《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》正式實(shí)施以來(lái)，區(qū)、街及社區(qū)深入貫徹落實(shí)《條例》精神，積極作為，大膽創(chuàng)新，著力破解小區(qū)物業(yè)管理難題，涌現(xiàn)出一系列“首個(gè)”“首次”新做法、好做法，這些創(chuàng)新實(shí)踐均是基層在貫徹落實(shí)《條例》過(guò)程中的突破性工作，凝聚了基層工作人員的心血和智慧，取得了實(shí)實(shí)在在的效果，得到了媒體的廣泛關(guān)注，為《條例》落地營(yíng)造了良好的輿論氛圍，提供了有益的引領(lǐng)。北京市住建委對(duì)此進(jìn)行了梳理，整理了9個(gè)典型案例，供各方借鑒參考。
一、在組建業(yè)委會(huì)（物管會(huì)）方面的“首個(gè)”、“首次”
目前，各個(gè)小區(qū)都在積極成立業(yè)委會(huì)、物管會(huì)等業(yè)主自治組織，產(chǎn)權(quán)復(fù)雜的老舊居住小區(qū)如何順利組建物管會(huì)；房屋數(shù)量多、人員基數(shù)大、投票難度大的大型居住小區(qū)如何在選舉業(yè)委會(huì)投票過(guò)程中兼顧效率和公平，確保公開和透明，這是基層實(shí)際工作中經(jīng)常面臨的問(wèn)題。西城區(qū)廣安門北街20號(hào)院、豐臺(tái)區(qū)怡?；▓@和昌平區(qū)華龍?jiān)纺侠锝Y(jié)合小區(qū)實(shí)際先行先試，積極探索，在物管會(huì)、業(yè)委會(huì)組建過(guò)程中做出了創(chuàng)新，具有一定的借鑒意義。
案例1.西城區(qū)廣安門內(nèi)街道西便門內(nèi)社區(qū)廣安門北街20號(hào)院是《條例》實(shí)施后全市首個(gè)組建物管會(huì)的小區(qū)。該小區(qū)于1995年建成，共有居民462戶。小區(qū)產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，造成物業(yè)責(zé)任主體不明確、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)不清晰、維修資金無(wú)法歸集，基礎(chǔ)設(shè)施完善、電梯安裝、管線更新等居民訴求始終未能徹底解決。街道充分發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，迅速組建物管會(huì)，實(shí)現(xiàn)了社區(qū)的良性自治。街道為物管會(huì)組建做了十分細(xì)致的準(zhǔn)備：吃透物業(yè)條例精神，形成物管會(huì)成立工作導(dǎo)圖，研究制定物管會(huì)籌備工作方案、物管會(huì)議事規(guī)則、面向單位及居民的通知等一攬子文件。逐門逐戶走訪居民，對(duì)物業(yè)條例進(jìn)行持續(xù)深入講解、全方位宣傳，營(yíng)造濃厚氛圍。把好物管會(huì)人選關(guān)，將擁護(hù)中國(guó)共產(chǎn)黨、黨員優(yōu)先等明確寫入物管會(huì)委員人選條件，鼓勵(lì)在職黨員業(yè)主積極參選，提高物管會(huì)中黨員比例。5月22 日，經(jīng)過(guò)區(qū)、街兩級(jí)聯(lián)合審核，最終確定物管會(huì)11名委員人選（居委會(huì)代表2名、6家產(chǎn)權(quán)單位代表各1名、居民業(yè)主3名）并進(jìn)行公示。5月30日，物管會(huì)召開第一次會(huì)議，經(jīng)過(guò)討論和修改，審議通過(guò)了物管會(huì)議事規(guī)則和小區(qū)管理規(guī)約，物管會(huì)運(yùn)行步入正軌。
案例2.豐臺(tái)區(qū)新村街道怡?；▓@社區(qū)怡?；▓@小區(qū)是《條例》施行以來(lái)，首次由公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督唱票計(jì)票過(guò)程的業(yè)委會(huì)選舉。小區(qū)共計(jì)6700戶，常住2.2萬(wàn)人。業(yè)委會(huì)組建工作在前期2個(gè)月的醞釀和廣泛征求群眾意見的基礎(chǔ)上，6月10日進(jìn)入正式籌備環(huán)節(jié)，7月25日至8月5日，采取入戶票箱投票、電話投票相結(jié)合的方式召開業(yè)主大會(huì)。為確保選舉唱票階段的公開、公平、公正，以及選舉結(jié)果的真實(shí)合法，業(yè)委會(huì)籌備工作組向北京市長(zhǎng)安公證處申請(qǐng)對(duì)選舉活動(dòng)唱票計(jì)票工作進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督公證。公證處指派3名公證員和29名助理人員，現(xiàn)場(chǎng)全程監(jiān)督選舉工作的唱票、計(jì)票過(guò)程。新一屆業(yè)委會(huì)已于8月6日選舉結(jié)束后正式公告成立，并在7日內(nèi)召開了首次業(yè)委會(huì)會(huì)議。怡?；▓@小區(qū)成為《條例》實(shí)施后，全市規(guī)模最大、戶數(shù)最多且能夠成功組建業(yè)委會(huì)的大型商品房居住小區(qū)。
案例3.昌平區(qū)霍營(yíng)街道華龍?jiān)纺侠镄^(qū)是《條例》實(shí)施后全市首個(gè)采用“北京業(yè)主”APP電子表決方式成功召開業(yè)主大會(huì)并組建業(yè)委會(huì)的小區(qū)。作為一個(gè)有著2000余戶的老舊小區(qū)，業(yè)主基數(shù)大且有部分業(yè)主身在京外，業(yè)主投票表決組建業(yè)委會(huì)難度較大?；I備組在屬地街道、社區(qū)的指導(dǎo)下決定采用“北京業(yè)主”APP召開首次業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)委會(huì)。街道、社區(qū)工作人員提前學(xué)習(xí)“北京業(yè)主”APP投票政策和操作流程，宣傳發(fā)動(dòng)居委會(huì)、籌備組、志愿者等多方力量，采用張貼海報(bào)、入戶宣傳、電話講解等多種方式動(dòng)員業(yè)主參與線上表決；屬地街道、社區(qū)及市區(qū)兩級(jí)住建部門協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，及時(shí)解決業(yè)主在“北京業(yè)主”APP認(rèn)證及投票過(guò)程中遇到的問(wèn)題。8月15日，歷時(shí)2個(gè)月的華龍?jiān)纺侠镄^(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議圓滿落幕。小區(qū)2128戶業(yè)主，通過(guò)認(rèn)證1490戶，有效投票達(dá)1465戶，投票率超過(guò)三分之二。會(huì)議通過(guò)了《華龍?jiān)纺侠镄^(qū)管理規(guī)約》《華龍?jiān)纺侠镄^(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》，并成功選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)委員7名、候補(bǔ)委員2名。這是“北京業(yè)主”APP助力老舊小區(qū)“云開會(huì)”“云投票”的一次重要實(shí)踐。二、在老舊小區(qū)推行物業(yè)管理方面的“首個(gè)”老舊小區(qū)由于產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜、配套設(shè)施陳舊、居民購(gòu)買服務(wù)意識(shí)淡薄等諸多原因，規(guī)范化物業(yè)管理缺失，物業(yè)管理問(wèn)題比較突出。石景山區(qū)六合園南社區(qū)15-18號(hào)樓、朝陽(yáng)區(qū)三印家園小區(qū)和西城區(qū)雙旗桿東里小區(qū)，充分發(fā)揮物管會(huì)（業(yè)委會(huì)）組織凝聚居民的積極作用，通過(guò)業(yè)主共同決定選聘物業(yè)企業(yè)為小區(qū)提供服務(wù)，在老舊小區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)化、規(guī)范化道路上邁出了重要一步。
案例4.石景山區(qū)魯谷街道六合園南社區(qū)（以下簡(jiǎn)稱六南西院）15-18號(hào)樓是全市首個(gè)由物管會(huì)組織業(yè)主共同決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的老舊小區(qū)，同時(shí)成立了全市首個(gè)社區(qū)物管會(huì)黨支部。該小區(qū)是典型的老舊小區(qū)，物業(yè)收費(fèi)率不到30%，小區(qū)基本處于失管狀態(tài)。今年3月底，魯谷街道在小區(qū)試點(diǎn)組建物業(yè)管理委員會(huì)，并于4月22至23日相繼完成了物管會(huì)委員公示和備案工作，5月29日物管會(huì)黨支部同步成立。小區(qū)物管會(huì)組建后，積極組織新物業(yè)選聘工作。充分發(fā)動(dòng)社區(qū)志愿者通過(guò)擺攤設(shè)點(diǎn)、走訪入戶等方式，經(jīng)過(guò)近2個(gè)月時(shí)間及3輪入戶工作，累計(jì)有效走訪了564戶，并讓業(yè)主簽訂共同決定表決票。7月9日上午，六南西院物管會(huì)主持開箱驗(yàn)票儀式，經(jīng)過(guò)第三方公開唱票、計(jì)票，同意選聘物業(yè)的住戶及面積占比均超過(guò)了半數(shù)，實(shí)現(xiàn)人數(shù)、面積雙過(guò)半，成功選聘北京誠(chéng)智慧中物業(yè)管理有限公司為該小區(qū)物業(yè)企業(yè)。
案例5.朝陽(yáng)區(qū)東風(fēng)地區(qū)石佛營(yíng)南里社區(qū)三印家園小區(qū)建成于上世紀(jì)80年代，原有的物業(yè)公司不作為，造成了衛(wèi)生差、環(huán)境亂、民心散、怨聲大等諸多問(wèn)題。屬地社區(qū)積極組織居民就物業(yè)服務(wù)合同簽訂進(jìn)行投票表決，468戶居民中的296戶業(yè)主到社區(qū)簽字，同意選聘率達(dá)63%，還有76戶通過(guò)電話等方式表達(dá)了意愿，新物業(yè)順利簽約入駐。2020年5月6日,該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)合同由屬地東風(fēng)鄉(xiāng)政府完成備案,成為全市首個(gè)由街鄉(xiāng)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)合同備案的老舊小區(qū)。
案例6.西城區(qū)德勝街道雙旗桿東里小區(qū)選聘首開天岳恒物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)方，是全市首個(gè)由業(yè)委會(huì)組織選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的非經(jīng)資產(chǎn)移交小區(qū)。該小區(qū)是建于上世紀(jì)70年代的老舊小區(qū)，2019年6 月移交至北京非經(jīng)資產(chǎn)管理平臺(tái)。小區(qū)成立了北京市非經(jīng)資產(chǎn)類老舊小區(qū)的第一個(gè)業(yè)委會(huì)，積極推動(dòng)小區(qū)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化進(jìn)程，在德勝街道和北廣社區(qū)的指導(dǎo)監(jiān)督下，雙旗桿東里業(yè)委會(huì)組織全體居民投票，最終形成了建筑面積過(guò)半且居民人數(shù)過(guò)半的共同決議，選聘首開天岳恒為小區(qū)提供服務(wù)，居民按照1元/月*平方米的標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)費(fèi)，按照200元/月*輛的標(biāo)準(zhǔn)繳納停車費(fèi)，以此作為小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)，不足部分由物業(yè)公司承擔(dān)，該小區(qū)的做法也為非經(jīng)小區(qū)引入物業(yè)管理提供了參考范本。三、在按照物業(yè)條例執(zhí)法方面的“首例”、“首張”《條例》的出臺(tái)為各級(jí)法院審理物業(yè)管理相關(guān)訴訟案件及執(zhí)法機(jī)關(guān)開展執(zhí)法活動(dòng)提供了法律依據(jù)，公開審理宣判、查處違法行為的方式，也為《條例》的貫徹實(shí)施提供了寶貴的司法、執(zhí)法經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也起到以案釋法、普法宣傳的良好效果，對(duì)于規(guī)范物業(yè)管理相關(guān)各方行為、打造法治物業(yè)有著重要的示范意義。
案例7.朝陽(yáng)區(qū)格納斯大廈是本市首例法院援引《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》審結(jié)的業(yè)主共有權(quán)糾紛案件。2016年1月經(jīng)過(guò)大廈業(yè)主大會(huì)決定，終止了與開發(fā)商指定的物業(yè)企業(yè)—北京格納斯酒店物業(yè)管理有限公司（被告）的物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系，并通過(guò)公開招標(biāo)的形式重新選聘了新的物業(yè)公司。但新物業(yè)公司進(jìn)駐后，位于格納斯大廈地下一層的高壓分界室、熱力小室、弱電機(jī)房及配電室第二出口通道（以下簡(jiǎn)稱訴爭(zhēng)區(qū)域）仍然由被告占用，格納斯大廈業(yè)委會(huì)（原告）多次要求被告歸還均被拒絕，故訴至法院。經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)及權(quán)屬調(diào)查，判決訴爭(zhēng)區(qū)域?yàn)闃I(yè)主共有，物業(yè)公司無(wú)權(quán)占有，被告應(yīng)當(dāng)于判決生效之日起二十日內(nèi)向原告移交訴爭(zhēng)區(qū)域。這一判決也為后續(xù)小區(qū)共有權(quán)糾紛案件審判提供了參考。
案例8.朝陽(yáng)區(qū)消防救援支隊(duì)在十八里店鄉(xiāng)開出《條例》實(shí)施后全市首張“飛線充電”罰單。5月1日朝陽(yáng)區(qū)消防救援支隊(duì)執(zhí)法人員前往朝陽(yáng)區(qū)十八里店鄉(xiāng)的多處出租屋內(nèi)進(jìn)行執(zhí)法檢查。執(zhí)法過(guò)程中，檢查人員發(fā)現(xiàn)在一處出租屋內(nèi)的疏散通道上存在對(duì)電動(dòng)自行車“飛線”充電的違規(guī)行為，要求車主立即整改。半小時(shí)后，執(zhí)法人員返回出租屋檢查，違規(guī)充電行為還在繼續(xù)。依據(jù)《條例》第九十八條規(guī)定，執(zhí)法人員對(duì)該電動(dòng)車主處以500元罰款。案例9.延慶區(qū)住建委開出全市首張針對(duì)物業(yè)服務(wù)人未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的違法行為的罰單。5月2日，延慶區(qū)住建委執(zhí)法人員在香水園街道雙路北社區(qū)，發(fā)現(xiàn)22號(hào)、23號(hào)樓外墻墻皮、墻磚脫落，23號(hào)樓地下室消防疏散指示燈出現(xiàn)破損，23號(hào)樓5單元樓道衛(wèi)生清掃不及時(shí)。針對(duì)以上問(wèn)題，執(zhí)法人員隨即將該物業(yè)服務(wù)人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)的違法行為告知物業(yè)服務(wù)人，對(duì)該物業(yè)服務(wù)企業(yè)處以一萬(wàn)元罰款，并要求其7日內(nèi)完成整改。