2020年10月28日下午，廣州市第十五屆人大常委會(huì)第四十二次會(huì)議表決通過(guò)了《廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例》（下稱《條例》）?！稐l例》共八章110條，預(yù)計(jì)將于今年年底正式頒布。這是廣州市貫徹落實(shí)省委、省政府以同等力度支持廣州實(shí)現(xiàn)老城市新活力、“四個(gè)出新出彩" 的要求，在民生領(lǐng)域的又一重要舉措。
自2017年啟動(dòng)《條例》起草至今，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局根據(jù)上位法基礎(chǔ)，同時(shí)結(jié)合了廣州市物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)與難題，制定了新《條例》。新《條例》首次引入物業(yè)管理委員會(huì)形式，助力業(yè)委會(huì)在全市層面的推廣。此外，在業(yè)主共有資金管理、共有物權(quán)登記和信息公開(kāi)等方面都有制度創(chuàng)新，可望破解業(yè)主委員會(huì)“成立難、決策難、換屆難”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)“監(jiān)管難”等物業(yè)管理深層次問(wèn)題。
物業(yè)管理工作涉及業(yè)主、物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商、街道等多個(gè)主體，其法律關(guān)系復(fù)雜，事關(guān)民生福祉與基層治理，新《條例》著力構(gòu)建了黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系，進(jìn)一步強(qiáng)化了基層行政監(jiān)管職能，完善了業(yè)主委員會(huì)成立、運(yùn)作規(guī)則，規(guī)范了物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為。
隨著新《條例》的即將頒布，原有2014年制定的《廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例》也將同步廢止。這里為您梳理了新《條例》的若干亮點(diǎn)，不少都是全市范圍的創(chuàng)新性嘗試：
亮點(diǎn)一：創(chuàng)設(shè)物業(yè)管理委員會(huì)制度
1998年，廣州市開(kāi)始出現(xiàn)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。截至目前，全市已成立業(yè)主組織976個(gè)，占比約三成。
針對(duì)業(yè)主委員會(huì)成立難的問(wèn)題，本次《條例》創(chuàng)設(shè)了物業(yè)管理委員會(huì)制度，將由物業(yè)管理委員會(huì)組織推動(dòng)成立業(yè)主委員會(huì)工作。同時(shí)，在業(yè)主委員會(huì)缺位時(shí)，也由物業(yè)管理委員會(huì)組織業(yè)主共同決定小區(qū)公共事務(wù)，解決因業(yè)主自治管理能力不足造成業(yè)主所有權(quán)行使不充分的問(wèn)題。
對(duì)于新引進(jìn)的組織形式，《條例》中明確了物業(yè)管理委員會(huì)的成立和解散條件。對(duì)于符合法定條件的，要求街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府組建物業(yè)管理委員會(huì)，且只需占業(yè)主總?cè)藬?shù)10%以上的業(yè)主申請(qǐng)。物業(yè)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)組織選舉業(yè)主委員會(huì)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定。雖然起著推動(dòng)業(yè)委會(huì)成立的引擎作用，然而，物業(yè)管理委員會(huì)并非一個(gè)長(zhǎng)期存在的組織，在業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后物業(yè)管理委員會(huì)也將同時(shí)解散。
與此前的業(yè)委會(huì)籌備組織架構(gòu)不同，物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府居民委員會(huì)、房屋行政主管部門(mén)、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主代表共同組成，《條例》規(guī)定業(yè)主代表人數(shù)應(yīng)當(dāng)超過(guò)半數(shù)。對(duì)于這一新成立機(jī)構(gòu)，《條例》對(duì)其行為作出了規(guī)范，對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，由區(qū)房屋行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。
北京大成（廣州）律師事務(wù)所律師王朝陽(yáng)認(rèn)為，物業(yè)管理委員會(huì)類似于業(yè)主大會(huì)成立業(yè)委會(huì)的孵化器，相較業(yè)主大會(huì)需要20%以上的業(yè)主提議才可召開(kāi)，《條例》規(guī)定占10%以上業(yè)主提議便可成立物業(yè)管理委員會(huì)，這在一定程度上降低了啟動(dòng)籌備業(yè)委會(huì)的門(mén)檻。同時(shí)，物業(yè)管理委員會(huì)比業(yè)委會(huì)籌備組更多吸納了相關(guān)政府部門(mén)人員加入，提高了其在業(yè)主間的公信力，或?qū)⑼苿?dòng)廣州業(yè)委會(huì)成立比例提升。
亮點(diǎn)二：設(shè)立業(yè)委會(huì)委員禁止性行為規(guī)范
除引入物業(yè)管理委員會(huì)外，《條例》根據(jù)《民法典》規(guī)定了業(yè)主共同決定事項(xiàng)，并進(jìn)一步明確了物業(yè)服務(wù)區(qū)域調(diào)整、業(yè)主自行管理、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、共有資金、業(yè)主委員會(huì)委員及專職工作人員補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)等也由業(yè)主共同決定，為業(yè)主履行共有和共同管理權(quán)利提供了更加清晰的指引。
在完善業(yè)主大會(huì)制度方面，首次明確業(yè)主大會(huì)會(huì)議的組織者包括業(yè)主委員會(huì)、居民委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)。為進(jìn)一步優(yōu)化業(yè)主投票表決方式，今年，廣州已實(shí)行了業(yè)主電子投票表決機(jī)制，本次新《條例》明確了將電子投票系統(tǒng)表決，作為業(yè)主大會(huì)優(yōu)先采用的業(yè)主決策方式。
如出現(xiàn)對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果有異議的，異議提出人應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式實(shí)名向鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處提出。鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)對(duì)異議進(jìn)行核實(shí)處理。并在處理完成后予以告知，若經(jīng)核實(shí)異議成立的，鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)重新統(tǒng)計(jì)表決，并將結(jié)果告知全體業(yè)主。
針對(duì)頻發(fā)的業(yè)主發(fā)起的對(duì)業(yè)委會(huì)訴訟案件，《條例》更為細(xì)致地規(guī)范了業(yè)委會(huì)運(yùn)作。對(duì)業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行存在權(quán)力邊界不清晰、權(quán)責(zé)不對(duì)等、運(yùn)行不規(guī)范、行政監(jiān)管空白、違法成本較低等問(wèn)題，《條例》從把好人選關(guān)、明確職責(zé)、強(qiáng)化信息公開(kāi)、設(shè)立禁止性規(guī)定等方面進(jìn)行規(guī)范，細(xì)化鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處以及居民委員會(huì)的監(jiān)督途徑和方式。
具體來(lái)說(shuō)，《條例》明確了業(yè)委會(huì)委員的資格條件、產(chǎn)生方式、人數(shù)及任期要求、補(bǔ)選、備案、議事等制度；嚴(yán)格規(guī)定了業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)公開(kāi)的資料和信息，以及信息公開(kāi)方式等；對(duì)違反禁止行為的委員設(shè)立了相應(yīng)法律責(zé)任。特別對(duì)業(yè)委會(huì)存在嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為，規(guī)定鎮(zhèn)街可以向業(yè)主大會(huì)提議罷免業(yè)委會(huì)全體委員，對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定違反法律法規(guī)規(guī)定的，由鎮(zhèn)街責(zé)令限期改正或撤銷(xiāo)其決定。
廣州市住建局物業(yè)管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，當(dāng)前，我國(guó)尚未在法律層面上對(duì)業(yè)主委員會(huì)的角色性質(zhì)給予明確定位，相關(guān)的權(quán)責(zé)界限較為模糊。新《條例》的出臺(tái)明確了業(yè)委會(huì)委員的禁止行為，在法律責(zé)任部分對(duì)物業(yè)、業(yè)委會(huì)涉及違法行為的，給出了相應(yīng)處罰措施。
亮點(diǎn)三：建立業(yè)主共有資金管理制度，資金可進(jìn)行審計(jì)
針對(duì)當(dāng)前業(yè)主共有資金管理不透明，部分業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)公司侵占業(yè)主共有資金等突出問(wèn)題，《條例》規(guī)定了業(yè)主共有資金的來(lái)源、管理單位、使用范圍、信息公開(kāi)和財(cái)務(wù)管理制度。
共有資金來(lái)源包括利用共用部位、共用設(shè)施經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收入，管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)決定由全體業(yè)主共同分?jǐn)偫U交的費(fèi)用等，共有資金的管理單位和財(cái)務(wù)管理制度應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。共有資金可以用于補(bǔ)充維修資金；業(yè)主委員會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi)，業(yè)主委員會(huì)委員的補(bǔ)貼，業(yè)主委員會(huì)專職工作人員的薪酬，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用；對(duì)共有資金的審計(jì)費(fèi)用等。
《條例》規(guī)定未經(jīng)業(yè)主共同決定，不得使用共有資金。此外，管理單位應(yīng)當(dāng)每季度向業(yè)主公開(kāi)業(yè)主共有資金的收支情況。業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)或居民委員會(huì)對(duì)共有資金收支情況提出異議的，管理單位應(yīng)當(dāng)自收到異議之日起七日內(nèi)書(shū)面答復(fù)。
亮點(diǎn)四：增加物業(yè)對(duì)突發(fā)性公共事件的應(yīng)對(duì)職責(zé)
今年來(lái)，一場(chǎng)新冠肺炎疫情考驗(yàn)了物業(yè)的社區(qū)管理能力，廣大物業(yè)人員在一線發(fā)揮著防控、保障、溝通等重要作用。鑒于疫情期間物業(yè)服務(wù)公司對(duì)于社區(qū)管理的重大意義，《條例》進(jìn)而補(bǔ)充擴(kuò)大了對(duì)物業(yè)服務(wù)行為的監(jiān)管范圍，補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)人在垃圾分類、高空拋物、房屋外立面管理、突發(fā)事件應(yīng)對(duì)等方面的職責(zé)。
在廣大業(yè)主都關(guān)注的物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整方面?！稐l例》對(duì)因物價(jià)變動(dòng)、職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整等原因，需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，要求物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)，并制定調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的方案。同時(shí)，審計(jì)報(bào)告和調(diào)整方案需向業(yè)主公示，調(diào)整方案需經(jīng)法定比例的業(yè)主同意。關(guān)于物業(yè)費(fèi)的使用情況，物業(yè)服務(wù)人每年應(yīng)向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)資金年度預(yù)決算，每季度公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)資金的收支情況。
廣州市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，物業(yè)的本質(zhì)是花錢(qián)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)，近年來(lái)，廣州出現(xiàn)了一些小區(qū)十余年未增長(zhǎng)物業(yè)費(fèi)的情況，也因此，這些小區(qū)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量十分堪憂。物業(yè)收入促使物業(yè)公司不斷提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，居民生活的水平和人居環(huán)境也將因此大為改善。如物業(yè)服務(wù)公司無(wú)法在此獲利，或以非法手段牟利，都將有損業(yè)主的生活品質(zhì)。該負(fù)責(zé)人表示，希望通過(guò)《條例》的修訂，推動(dòng)物業(yè)費(fèi)與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量走向良性循環(huán)的路線。
亮點(diǎn)五：鼓勵(lì)黨員積極投身業(yè)委會(huì)工作
為有效發(fā)揮基層政府社區(qū)治理主導(dǎo)作用和基層群眾性自治組織的基礎(chǔ)作用，《條例》賦予鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和居民委員會(huì)指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議、選舉業(yè)主委員會(huì)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)等職能。鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入社區(qū)治理工作，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督。居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人協(xié)調(diào)機(jī)制，協(xié)助鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)。針對(duì)物業(yè)管理基層行政監(jiān)管力量不足的現(xiàn)實(shí)情況，《條例》還明確要求各區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)為鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處配備物業(yè)管理相應(yīng)的專職工作人員，落實(shí)工作經(jīng)費(fèi)。
本次《條例》的公布細(xì)化了此前2014年版的《廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例》，廣州市人大常委會(huì)法制工委主任鄧成明表示，本次《條例》的出臺(tái)成為廣州物業(yè)立法難度最大，歷時(shí)很長(zhǎng)，立法成本投入最多的法規(guī)。物業(yè)管理關(guān)系民生工程和社會(huì)治理，廣州市住建局相關(guān)聯(lián)系人表示，近年來(lái)，廣州市民的法律維權(quán)意識(shí)也在不斷增強(qiáng)，業(yè)主與物業(yè)公司之間的維權(quán)事件已躍升至訴訟數(shù)量的前三名，相信《條例》的出臺(tái)將更有利于業(yè)主的維權(quán)行為。