# 融創(chuàng)服務上市
港股市場迎來第36家上市物企。
11月19日，融創(chuàng)服務在港交所主板正式掛牌。
融創(chuàng)服務作為行業(yè)頭部公司，自8月交表至今得到資本市場極大關注，其獨特的競爭優(yōu)勢獲得投資者長期看好。據(jù)公告顯示，融創(chuàng)服務行使綠鞋后最多可募集資金12.95億美元，上市公司融資規(guī)模將創(chuàng)下行業(yè)之最。而其中約30%的募資額，早已被業(yè)內(nèi)的四大明星投資機構(gòu)騰訊、IDG資本、高瓴資本及雪湖資本預定。
01高速增長 引來頂級基石投資
融創(chuàng)服務創(chuàng)立于2004年，經(jīng)過16年發(fā)展，已成長為增速最快的中國大型物業(yè)管理綜合服務商。尤其是近三年來，融創(chuàng)服務的規(guī)模與業(yè)績均實現(xiàn)了高速增長。
從規(guī)模上看，截至2020 年6月30日，融創(chuàng)服務在管建筑面積由2017年12月31日的2000萬平方米，增長至2020 年6月30日的1.054億平方米，年復合增長率高達94.5%；合約建筑面積則由2017年12月31日的 5740萬平方米，增長至2020年6月30日的2.321億平方米，年復合增長率為74.9%。
規(guī)模的快速增長帶來公司盈利的顯著提升。融創(chuàng)服務2017-2019年營業(yè)收入復合增長率59.5%，分別為11.12億、18.42億和28.27億，遠高于同期物管十強營業(yè)收入復合增長率23.7%，物管百強復合增長率18.4%。截至2020年6月30日，融創(chuàng)服務錄得營業(yè)收入17.9億，同比增長52.9%；在凈利潤方面，融創(chuàng)服務2017-2019年復合增長率150.7%，分別為4300萬元、9800萬元和2.7億元；遠高于同期物管十強凈利潤復合增長率52.2%，物管百強復合增長率26.1%。截至2020年6月30日，錄得凈利潤2.51億，同比上漲367.6%。
與此同時，資本的目光也投注到了這家品牌物企。
尤為值得一提的是騰訊的投資，其對融創(chuàng)服務高達1.5億美元的認購金額是其在物管行業(yè)最大的一筆基石投資。
今年9月，融創(chuàng)服務剛完成對鋒物科技的戰(zhàn)略投資，在智慧化道路上邁出了重要一步。本次投資將云計算、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)和AI技術(shù)等技術(shù)引入物業(yè)管理的各個環(huán)節(jié)，未來打造集“專業(yè)服務+智慧平臺+多元經(jīng)營”為一體的新型智慧物業(yè)管理模式。而隨著互聯(lián)網(wǎng)巨頭騰訊的入局，更是令外界引發(fā)聯(lián)想，或許未來騰訊將不止于財務投資，未來也將基于其強大的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和資源，為融創(chuàng)服務在數(shù)字化智慧化領域的布局發(fā)展進一步賦能。
另一筆1億美元的“重金”投入來自老牌知名投資機構(gòu)IDG資本。據(jù)悉，這應是IDG首次在物管行業(yè)上市公司的投資，足以見得其對于融創(chuàng)服務在未來發(fā)展的信心。
回溯IDG的投資歷史，多集中于企業(yè)服務領域、大數(shù)據(jù)和云服等領域。如今將觸角伸向物管行業(yè)，并選定融創(chuàng)服務進行戰(zhàn)略投資，或許是看中了融創(chuàng)服務高起點布局，規(guī)?；l(fā)展的前提下，未來在智慧社區(qū)和社區(qū)科技化發(fā)展上的潛力，并有望通過其前置布局的資源整合助力融創(chuàng)服務獲得更好發(fā)展。
此外，物管行業(yè)的熟面孔高瓴資本、雪湖投資也選中了融創(chuàng)服務。業(yè)內(nèi)人士認為，作為投資過多家物業(yè)服務企業(yè)的高瓴資本、雪湖投資對行業(yè)有充分研究深耕，其對融創(chuàng)服務的加持，也代表著物管行業(yè)專業(yè)投資人對融創(chuàng)服務作為頭部企業(yè)地位的認可，以及增長后勁的信心。
02背靠強大母公司 開拓新增長空間
分析融創(chuàng)服務的發(fā)展速度，不得不提及其控股股東融創(chuàng)中國的支持。
數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)中國自2010年上市至今10年間，實現(xiàn)了跨越式增長。2010年至2020年6月底，融創(chuàng)中國凈資產(chǎn)從47億元增長至1339億元，增長27倍。同時，得益于母公司的銷售快速增長和豐富土儲，融創(chuàng)服務很好地鎖定了未來的成長空間。截至2020年8月25日，融創(chuàng)中國土儲貨值約80%位于高能級的一二線城市，讓融創(chuàng)服務的業(yè)績增長和高能級城市的深耕發(fā)展前景得到較好鎖定。
在依靠母公司的同時，融創(chuàng)服務也通過并購整合、與獨立第三方展開戰(zhàn)略合作等方式積極外拓，構(gòu)建融創(chuàng)服務的子品牌，支持未來多品牌、多業(yè)態(tài)綜合發(fā)展。
2019年起，融創(chuàng)服務開始發(fā)力并購及外拓，不斷發(fā)揮融創(chuàng)品牌在收并購領域的良好口碑和品牌影響力，持續(xù)挖掘優(yōu)質(zhì)收并購機會，并嚴格把控項目風險和利潤要求，尤其是業(yè)務體量較大、管理業(yè)態(tài)豐富、區(qū)域競爭力較強、與公司業(yè)務互補性較強的標的公司。
2019年11月，融創(chuàng)服務完成對成都環(huán)球世紀的整合。成都環(huán)球世紀主要布局西南區(qū)域，在管面積0.041億平方米，非住宅物業(yè)占比高達91.2%，其在由商業(yè)、寫字樓、酒店、娛樂休閑等業(yè)態(tài)構(gòu)成的超大城市綜合體和會議會展服務領域深耕多年，曾為財富全球論壇、中日韓首腦會議等眾多大型會議會展提供服務。
2020年5月8日，融創(chuàng)服務完成了對開元物業(yè)管理的收購。截至2020年3月31日，開元物業(yè)管理管理290項物業(yè)，在管面積達0.373億平方米，其中非住宅物業(yè)占比達32.6%，涵蓋城市公共物業(yè)、寫字樓、醫(yī)院、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)。這次收購進一步鞏固了公司的市場地位，擴大了管理規(guī)模，豐富了在管物業(yè)類型，并提升了獲取不同來源服務委聘的市場拓展能力。
2020年6月，融創(chuàng)服務與陽光郡置地集團有限公司達成戰(zhàn)略合作協(xié)議，鎖定了其大量儲備項目，包括位于河北省霸州、懷來及廊坊的三個物業(yè)管理項目，合約總建筑面積約70萬平方米，未來將通過資源共享，進一步拓展合作內(nèi)容，在物業(yè)服務領域開展更加全面且深度的合作。
2020年9月，融創(chuàng)服務還與南昌市政公用資產(chǎn)管理有限公司訂立合作協(xié)議，雙方成立合資公司江西融政，融創(chuàng)服務持股51%。合資公司的物業(yè)管理項目范圍包括南昌市政公用資產(chǎn)管理有限公司或其關聯(lián)方開發(fā)或運營的物業(yè)、融創(chuàng)集團及其關聯(lián)方在江西省開發(fā)的用作公共用途的非住宅物業(yè)，包括獨立商業(yè)、學校及醫(yī)院，以及由第三方開發(fā)的可能獲合資公司訂約方批準的其他項目。合資將利用雙方的品牌形象在江西省從其他第三方取得項目，擴大公司的外拓項目組合，并持續(xù)挖掘優(yōu)質(zhì)收購機會，重點關注并接觸物業(yè)體量較大、管理業(yè)態(tài)豐富、區(qū)域競爭力較強的知名物業(yè)管理服務企業(yè)。
2020年9月，融創(chuàng)服務完成對鋒物科技的戰(zhàn)略投資，將云計算、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)和AI技術(shù)等技術(shù)引入物業(yè)管理的各個環(huán)節(jié)，打造集“專業(yè)服務+智慧平臺+多元經(jīng)營”為一體的新型智慧物業(yè)管理模式。融創(chuàng)服務綜合管理能力的不斷加強，為未來市場外拓奠定堅實基礎。
隨著融創(chuàng)中國大量物業(yè)在未來若干年內(nèi)逐步交付，以及外拓能力的不斷強化，可以預見融創(chuàng)服務在未來仍有巨大發(fā)展空間。
03深耕核心城市 打造高品質(zhì)服務
與其他物企的發(fā)展重點不盡相同，融創(chuàng)服務一直聚焦深耕核心城市，并圍繞著高品質(zhì)服務持續(xù)發(fā)力。
在深耕核心城市方面，融創(chuàng)服務已在眾多重點一二線城市優(yōu)勢布局明顯，遠超行業(yè)均值。
數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月30日，融創(chuàng)服務經(jīng)營范圍覆蓋中國29個省、自治區(qū)及直轄市的127個城市。其中，集團旗下在管物業(yè)中有86.1%位于中國的一線及二線城市，物業(yè)類型涵蓋住宅物業(yè)及廣泛的非住宅物業(yè)，包括商業(yè)物業(yè)（如寫字樓、購物中心、酒店式公寓及酒店）及城市公共及其他物業(yè)（如學校、醫(yī)院、游樂園、會議中心及政府設施）。
而在一些強經(jīng)濟城市，融創(chuàng)服務擁有極高的市場占有率。例如杭州在管面積1501萬平方米、項目數(shù)量多達139個；重慶在管面積1209.3萬平方米、項目45個；天津在管面積755.9萬平方米、項目38個；上海在管面積214.5萬平方米、項目21個；無錫在管面積488.2萬平方米、項目16個；北京在管面積244.6萬平方米，項目11個。
高能級城市布局的特點，以及融創(chuàng)高端精品戰(zhàn)略形成的大量高端社區(qū)，使得融創(chuàng)服務得以向客戶提供更高品質(zhì)的服務，進而獲得高于同行的服務溢價。截至2020年6月30日，融創(chuàng)服務整體平均物業(yè)管理費約為每月每平方米人民幣3.03元，其中，住宅物業(yè)平均管理費約為每月每平方米人民幣2.7元。截至2019年12月31日，年度物業(yè)管理服務合同續(xù)約率高達99.7%。
事實上，深耕核心城市本身就暗含了高品質(zhì)服務的要求。
圍繞提供行業(yè)領先的高品質(zhì)服務的目標，融創(chuàng)服務提出了“至善 ‧致美”為服務理念，并構(gòu)建了融創(chuàng)歸心服務體系，圍繞社區(qū)優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境、便利放心的生活服務、愉悅和睦的鄰里關系，為客戶打造“有家、有生活、有知己”的高質(zhì)量社區(qū)服務生態(tài)，與客戶共建有生命力的社區(qū)。
值得一提的是，為了實現(xiàn)高品質(zhì)服務，融創(chuàng)服務在智能化與信息化科技方面的投入頗多。
基于先進智能制造業(yè)的設備設施精益管理理論，融創(chuàng)服務建立了精益化工程服務保障體系，持續(xù)對社區(qū)人行、車行、安防系統(tǒng)進行技術(shù)提升與智能化改造，搭建智慧系統(tǒng)管理平臺。
2020年9月融創(chuàng)服務完成對鋒物科技的戰(zhàn)略投資，未來將運用鋒物科技獨創(chuàng)的社區(qū)AI分析算法和成熟的工程化解決方案，以及成熟的用戶端、管理端的SaaS平臺產(chǎn)品，在融創(chuàng)服務現(xiàn)有IT架構(gòu)上進行深層次的協(xié)同創(chuàng)新，共同探索“5G+物業(yè)”新模式，結(jié)構(gòu)化社區(qū)B端與C端的數(shù)據(jù)，推動服務標準化、管理數(shù)字化，探索行業(yè)創(chuàng)新模式。持續(xù)為客戶提供定制化、個性化的智能人居體驗，助推美好生活再上一個臺階，以人民美好生活向往為中心，構(gòu)建高品質(zhì)、智能化的生活服務新生態(tài)。
與此同時，融創(chuàng)服務還通過智能化服務集合平臺和完善的管理體系，將線上與線下的服務融合。并配置了便利放心的生活社區(qū)配套服務和全方位賦能的管家團隊。
通過歸心App、400呼叫中心、歸心服務中心，既為客戶提供方便快捷的在線服務方式，也為客戶提供可以面對面溝通互動的線下服務空間，滿足不同客戶群體或特定事項的動態(tài)需求。
智能社區(qū)服務方面，融創(chuàng)服務集合阿里云的生態(tài)力量，形成了不斷進化的智慧生長體系，助力打造更美好的智能人居。高品質(zhì)管理體系標準支撐社區(qū)生活場景下的全流程管理，結(jié)合線上的智能化物業(yè)管理平臺和智慧化業(yè)主生活服務平臺，構(gòu)建場景化智慧社區(qū)，從而滿足和實現(xiàn)對客戶不同需求的及時響應和快速達成，為客戶提供更有溫度、更為貼心的社區(qū)生活服務。
從目前披露的上市招股書可以看到，未來，融創(chuàng)服務在智能化方面的投入將持續(xù)加大?？梢灶A見的是，在資本市場的加持下，融創(chuàng)服務將保持高增長、高品質(zhì)的優(yōu)勢，繼續(xù)成為物管這條超級大賽道里的領跑者。