備受矚目的2021年港股物業(yè)股第一股終于落地。
1月15日，榮盛發(fā)展旗下物業(yè)公司榮萬(wàn)家生活服務(wù)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“榮萬(wàn)家”）正式登陸港交所。數(shù)據(jù)顯示，本次上市，公司全球發(fā)售共計(jì)94,000,000股H股，香港公開(kāi)發(fā)售及國(guó)際發(fā)售均獲適度超額認(rèn)購(gòu)；每股H股最終定價(jià)為13.46港元，所得款項(xiàng)凈額約11.68億港元。
至此，截止今日榮萬(wàn)家上市，當(dāng)下資本市場(chǎng)上總共匯聚了43家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其中港股39家，A股市場(chǎng)4家。
01三年凈利潤(rùn)暴增近200%
近期疫情的小范圍復(fù)燃并未能阻擋企業(yè)奔赴資本市場(chǎng)的熱情。
受到當(dāng)下疫情防控的影響，榮萬(wàn)家的上市儀式通過(guò)“云敲鑼”的方式完成，以網(wǎng)絡(luò)視頻形式呈現(xiàn)港交所金融大會(huì)堂現(xiàn)場(chǎng)上市場(chǎng)景。
在今天的上市儀式上，榮萬(wàn)家董事長(zhǎng)兼執(zhí)行董事耿建富于線上祝捷會(huì)上首先向參會(huì)嘉賓致感謝辭：“今天榮萬(wàn)家生活服務(wù)成功登陸香港交易所，迎來(lái)新的里程碑。我誠(chéng)摯的感謝全體員工的辛勤付出，感謝投資人和股東的信任，感謝各中介機(jī)構(gòu)的大力支持。榮萬(wàn)家生活服務(wù)作為全國(guó)性的綜合物業(yè)管理服務(wù)供貨商，已在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，處于市場(chǎng)領(lǐng)先地位。今后，我們將繼續(xù)攜手榮盛發(fā)展，貫徹我們‘便捷安心’的服務(wù)理念，探索和發(fā)現(xiàn)更加美好的生活方式。”
實(shí)際上，作為2021年的港股物業(yè)第一股，又疊加當(dāng)前疫情復(fù)發(fā)等因素，起源河北廊坊的榮萬(wàn)家上市自然備受市場(chǎng)矚目。
公開(kāi)資料顯示，成立于2000年的榮萬(wàn)家，脫胎于新晉“千億房企”榮盛發(fā)展，是一家扎根環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、服務(wù)范圍涵蓋長(zhǎng)三角地區(qū)及大灣區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域的綜合性物業(yè)管理服務(wù)提供商。目前主要通過(guò)三條業(yè)務(wù)線提供多元化服務(wù)，即物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)。
值得注意的是，和外界的高度關(guān)注有所不同的是，榮萬(wàn)家自身的上市之旅走的穩(wěn)定而又低調(diào)。實(shí)際上不少行業(yè)人士都和物業(yè)深度觀察提及，榮萬(wàn)家自遞交招股書(shū)以來(lái)就“稍顯低調(diào)”，最顯著的一點(diǎn)就是，其上市價(jià)格定在發(fā)行價(jià)的下限——每股發(fā)售股份13.46港元，這個(gè)價(jià)格較2020年上市的大多數(shù)同體量企業(yè)中仍屬偏低。
但是，低調(diào)的背后，同樣也有榮萬(wàn)家自己的華麗。從招股書(shū)披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，現(xiàn)在的榮萬(wàn)家正進(jìn)入業(yè)績(jī)高速發(fā)展的時(shí)期。
首先是營(yíng)業(yè)收入方面，2017-2019年，公司收入由7.32億元增至12.82億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為32.3%；而在凈利潤(rùn)方面，2017-2019年，公司的凈利潤(rùn)從0.38億元增至1.13億元，年復(fù)合增速達(dá)71.8%，換句話說(shuō)，三年時(shí)間公司凈利潤(rùn)規(guī)模增長(zhǎng)了近200%。
而在管理面積上，截止2020年6月30日，公司的在管面積達(dá)5240萬(wàn)平方米，合約面積達(dá)8060萬(wàn)平方米。仔細(xì)來(lái)看，榮萬(wàn)家的管理面積中來(lái)自榮盛發(fā)展提供的面積占據(jù)了主導(dǎo)地位。2017年-2019年末，榮萬(wàn)家來(lái)自榮盛發(fā)展所開(kāi)發(fā)物業(yè)的在管建筑面積分別為3620.8萬(wàn)平方米、4157萬(wàn)平方米、5005.1萬(wàn)平方米，占比分別為100%、100%、99.5%；而到了2020年6月末，這一比例微降至98.6%。
另一方面，從近些年的動(dòng)作來(lái)看，榮萬(wàn)家也越來(lái)越來(lái)重視通過(guò)市場(chǎng)拓展的方式來(lái)擴(kuò)大自身管理面積，獨(dú)立性逐漸增高。
公開(kāi)資料顯示，2018年11月，榮萬(wàn)家正式組建投資拓展部以監(jiān)督及促進(jìn)與獨(dú)立第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商的合作。2019年、2020年6月末，榮萬(wàn)家來(lái)自外拓項(xiàng)目的在管面積分別為25.4萬(wàn)平方米、75.6萬(wàn)平方米。
不僅如此，公司的毛利率也處于持續(xù)增長(zhǎng)的。2017年-2019年間，榮萬(wàn)家的毛利率分別為16%、16.7%、18.2%，截至2020年上半年，其綜合毛利率較2019年同期大幅上漲8.3個(gè)百分點(diǎn)至28.6%。對(duì)于2020年上半年毛利率的大幅上漲，榮萬(wàn)家方面彼時(shí)，整體毛利率增長(zhǎng)的原因主要是因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)的毛利率由19.8%增加至32.5%。
02物業(yè)服務(wù)發(fā)揮“插線板”功能
發(fā)揮“插線板”作用，是榮萬(wàn)家方面提出的一個(gè)非常有特色的思考。
在榮萬(wàn)家看來(lái)，穿越周期之道，用運(yùn)營(yíng)能力來(lái)提效將成為榮萬(wàn)家發(fā)展新動(dòng)能，“簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是發(fā)揮‘插線板’作用，把流量變成有想象力的空間，形成一套與時(shí)俱進(jìn)的價(jià)值體系，基本等于做好了物業(yè)管理。”
在2020年12月31日榮萬(wàn)家IPO招股會(huì)上，榮萬(wàn)家總經(jīng)理劉勇罡強(qiáng)調(diào)，“插線板”是指鏈接、生長(zhǎng)、美好，用跨界裂變價(jià)值，靠服務(wù)輸出價(jià)值，實(shí)現(xiàn)榮萬(wàn)家的進(jìn)化。
總而言之，物業(yè)服務(wù)就是插線板，鏈接美好生活的各種所需，榮萬(wàn)家有能力、有意愿去探索更多元化的價(jià)值來(lái)源，借助優(yōu)勢(shì)資源合作，使“連接”“空間”“流量”成為可挖掘更優(yōu)服務(wù)、更新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)共贏。
事實(shí)上，從招股書(shū)數(shù)據(jù)顯示，優(yōu)勢(shì)資源整合的確讓榮萬(wàn)家的社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展的頗有聲色。近三年來(lái)，榮萬(wàn)家社區(qū)增值服務(wù)取得了穩(wěn)步增長(zhǎng)。2017年、2018年、2019年收入分別為7423萬(wàn)元、7649萬(wàn)元、1.4億元，占整體總收入的10.5%、8.7%、11.3%。
多年來(lái)，榮萬(wàn)家通過(guò)自主經(jīng)營(yíng)、平臺(tái)整合形式，為業(yè)主提供“新零售、拎包入住、社區(qū)食堂、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、社區(qū)資源、社區(qū)媒體”等全生活服務(wù)鏈產(chǎn)品，持續(xù)拓展構(gòu)筑增值服務(wù)。
公開(kāi)資料顯示，早在2017年，榮萬(wàn)家就已有社區(qū)、物業(yè)經(jīng)理和業(yè)主構(gòu)建的“微信群團(tuán)購(gòu)”。在風(fēng)生水起之時(shí)，又適時(shí)推出“米飯公社”商城團(tuán)購(gòu)，再到如今大數(shù)據(jù)與管家加持下的精細(xì)化“社區(qū)團(tuán)購(gòu)”，這背后是榮萬(wàn)家整合跨界資源，從“人”的需求出發(fā)對(duì)下沉市場(chǎng)進(jìn)深，然后重新定義的過(guò)程。
除了社區(qū)團(tuán)購(gòu)之外，公司在2018年成立的美居業(yè)務(wù)，是榮萬(wàn)家旗下為業(yè)主量身定制的家居裝修業(yè)務(wù)，被稱(chēng)為“拎包入住”，可以在新社區(qū)交付過(guò)程中，為滿足業(yè)主對(duì)家裝及入住的剛性需求，通過(guò)資源整合向裝修業(yè)主提供軟裝硬裝、家具家電、驗(yàn)房及入住服務(wù)，以及門(mén)卡辦理等服務(wù)。
榮萬(wàn)家在招股書(shū)中表示，其計(jì)劃進(jìn)一步發(fā)展美居裝飾類(lèi)業(yè)務(wù)，為業(yè)主提供房屋全生命周期服務(wù)，并計(jì)劃通過(guò)嫁接質(zhì)量家居供貨商，為新房打造所見(jiàn)即所得的小區(qū)樣板間。此外，榮萬(wàn)家還將針對(duì)老房提供二次裝修、清潔翻新、局部改造等服務(wù)，并進(jìn)一步多元化所提供小區(qū)增值服務(wù)以覆蓋家政保潔服務(wù)、養(yǎng)老及護(hù)理服務(wù)以及醫(yī)療健康服務(wù)。
總體來(lái)說(shuō)，在具有藍(lán)海潛質(zhì)規(guī)模、日益穩(wěn)健的基本面以及差異化競(jìng)爭(zhēng)策略等優(yōu)勢(shì)的助力下，榮萬(wàn)家或?qū)⒕哂胁诲e(cuò)的增長(zhǎng)潛力。可以預(yù)期，此次榮萬(wàn)家上市后也將不斷完善布局，充分發(fā)揮多年深耕積厚的優(yōu)勢(shì)和行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模及增加市場(chǎng)份額，從而推動(dòng)企業(yè)邁向發(fā)展的新臺(tái)階。