手段，只能由司法部門認(rèn)定和執(zhí)行，并非局限于物業(yè)費(fèi)的糾紛執(zhí)行，而是廣泛適用于民事訴訟的執(zhí)行保障措施。要將惡意欠費(fèi)業(yè)主納入失信被執(zhí)行人名單，需要嚴(yán)格履行起訴—業(yè)主敗訴—業(yè)主拒不執(zhí)行—強(qiáng)制執(zhí)行—申請納入失信被執(zhí)行人等嚴(yán)格的法定程序。
而“十部委《通知》”中所述是“對多次催交仍拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，可根據(jù)管理規(guī)約規(guī)定的相應(yīng)措施進(jìn)行催交。探索將惡意拖欠物業(yè)費(fèi)的行為納入個(gè)人信用記錄。”納入個(gè)人信用記錄相較納入失信被執(zhí)行人名單而言，無論是施行主體和程序都更具有操作性，更易于實(shí)現(xiàn)。例如，如果消費(fèi)者長期惡意欠費(fèi)，可能電信供應(yīng)商就會(huì)將其行為納入企業(yè)自建的個(gè)人信用記錄，限制今后為其提供服務(wù)。又比如鐵路部門對高鐵霸座行為作出的在鐵路征信體系中記錄該旅客信息，并在一定期限內(nèi)限制其購票乘坐火車的舉措。納入失信被執(zhí)行人名單需要通過一審二審加執(zhí)行等繁冗司法程序?qū)崿F(xiàn)，而納入個(gè)人信用記錄的實(shí)施主體可能是服務(wù)提供部門，也可能是國家公共信用信息部門，實(shí)現(xiàn)的途徑和程序更加便捷，一定程度上也是對司法資源的節(jié)約和保護(hù)。
“十部委《通知》”中提出的將惡意拖欠物業(yè)費(fèi)的行為納入個(gè)人信用記錄將是一項(xiàng)有益的積極探索，關(guān)鍵是要明確惡意拖欠行為的認(rèn)定主體和確權(quán)指向、實(shí)施主體的授權(quán)、不良信用記錄的合法消除程序等操作層面的細(xì)節(jié)問題。
強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)督
“十部委《通知》”強(qiáng)化了對行業(yè)內(nèi)各個(gè)主體的監(jiān)督。
業(yè)主委員會(huì)的健康運(yùn)作是實(shí)現(xiàn)業(yè)主良好自治的關(guān)鍵。“十部委《通知》”從明確業(yè)委會(huì)的信息公示責(zé)任、撤銷業(yè)委會(huì)不合法決定、罷免業(yè)委會(huì)委員資格、加大業(yè)委會(huì)違法行為查處力度等四個(gè)方面對全體業(yè)主的權(quán)益進(jìn)行了保障，同時(shí)也加強(qiáng)了對業(yè)委會(huì)工作的監(jiān)督。“十部委《通知》”從第十九條到第二十一條加強(qiáng)了對物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的監(jiān)督，如建立服務(wù)信息公開公示制度、企業(yè)信用管理制度、企業(yè)紅黑名單制度等都是確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范運(yùn)行的有力抓手。權(quán)力失去監(jiān)督和制約，必然會(huì)如同脫韁野馬，橫沖直撞、恣意妄為，其后果的嚴(yán)重性可想而知，因此，必須扎緊制度籠子，確保行業(yè)內(nèi)各個(gè)主體都在公開、公正、透明、公益的原則下健康運(yùn)作。
擴(kuò)大覆蓋范圍
“十部委《通知》”提出擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋范圍。一是由街道推動(dòng)業(yè)主設(shè)立業(yè)主大會(huì)，例如北京市就提出“加強(qiáng)物業(yè)管理工作提升物業(yè)服務(wù)水平三年行動(dòng)計(jì)劃”，要求“2020年底前新成立業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）2000個(gè)以上，業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）組建率達(dá)到30%以上，2021年達(dá)到70%以上，2022年達(dá)到90%以上。”二是探索組建物業(yè)管理委員會(huì)，物業(yè)管理委員會(huì)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)更規(guī)范、更具效率的替代性、過渡性執(zhí)行機(jī)構(gòu)。物業(yè)管理委員會(huì)作為業(yè)主自治和行政管理相結(jié)合的社會(huì)治理架構(gòu)，符合社會(huì)管理的客觀需要，可以填補(bǔ)業(yè)主共同決策、執(zhí)行機(jī)構(gòu)的真空。這是對業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)制度的有效補(bǔ)充，是解決業(yè)主大會(huì)成立難題的有益嘗試。三是結(jié)合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造推動(dòng)建立物業(yè)管理長效機(jī)制。四是在無物業(yè)小區(qū)嘗試托管、代管和自管的準(zhǔn)物業(yè)管理模式。
完善價(jià)格形成
“十部委《通知》”提出完善物業(yè)服務(wù)價(jià)格形成機(jī)制。住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)和停車場停車服務(wù)收費(fèi)均已挪出政府定價(jià)目錄，屬于政府指導(dǎo)價(jià)或市場調(diào)節(jié)價(jià)的管理范疇，而北京市最新的規(guī)定更是明確了住宅物業(yè)費(fèi)只適用于市場調(diào)節(jié)價(jià)范圍。近年來，不斷攀升的人力成本、能源和物料價(jià)格和始終不變的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格之間的矛盾已成為制約行業(yè)良性發(fā)展的重要因素。針對物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)難這一突出問題，《通知》提出可根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物價(jià)指數(shù)等因素動(dòng)態(tài)調(diào)整，這一規(guī)定為加快形成“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格形成機(jī)制和動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制提供了政策依據(jù)。在實(shí)操過程中，建議應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步明確物業(yè)費(fèi)調(diào)整的啟動(dòng)機(jī)制和觸發(fā)條件，推動(dòng)其實(shí)施。
建設(shè)智慧物業(yè)
“十部委《通知》”提出加強(qiáng)智慧物業(yè)服務(wù)能力建設(shè)。物業(yè)管理植根于中國內(nèi)地的土壤已四十年，行業(yè)的未來之花將如何綻放？多元化運(yùn)營，資本化運(yùn)作，集團(tuán)化經(jīng)營，戰(zhàn)略化聯(lián)盟都是有益的探索和可能的形態(tài)。作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，行業(yè)如果繼續(xù)在價(jià)格戰(zhàn)、同質(zhì)化的黑屋里野蠻生長，斷然無法遇見未來的曙光。因此，行業(yè)必須充分利用科技進(jìn)步和社會(huì)資本的助力，促進(jìn)人工智能和物業(yè)服務(wù)深度融合，創(chuàng)新推動(dòng)，向智慧化物業(yè)轉(zhuǎn)型升級。在這個(gè)過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要?jiǎng)?chuàng)新載體、創(chuàng)新方式、創(chuàng)新體制，逐步實(shí)現(xiàn)線上化、數(shù)據(jù)化、智能化的轉(zhuǎn)型升級。
融合線上線下
“十部委《通知》”提出促進(jìn)線上線下服務(wù)融合發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)以大視野謀劃大格局，提升發(fā)展理念，充分意識(shí)到這是為貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院“六穩(wěn)”“六保”工作任務(wù)，進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需特別是有效促進(jìn)消費(fèi)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)供需循環(huán)暢通的國家策略；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以大項(xiàng)目推動(dòng)大發(fā)展，搭建智慧物業(yè)管理平臺(tái)，對接各類商業(yè)服務(wù)，構(gòu)建線上線下生活服務(wù)圈，滿足居民多樣化生活服務(wù)需求。
善用維修資金
“十部委《通知》”提出提高維修資金使用效率。住宅專項(xiàng)維修資金是物業(yè)的“養(yǎng)老金”。隨著住宅使用年限增長，動(dòng)用專項(xiàng)維修資金維修、更新及改造房屋共用設(shè)施設(shè)備的需求也在上升。為提升維修資金使用效率，新生效的《民法典》在《物權(quán)法》第76條基礎(chǔ)上作了修改完善：一是將使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金單列一項(xiàng)，并降低通過這一事項(xiàng)的表決要求；二是適當(dāng)降低業(yè)主作出決議的門檻。而通知在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步提出幾點(diǎn)意見，一是倡導(dǎo)簡化維修資金使用流程；二是涉及到電梯、水泵、消防設(shè)施故障和外墻防水損壞等安全隱患的緊急維修應(yīng)遵循特事特辦，急事急辦的原則處理；三是探索在物業(yè)費(fèi)列支范圍之外，使用維修資金購買電梯安全責(zé)任保險(xiǎn)。
建立信息公示
“十部委《通知》”提出建立服務(wù)信息公開公示制度。通知對物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話等十四項(xiàng)物業(yè)服務(wù)信息提出了公示要求，同時(shí)要求開展家政、養(yǎng)老等多種經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)也應(yīng)對外公示?！锻ㄖ窂?qiáng)調(diào)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取公示收費(fèi)項(xiàng)目以外的費(fèi)用，通俗的說，不公示就不能收費(fèi)，要收費(fèi)就應(yīng)公開透明，不能渾水摸魚“搞糊涂賬”。
在這里仍然需要再次呼吁，基于物業(yè)費(fèi)收支情況的公示應(yīng)當(dāng)針對酬金制和包干制兩種收費(fèi)模式區(qū)分處理。對于酬金制收費(fèi)模式而言，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支涉及全體業(yè)主的利益。物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的物業(yè)費(fèi)具有共有性，是代收代管的費(fèi)用。酬金制收費(fèi)進(jìn)行收支公示能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收取和支出的透明性、合規(guī)性和合約性；而對于包干制收費(fèi)模式而言，不主張強(qiáng)制進(jìn)行物業(yè)費(fèi)收支公示，物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)的關(guān)注焦點(diǎn)和目標(biāo)應(yīng)該是“質(zhì)價(jià)相符”，而不是舍本逐末，轉(zhuǎn)而單純關(guān)注收支盈虧。且物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的包干制物業(yè)服務(wù)費(fèi)是企業(yè)經(jīng)過確認(rèn)的收入和入賬的資金，其資金具有完全的專有性和排他性，完全不同于酬金制收費(fèi)模式下的資金所具有的共用性和基金性。
建立信用管理
“十部委《通知》”提出建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理制度?！段飿I(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》于2018年廢止后，如何實(shí)現(xiàn)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)有效監(jiān)管，行業(yè)主管部門也在不斷摸索和嘗試。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，教育要有示范力，規(guī)定要有約束力，懲治要有震懾力。因此，《通知》提出要建設(shè)全國信用管理平臺(tái)，這項(xiàng)創(chuàng)新的制度設(shè)計(jì)如果得以順利落地，將為行業(yè)監(jiān)管提供強(qiáng)有力的抓手，但可以想見這一過程必將漫長而艱辛，甚至可能會(huì)耗時(shí)費(fèi)力且事倍功半。建議是否能考慮將這一行業(yè)管理的信用平臺(tái)納入到國家統(tǒng)一的企業(yè)信用管理平臺(tái)的建設(shè)中。
“十部委《通知》”把握了現(xiàn)階段住宅物業(yè)管理的關(guān)鍵重點(diǎn)，構(gòu)建了住宅物業(yè)管理活動(dòng)的未來框架，集聚了物業(yè)管理政策的創(chuàng)新思路，拓展了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展空間，指明了物業(yè)管理行業(yè)的提升方向，體現(xiàn)了諸多亮點(diǎn)、引領(lǐng)了良好預(yù)期。各級地方及相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)整合資源、積極實(shí)踐，實(shí)現(xiàn)與頂層設(shè)計(jì)的有機(jī)結(jié)合，加快形成既有共性又有特色的社區(qū)治理新模式。（原載于《中國物業(yè)管理》2021年第1期）