近日，哈爾濱市下發(fā)并實施《哈爾濱市關(guān)于加強改造后老舊小區(qū)物業(yè)管理工作指導(dǎo)意見》，為下一步改造后老舊小區(qū)實現(xiàn)建管有序交接，強化后續(xù)管理提出了具體要求和部署。記者針對《意見》相關(guān)內(nèi)容，采訪哈爾濱市住建局物業(yè)管理處相關(guān)負責(zé)人。
投資60億元改造老舊小區(qū)，23萬戶受益
哈市老舊小區(qū)總量較大。據(jù)統(tǒng)計，全市2000年前建成的老舊小區(qū)達5600余萬平方米，由于其建成時間早、規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準偏低、維護不足，隨著房屋使用年限的增加，老舊小區(qū)普遍存在房屋本體破損、保溫性能差、供排水管線設(shè)施銹蝕老化等問題。隨著居民生活水平日益提高，老舊小區(qū)配套設(shè)施不足，普遍存在車位不夠、綠化不足，以及缺少社區(qū)公共服務(wù)用房、安防監(jiān)控、養(yǎng)老托幼助殘設(shè)施等，影響群眾居住的幸福指數(shù)。
與此同時，受制于老舊小區(qū)較差的基礎(chǔ)條件，老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差、物業(yè)收費率低、公共秩序亂、服務(wù)責(zé)任和邊界不清晰、業(yè)主缺乏與物業(yè)企業(yè)的協(xié)商及監(jiān)督機制等問題，長期困擾和阻礙物業(yè)管理水平的提升，也導(dǎo)致群眾滿意率低，物業(yè)服務(wù)企業(yè)運營艱難，形成惡性循環(huán)。
為此，哈市緊抓國家加大對老舊小區(qū)改造工作支持力度契機，大規(guī)模實施老舊小區(qū)綜合改造工程。今年，全市計劃投資60億元，改造老舊小區(qū)1500萬平方米，受益群眾近23萬戶。
每年開展?jié)M意度測評，結(jié)果將納入信用評價
依據(jù)《意見》規(guī)定，原來較為分散的老舊小區(qū)，將以街區(qū)形式重新整合為具有一定規(guī)模的物業(yè)管理區(qū)域；并由社區(qū)居委會組織召開業(yè)主大會，按照業(yè)主意愿，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)合同，并到區(qū)物業(yè)主管部門備案。
物業(yè)管理工作中一個突出矛盾就是業(yè)主意見難以集中有效表達，單個業(yè)主意見無法對物業(yè)服務(wù)企業(yè)形成制約，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量好壞也缺乏有代表性的評價，業(yè)主往往選擇拒交物業(yè)費。針對此類問題，《意見》要求，社區(qū)居民委員會每年都要開展物業(yè)服務(wù)滿意度測評工作，測評戶數(shù)不低于小區(qū)總戶數(shù)的50%，對于測評滿意度低于60%的，社區(qū)居民委員會可提議召開業(yè)主大會，決定是否解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同時結(jié)合下步即將開展的物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價工作，將測評結(jié)果納入信用評價，利用市場機制實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。
小區(qū)顯著位置要公示服務(wù)內(nèi)容收費標(biāo)準
老舊小區(qū)建成年限長，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準多是從當(dāng)年交付使用后逐年延續(xù)下來，服務(wù)標(biāo)準低、服務(wù)內(nèi)容少，很多小區(qū)甚至連衛(wèi)生保潔都由街道辦事處承擔(dān)?！兑庖姟放涮字贫烁脑旌罄吓f小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準，同時提出完善服務(wù)公示制度，服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準、管理人員姓名及聯(lián)系電話等內(nèi)容，均需在小區(qū)顯著位置公示，便于接受業(yè)主和社會監(jiān)督。
哈市目前執(zhí)行的最低物業(yè)收費標(biāo)準為每月每平方米0.6元，而老舊小區(qū)物業(yè)收費標(biāo)準普遍在最低標(biāo)準以下，有些仍維持在十幾年前的收費標(biāo)準，每平方米僅有兩三毛錢。偏低的收費標(biāo)準導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)缺乏資金保障，直接導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量低，低質(zhì)服務(wù)又導(dǎo)致業(yè)主意見大，收費率低，進一步制約物業(yè)服務(wù)開展，形成惡性循環(huán)。
《意見》此次在大幅提升物業(yè)服務(wù)標(biāo)準的同時，將物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準調(diào)整至合理區(qū)間，實現(xiàn)質(zhì)價相符，合理的利潤空間也有利于吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)加入，建立健康的市場競爭機制；同時，對于捆綁收費以及利用電梯、門禁等強制收費的亂象，也都規(guī)定了明確的禁止行為。
保護成果，物業(yè)應(yīng)當(dāng)好“吹哨人”
公共秩序混亂是老舊小區(qū)普遍存在的突出問題，亂堆亂放、私搭濫建、圈占綠地、堵塞小區(qū)消防車通道等違法違規(guī)行為時有發(fā)生?！兑庖姟愤M一步明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)對公共秩序和公共環(huán)境的首要管理責(zé)任，要求企業(yè)建立日常巡查制度，對各類違法違規(guī)行為要及時發(fā)現(xiàn)并予以勸阻制止。
對于拒不聽從勸阻和制止的，物業(yè)應(yīng)及時書面報告街道辦事處或相應(yīng)執(zhí)法部門予以查處，并提供相關(guān)證據(jù)，配合做好后續(xù)執(zhí)法工作。物業(yè)要當(dāng)好違法行為的“吹哨人”，將各類違法違規(guī)行為制止在萌芽階段，堅決防止改造后老舊小區(qū)各類違法違規(guī)行為的反彈，有效保護改造成果。
《意見》要求改造后老舊小區(qū)的公共區(qū)域停車，實行收費管理。收取的停車費用，除用于日常管理費用支出外，結(jié)余部分應(yīng)單獨立賬管理，用于本小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護。
《意見》還要求，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、排水、供電、燃氣、供熱、通信、有線電視等專營單位應(yīng)當(dāng)管護到相應(yīng)公共設(shè)施的終端，并向終端用戶收取相關(guān)費用。
黨建引領(lǐng)，業(yè)委會黨員不低于50%
業(yè)主參與程度不高，意見征集困難，導(dǎo)致哈市住宅小區(qū)業(yè)主委員會組建率偏低，特別是老舊小區(qū)此類問題更加突出；加之已組建的業(yè)主委員會因缺乏有效監(jiān)督，行為不規(guī)范、謀取個人利益、侵害全體業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益的現(xiàn)象也時有發(fā)生。
《意見》規(guī)定，通過黨建引領(lǐng)，由街道黨工委、街道辦事處積極推進業(yè)主大會建設(shè)，探索在條件成熟的小區(qū)成立黨支部，統(tǒng)領(lǐng)本小區(qū)的綜合治理工作，接受所在社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)；對于未成立業(yè)主委員會或業(yè)主委員會無法正常履職的小區(qū)，由社區(qū)居民委員會代行使業(yè)主委員會職責(zé)。
對于已組建的業(yè)主委員會，發(fā)揮小區(qū)黨支部的監(jiān)督指導(dǎo)作用，逐步提高業(yè)主委員會中的黨員比例，原則上不低于50%，并積極倡導(dǎo)黨員擔(dān)任業(yè)主委員會主任。同時對業(yè)委會及其成員的禁止行為也做出了明確規(guī)定，進一步督促和約束業(yè)主委員會規(guī)范履職，全心全意為全體業(yè)主服務(wù)，發(fā)揮積極作用。
物業(yè)管理工作既需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范優(yōu)質(zhì)服務(wù)，同樣需要業(yè)主履行自身義務(wù)，約束自身行為，遵章守紀，共同維護公共環(huán)境和利益?！兑庖姟芬?guī)定，業(yè)主應(yīng)按標(biāo)準交納房屋專項維修資金，積極履行按時交納物業(yè)費的義務(wù)，積極參與到物業(yè)管理工作中來，共同創(chuàng)建文明和諧的居住生活環(huán)境。（記者 張磊 )