《西安市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》經(jīng)西安市政府第19次常務(wù)會審議通過，由西安市發(fā)改委會同市住建局、市市場監(jiān)管局于2020年11月5日聯(lián)合印發(fā)?！段靼彩形飿I(yè)服務(wù)收費管理辦法》及物業(yè)服務(wù)收費指導標準（以下簡稱《辦法》及收費標準），對西安市物業(yè)服務(wù)管理及收費行為作出明確規(guī)范。
Q1物業(yè)服務(wù)費標準如何調(diào)整
現(xiàn)行基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)費標準為高層一級每月每平方米1.50元，二級1.20元，三級0.90元，等外0.70元；多層一級0.45元，二級0.40元，三級0.35元，等外0.30元（多層住宅按省定基準價可上浮40%；以上費用均不含電梯費和公攤電費）。
調(diào)整后，高層一級服務(wù)每月每平方米2.2元，二級服務(wù)1.9元，三級服務(wù)1.5元，等外服務(wù)1.2元。調(diào)整后的物業(yè)費標準將電梯費與公攤電費納入其中,與現(xiàn)行物業(yè)費、公攤電費、電梯費三項分開收取相比較，按平均值測算（公攤電費0.18元/平米•月、電梯費0.32元/平米•月），高層住宅物業(yè)費平均漲幅7.2%，多層住宅物業(yè)費平均漲幅18.5%，高層住宅物業(yè)費標準在全國15個副省級城市排名第11位，多層住宅排名15位。
Q2《辦法》中收費指導標準的適用范圍
物業(yè)服務(wù)收費按照物業(yè)服務(wù)的不同性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價：
1、未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)（多層、高層）、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費實行政府指導價,《辦法》制定了與物業(yè)服務(wù)等級相對應(yīng)的基準價和浮動幅度。
政府指導價的物業(yè)服務(wù)收費標準為最高限價，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主需結(jié)合本住宅項目的物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容等情況，在政府指導最高限價的范圍內(nèi)約定本住宅項目的物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費具體標準。
2、已成立業(yè)主大會（業(yè)委會）的，以及別墅、公寓、商住綜合樓中的住宅、非住宅類型等政府定價范圍以外的物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費及其他服務(wù)費（特約、增值服務(wù)等）實行市場調(diào)節(jié)價。
實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費標準，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主大會雙方協(xié)商，通過合同約定。
Q3什么是“一費制”？
西安市現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)費執(zhí)行原省物價局和住建廳2004年制定的收費標準，由三部分組成：基礎(chǔ)物業(yè)費（政府指導價管理）、電梯費、公攤電費。其中，電梯費、公攤電費要求據(jù)實收取，不得盈利，具體由物業(yè)企業(yè)確定，定期向業(yè)主公布收支情況。
調(diào)整后，物業(yè)服務(wù)費實行“一費制”，即改變原住宅小區(qū)基礎(chǔ)物業(yè)費、公攤電費、電梯費分項收取的方式，實行“三費合一”，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公攤電費、電梯費計入物業(yè)服務(wù)費成本，不再單獨另行收取。將促進物業(yè)企業(yè)精細化管理，降低物業(yè)成本。
Q4住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級、收費等級的確定
物業(yè)服務(wù)收費等級依據(jù)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級確定。實行政府指導價的物業(yè)服務(wù)收費實行等級服務(wù)、等級收費。物業(yè)服務(wù)收費等級標準依據(jù)西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)的《西安市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導標準》（近期將由市住建局印發(fā)，與物業(yè)收費管理辦法同步于2021年1月1日起執(zhí)行），對應(yīng)的收費等級由高到低設(shè)定為一級、二級、三級、等外四個等級，按照高層、多層分別制定收費標準。（物業(yè)服務(wù)凡達不到三級服務(wù)標準的，收費按等外標準收取。）
Q5停車服務(wù)費標準調(diào)整情況
實行政府指導價的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車服務(wù)費分為按月、按次收費兩種形式。具體收費形式及標準根據(jù)各住宅小區(qū)的情況，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主通過停放服務(wù)合同約定。
（一）簡化服務(wù)等級，室內(nèi)停車實行兩類收費標準。
西安市現(xiàn)行停車服務(wù)費標準在實行政府指導價管理的7個副省級城市中排名第1位，群眾對停車服務(wù)費過高的問題意見較大。在前期調(diào)研和成本調(diào)查基礎(chǔ)上，結(jié)合征求意見建議情況，住宅小區(qū)停車服務(wù)費調(diào)整為室內(nèi)停車場一類80元/車位·月、二類60元/車位·月兩個類別，并明確室內(nèi)停車場類別標準。露天機動車停放場所不分類別，停車服務(wù)費調(diào)整為60元/車位·月。
調(diào)整后，住宅小區(qū)機動車停車服務(wù)費室內(nèi)一類降低46.7%，二類降低53.8%，露天降低25%，停車服務(wù)費標準在全國7個實行政府指導價副省級城市中排名第3位。
（二）縮短臨時停車收費時段，鼓勵即停即走，提高停車位的使用效率。
根據(jù)征求意見中群眾意見，室內(nèi)臨時停車一類由原來的8小時為一次5元，調(diào)整為4小時為一次2.5元，二類由原8小時為一次4元，調(diào)整為4小時為一次2元等。露天臨時停車調(diào)整為4小時為一次2元。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非機動車及摩托車停車收費實行市場調(diào)節(jié)價。
Q6物業(yè)收費優(yōu)惠減免政策及其他收費規(guī)定
空置房和空置車位物業(yè)費優(yōu)惠政策
實行政府指導價管理的物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費，業(yè)主暫不使用或使用后因自身原因空置1個月以上的房屋、自有或者租賃車位，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認后，其空置期間的物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費按物業(yè)服務(wù)合同約定收費標準的70%交納。實行市場調(diào)節(jié)價的按照物業(yè)服務(wù)合同的約定執(zhí)行。
子母車位的停車服務(wù)費優(yōu)惠政策
實行政府指導價管理的子母車位停車服務(wù)費不得高于1.5個車位的停放服務(wù)費標準，具體標準由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
機械車位停車服務(wù)費政策
實行政府指導價管理的住宅小區(qū)，機械車位的停車服務(wù)費參照室內(nèi)標準執(zhí)行，上浮不超過10%。機械車位的租賃費實行市場調(diào)節(jié)價，由使用人與車位產(chǎn)權(quán)人協(xié)商確定。
臨時停放減免情形
1. 臨時停放30分鐘之內(nèi)的車輛（僅限配置有公共停車位的小區(qū)）;
2. 執(zhí)行公務(wù)的軍隊、武警、公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛；
3. 殘疾人車輛（僅限小區(qū)按照無障礙設(shè)施工程建設(shè)標準設(shè)置的無障礙車位上停放的由殘疾人駕駛的專用機動車）。
裝修押金、裝修出入證件工本費的收取規(guī)定
根據(jù)《陜西省定價目錄》及《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的規(guī)定，裝修期間的費用不再實行政府定價管理。業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照住建部門《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設(shè)部令第110號）的規(guī)定應(yīng)當與業(yè)主簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議，具體管理內(nèi)容由雙方在協(xié)議中約定。即裝修押金、裝修出入證件工本費等是否收取、收取標準及退還情況由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主按照以上規(guī)定協(xié)商確定。
因裝修造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等損壞的，恢復(fù)、維修費用按照實際發(fā)生額，由業(yè)主或者裝修單位承擔，并承擔相關(guān)責任。
裝修垃圾清運費收費規(guī)定
業(yè)主可以自行或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運裝修期間產(chǎn)生的垃圾。業(yè)主自行清運的，費用由業(yè)主自行承擔。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運裝修垃圾的收費標準由雙方協(xié)商確定。
生活垃圾處理費需另行交納
生活垃圾處理收費是市城管局收取的市容環(huán)衛(wèi)收費，物業(yè)公司僅負責代收代繳，不包含在物業(yè)費中。業(yè)主應(yīng)當按照城市居民（含城中村人口和暫住人口）的規(guī)定標準繳納生活垃圾處理費。
Q7規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)及收費行為
物業(yè)費標準實行抄送告知制
按照《陜西省物價局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委放開部分服務(wù)價格意見的通知》的要求，2015年起，實行政府指導價管理的物業(yè)服務(wù)收費取消價格備案和核發(fā)《經(jīng)營性服務(wù)收費證》。物業(yè)收費標準實行抄送告知：即物業(yè)服務(wù)等級經(jīng)物業(yè)項目所在區(qū)（縣）、開發(fā)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門認定后，收費標準抄送同級發(fā)展改革部門和市場監(jiān)督管理部門。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)要嚴格執(zhí)行明碼標價制度，在經(jīng)營場所醒目位置公示物業(yè)服務(wù)項目、物業(yè)服務(wù)標準、物業(yè)服務(wù)收費、投訴舉報電話等信息。
對于提供高標準服務(wù)住宅小區(qū)收費標準的規(guī)定
針對目前一些小區(qū)物業(yè)服務(wù)標準超過《西安市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導標準》高層一級服務(wù)標準的，借鑒成都、濟南等城市做法，可在高層一級物業(yè)費標準的基礎(chǔ)上上浮10%。
為了規(guī)范物業(yè)收費行為，物業(yè)企業(yè)執(zhí)行浮動收費標準時，物業(yè)服務(wù)標準須經(jīng)住建部門審核，收費標準抄送同級發(fā)展改革部門和市場監(jiān)督管理部門后執(zhí)行。上浮僅限于高層一級服務(wù)標準，高層二級、三級、等外無上浮。
物業(yè)企業(yè)收取特約服務(wù)費等行為的規(guī)定
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照合同約定向業(yè)主收取相關(guān)費用，不得將簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》或者《物業(yè)服務(wù)合同》內(nèi)容以外的其他服務(wù)合同作為向業(yè)主交付物業(yè)的前置條件強制捆綁、強制服務(wù)、強制收費，或者只收費不服務(wù)、多收費少服務(wù)，以及變相收費。
特約服務(wù)、增值服務(wù)、有償服務(wù)等相關(guān)物業(yè)服務(wù)收費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示服務(wù)項目及收費標準，經(jīng)業(yè)主自愿選擇，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主另行通過合同約定。
業(yè)主公共收益的歸屬與公示
物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用、占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告、出租等經(jīng)營活動的，需遵守相關(guān)法律規(guī)定，所得收益在扣除合理成本之后歸屬全體業(yè)主所有，主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在每年第一季度將上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、歸屬業(yè)主收益等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置據(jù)實公示，公示時間不得少于一個月。業(yè)主有權(quán)查閱、抄錄或者復(fù)制所有歸屬全體業(yè)主收益的相關(guān)財務(wù)資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當提供便利。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)向全體業(yè)主公開物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費收入以及成本費用（構(gòu)成）支出明細。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有公示或違規(guī)處置業(yè)主公共收益的，按照《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，可向住建部門反映。
Q8新舊政策的銜接問題
政府指導價的物業(yè)服務(wù)收費標準為最高限價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主需結(jié)合本住宅項目的物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容等情況，在政府指導最高限價的范圍內(nèi)協(xié)商約定本物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費具體標準。
（1）本辦法實施后，新建住宅小區(qū)按照本辦法第十四條的規(guī)定執(zhí)行新的物業(yè)服務(wù)收費標準；
（2）已簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》或《物業(yè)服務(wù)合同》的住宅小區(qū)，需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準的，應(yīng)按規(guī)定程序進行調(diào)整：
已成立業(yè)主大會（業(yè)委會）的住宅小區(qū)，收費標準的調(diào)整由業(yè)主大會或業(yè)委會與物業(yè)公司協(xié)商確定；
未成立業(yè)主大會（業(yè)委會）的，按照本辦法第三十三條的規(guī)定履行調(diào)價程序，在調(diào)價程序履行完畢前仍按原合同執(zhí)行。
根據(jù)《西安市物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費標準調(diào)整違反規(guī)定程序的，可以向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)反映。
Q9明確物業(yè)服務(wù)及收費監(jiān)管部門的職責
物業(yè)服務(wù)和收費的監(jiān)管按照統(tǒng)一政策、屬地管理原則，實行市、區(qū)（縣）分級管理，由各級發(fā)改、住建和市場監(jiān)管部門分工負責：
物業(yè)收費標準的制定——市發(fā)改委負責牽頭制定西安市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法和物業(yè)收費標準及其他有關(guān)政策規(guī)定；各級發(fā)改部門負責做好物業(yè)服務(wù)收費政策貫徹落實、宣傳培訓等物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)督管理工作。
物業(yè)服務(wù)標準和管理行為的監(jiān)管——市住建局按照法律法規(guī)規(guī)定，制定物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)政策規(guī)定；各級住建部門負責做好物業(yè)服務(wù)相關(guān)政策貫徹落實、宣傳培訓，加大對物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督檢查，將物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量納入物業(yè)企業(yè)信用信息管理，建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制。
物業(yè)違規(guī)收費問題的查處——各級市場監(jiān)管部門負責對超過政府指導價標準收費、不實行明碼標價等價格違法行為，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)以及規(guī)定進行查處。
物業(yè)服務(wù)合同的簽訂、合同履行等涉及民事法律關(guān)系的問題，需要業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過協(xié)商或法律途徑解決。
Q10新標準執(zhí)行時間
本次物業(yè)管理辦法及標準制定過程中，依據(jù)《民法典》有關(guān)內(nèi)容時行了修訂，因此執(zhí)行時間為2021年1月1日與《民法典》同步實施。