1月4日，濟(jì)南市住建局對(duì)《濟(jì)南市物業(yè)管理?xiàng)l例（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱意見稿）公開征求意見，許多熱點(diǎn)問題，都有所涉及。
物業(yè)服務(wù)擬納入濟(jì)南市突發(fā)事件應(yīng)對(duì)管理，可獲資金支持
濟(jì)南市物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施四級(jí)管理，突發(fā)事件應(yīng)對(duì)期間，街辦、鎮(zhèn)政府指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開展相應(yīng)級(jí)別的應(yīng)對(duì)工作，并給予物資和資金支持。
2020年新冠肺炎疫情期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員在濟(jì)南市疫情防控工作中發(fā)揮巨大作用，已成為政府一支得力的防控大軍。據(jù)此，不少代表委員建議把物業(yè)服務(wù)納入城市社會(huì)治理和重大公共危機(jī)防控體系。
意見稿提出，突發(fā)事件應(yīng)對(duì)期間，街道辦（鎮(zhèn)政府）負(fù)責(zé)落實(shí)市人民政府依法采取的各項(xiàng)應(yīng)急措施；指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開展相應(yīng)級(jí)別的應(yīng)對(duì)工作，并給予物資和資金支持。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照要求服從政府統(tǒng)一指揮，在街道辦（鎮(zhèn)政府）指導(dǎo)下積極配合居民委員會(huì)、村民委員會(huì)開展工作，依法落實(shí)應(yīng)急預(yù)案和各項(xiàng)應(yīng)急措施。
給“拉飛線”劃“紅線”
小區(qū)業(yè)委會(huì)通過的臨時(shí)管理規(guī)約或管理規(guī)約，給業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人都劃定哪些“紅線”？
正在征求意見的《濟(jì)南市物業(yè)管理?xiàng)l例（征求意見稿）》擬規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等不得實(shí)施下列行為：
（一）損壞、擅自拆改建筑物承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；
（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物、障礙物或者私挖地下空間；
（三）擅自利用共有部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；
（四）違反國(guó)家規(guī)定，制造、儲(chǔ)存、使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質(zhì)或者傳染病病原體等危險(xiǎn)物質(zhì)；
（五）違規(guī)私拉電線、電纜為電動(dòng)汽車、電動(dòng)自行車、電動(dòng)摩托車和電動(dòng)三輪車等充電；
（六）擅自拆改供水、排水、再生水等管線；
（七）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設(shè)施；
（八）擅自通過設(shè)置地鎖、石墩、柵欄等障礙物和亂堆亂放雜物等方式，占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道等共有部位，或者損壞消防設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備；
（九）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；
（十）將房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方;
（十一）未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變房屋內(nèi)部防火分隔，影響消防安全和疏散要求;
（十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；
（十三）違反規(guī)定出租房屋；
（十四）法律法規(guī)禁止的其他行為。
發(fā)生第二款規(guī)定行為的，利害關(guān)系人有權(quán)投訴、舉報(bào)，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻；勸阻無效的，應(yīng)當(dāng)向街道辦（鎮(zhèn)政府）或者行政執(zhí)法機(jī)關(guān)報(bào)告。
意見稿提出，對(duì)違反規(guī)定并給他人造成損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任；違反行政管理規(guī)定的，由行使監(jiān)督管理權(quán)的有關(guān)部門依法查處；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
防高空拋物經(jīng)業(yè)主授權(quán)物業(yè)可用技術(shù)手段采證
為加強(qiáng)防范，《濟(jì)南市物業(yè)管理?xiàng)l例（征求意見稿）》第九十二條提出，物業(yè)管理區(qū)域禁止從建筑物拋擲物品危害他人安全或者破壞環(huán)境衛(wèi)生。經(jīng)業(yè)主共同決定，物業(yè)服務(wù)人可以采取適當(dāng)?shù)募夹g(shù)措施就前款禁止的行為采集相應(yīng)證據(jù)，但是不得侵犯他人隱私。
此外，業(yè)主對(duì)其所有或者使用的窗戶、陽臺(tái)、擱置物、懸掛物等可能影響公共安全的物品和設(shè)施承擔(dān)安全管理責(zé)任。
物業(yè)出保后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)。如果存在存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權(quán)益的，業(yè)主又不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，可以由物業(yè)服務(wù)人報(bào)經(jīng)業(yè)委會(huì)同意，或者按照臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定，代為維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。
新建樓盤交付前前期物業(yè)費(fèi)擬由開發(fā)商承擔(dān)
新房交付前，前期物業(yè)費(fèi)怎么收取？
正在公開征求意見的《濟(jì)南市物業(yè)管理?xiàng)l例（征求意見稿）》提出，新建住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至物業(yè)交付之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。
面對(duì)長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，如何正確催收物業(yè)費(fèi)？
業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其交納；拒不交納的，物業(yè)服務(wù)人可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。但就是不能以中斷水電氣熱等方式催收物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
禁斷水電催物業(yè)費(fèi) 強(qiáng)行接管擬最高罰十萬元
意見稿提出，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定提供服務(wù)，不得減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式催收物業(yè)服務(wù)費(fèi)；擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，超期收取費(fèi)用；擅自撤離或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域；終止服務(wù)撤離時(shí)，拒不移交屬于業(yè)主的檔案資料、物品、資金等。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的付費(fèi)方式和標(biāo)準(zhǔn)，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其交納；拒不交納的，物業(yè)服務(wù)人可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。業(yè)主拒不執(zhí)行人民法院生效法律文書的，人民法院可以依法對(duì)業(yè)主作出限制消費(fèi)令、納入失信被執(zhí)行人名單。
物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，或者對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)以及行政主管部門的決定有異議等為由拒絕辦理交接。
物業(yè)服務(wù)人拒不移交相關(guān)資料、資金和物品，或者拒絕撤出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)委會(huì)或者業(yè)主可以向街道辦和區(qū)縣住建主管部門報(bào)告，并可以向轄區(qū)公安派出所請(qǐng)求協(xié)助，或依法向人民法院提起訴訟。新物業(yè)服務(wù)人也不得強(qiáng)行接管物業(yè)，按照約定承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。
對(duì)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，意見稿擬規(guī)定由物業(yè)所在地街道辦責(zé)令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款。物業(yè)服務(wù)人強(qiáng)行接管物業(yè)管理區(qū)域的，由物業(yè)所在地街道辦（鎮(zhèn)政府）責(zé)令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款。
對(duì)業(yè)主要求承租的車位（庫）只售不租的，由區(qū)縣住建主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上二十五萬元以下罰款
意見稿提出，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車的車位（庫），應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租建設(shè)單位未出售或未附贈(zèng)車位（庫）的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車位（庫）出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人的，其每次租賃合同期限最長(zhǎng)不得超過六個(gè)月。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位（庫）應(yīng)當(dāng)優(yōu)先投入使用；車位（庫）尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置規(guī)劃以外的車位。占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放機(jī)動(dòng)車，以及相關(guān)收費(fèi)和管理事項(xiàng)，由業(yè)主共同決定。
業(yè)主需要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放汽車的，應(yīng)當(dāng)事先與物業(yè)服務(wù)人商定停車位置，不得擅自占用道路或者其他場(chǎng)地。業(yè)主對(duì)汽車有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人另行約定。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，履行車輛停放管理義務(wù)，并加強(qiáng)巡查，及時(shí)督促違反規(guī)定停放的車輛駛離；督促無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門。
擬建應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機(jī)制 急援失管小區(qū)
意見稿提出，濟(jì)南市擬建立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機(jī)制，當(dāng)物業(yè)服務(wù)人違反法律規(guī)定擅自撤出，造成物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時(shí)，街道辦應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)、消防安全、電梯運(yùn)行、秩序維護(hù)等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)。
提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的，街道辦應(yīng)當(dāng)將服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)期限、服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過六個(gè)月，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。
應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，街道辦應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人，協(xié)調(diào)新物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。
濟(jì)南市住建主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)人信用信息檔案及信用等級(jí)評(píng)價(jià)體系，實(shí)施分類監(jiān)管，并通過物業(yè)管理信息平臺(tái)予以公布。