為了進(jìn)日一步規(guī)范深圳市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主以及其他當(dāng)事人的合法權(quán)益，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)各項(xiàng)活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督管理，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《深圳市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)備案管理辦法》。
深圳市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
備案管理辦法
第一條
為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)備案管理，根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條
本辦法適用于本市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的備案管理。
本辦法所稱備案，是指由于業(yè)主大會(huì)成立和選舉產(chǎn)生、變更業(yè)主委員會(huì)等原因，業(yè)主委員會(huì)依法向住房和建設(shè)部門提出申請(qǐng)，住房和建設(shè)部門受理后對(duì)業(yè)主大會(huì)名稱和地址、業(yè)主委員會(huì)任期、業(yè)主委員會(huì)主任、委員和候補(bǔ)委員名單、業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事名單等事項(xiàng)進(jìn)行記載，頒發(fā)備案通知書、統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證書的行為。
備案可以分為以下幾種情形：
（一）首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)辦理成立備案；
（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)備案事項(xiàng)發(fā)生變更應(yīng)當(dāng)辦理變更備案；
（三）業(yè)主委員會(huì)換屆后應(yīng)當(dāng)辦理?yè)Q屆備案；
（四）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)注銷后應(yīng)當(dāng)辦理注銷備案；
（五）其他需要備案的情形。
第三條
市住房和建設(shè)部門依法監(jiān)督、指導(dǎo)區(qū)住房和建設(shè)部門辦理業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)備案手續(xù)。
區(qū)住房和建設(shè)部門負(fù)責(zé)辦理本行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)備案手續(xù)，指導(dǎo)街道辦事處等開展業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)備案的相關(guān)工作。
第四條
市住房和建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)在門戶網(wǎng)站公示申請(qǐng)備案所需的材料、相應(yīng)示范文本及要求：
（一）備案申請(qǐng)表；
（二）身份證明材料、授權(quán)委托書；
（三）管理規(guī)約；
（四）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（五）表決結(jié)果確認(rèn)書；
（六）業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果公告；
（七）業(yè)主委員會(huì)會(huì)議紀(jì)要；
（八）業(yè)主委員會(huì)公告；
（九）辦理備案時(shí)應(yīng)當(dāng)提交的其他材料。
第五條
業(yè)主委員會(huì)向區(qū)住房和建設(shè)部門申請(qǐng)辦理業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)備案，對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性、合法性、有效性負(fù)責(zé)。
街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)在相關(guān)申請(qǐng)材料上簽署指導(dǎo)意見并加蓋印章。
業(yè)主委員會(huì)提交的申請(qǐng)材料齊全、符合要求的，區(qū)住房和建設(shè)部門予以受理，并自受理之日起十個(gè)工作日內(nèi)予以備案、頒發(fā)備案通知書和統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證書。
業(yè)主委員會(huì)提交的申請(qǐng)材料不齊全的，區(qū)住房和建設(shè)部門一次性告知業(yè)主委員會(huì)需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容，備案辦理時(shí)限自業(yè)主委員會(huì)補(bǔ)充完整申請(qǐng)材料之日起重新計(jì)算。
業(yè)主委員會(huì)提交的申請(qǐng)材料內(nèi)容不符合要求的，區(qū)住房和建設(shè)部門不予備案，并告知業(yè)主委員會(huì)。
第六條
區(qū)住房和建設(shè)部門在完成備案后的七個(gè)工作日內(nèi)將備案信息在物業(yè)管理信息平臺(tái)予以公示。
業(yè)主委員會(huì)在收到備案通知書和統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證書后的七個(gè)工作日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公開張貼復(fù)印件，原件備查，公示時(shí)間不少于十日。
第七條
備案后業(yè)主委員會(huì)依法申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)印章，設(shè)立共有資金基本賬戶，根據(jù)實(shí)際需要辦理涉稅、社保、公積金等事項(xiàng)。
第八條
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起十五日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)辦理業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立備案。
第九條
業(yè)主委員會(huì)自下列情形發(fā)生之日起十五日內(nèi)申請(qǐng)辦理變更備案；需公示的，自公示結(jié)束之日起十五日內(nèi)申請(qǐng)辦理變更備案：
（一）業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名稱、地址發(fā)生變更；
（二）依據(jù)《條例》第四十五條第二款增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員；
（三）業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員遞補(bǔ)為業(yè)主委員會(huì)委員；
（四）業(yè)主委員會(huì)主任發(fā)生變更；
（五）其他備案事項(xiàng)發(fā)生變更。
第十條
新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，新一屆業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)辦理業(yè)主委員會(huì)換屆備案。
第十一條
發(fā)生下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)自清算及有關(guān)交接工作完成之日起十五日內(nèi)申請(qǐng)辦理業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)注銷備案：
（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全部建筑物滅失；
（二）物業(yè)管理區(qū)域分割或者合并；
（三）其他原因?qū)е聵I(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)事實(shí)滅失。
因物業(yè)管理區(qū)域分割或者合并辦理注銷備案后，新成立的業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)依照本辦法的規(guī)定申請(qǐng)辦理新的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立備案。
業(yè)主委員會(huì)未及時(shí)申請(qǐng)辦理注銷備案的，區(qū)住房和建設(shè)部門經(jīng)核實(shí)有關(guān)情況后，可以決定注銷備案。注銷備案結(jié)果在物業(yè)管理信息平臺(tái)予以公示。
第十二條
備案申請(qǐng)材料被確認(rèn)違法或者虛假的，區(qū)住房和建設(shè)部門可以決定撤銷全部或者部分備案事項(xiàng)。撤銷備案結(jié)果在物業(yè)管理信息平臺(tái)予以公示。
第十三條
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證書有效期屆滿一個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)續(xù)期并換發(fā)新證。區(qū)住房和建設(shè)部門在受理之日起十個(gè)工作日內(nèi)予以換發(fā)。
第十四條
備案通知書或者統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證書遺失、滅失的，業(yè)主大會(huì)在《深圳特區(qū)報(bào)》或者《深圳商報(bào)》發(fā)布遺失、滅失聲明后，業(yè)主委員會(huì)可以向區(qū)住房和建設(shè)部門申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。
區(qū)住房和建設(shè)部門向業(yè)主大會(huì)補(bǔ)發(fā)新的備案通知書或者統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證書的，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼不變，新證書注明“補(bǔ)發(fā)”字樣。
第十五條
本辦法實(shí)施前已成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，已辦理業(yè)主委員會(huì)備案且業(yè)主委員會(huì)在任期內(nèi)的，業(yè)主委員會(huì)只需申請(qǐng)頒發(fā)統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證書。
本辦法實(shí)施前已成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，但未辦理業(yè)主委員會(huì)備案的，由任期內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)依照本辦法的規(guī)定申請(qǐng)辦理業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立備案。
第十六條
業(yè)主大會(huì)名稱統(tǒng)一為廣東省深圳市+行政區(qū)名稱+物業(yè)管理區(qū)域名稱+業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)名稱統(tǒng)一為廣東省深圳市+行政區(qū)名稱+物業(yè)管理區(qū)域名稱+屆別+業(yè)主委員會(huì)。
第十七條
備案通知書和統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證書由市住房和建設(shè)部門統(tǒng)一監(jiān)制。
第十八條
業(yè)主大會(huì)統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證書有效期三年。
業(yè)主委員會(huì)換屆發(fā)放新證書的，有效期自新證書頒發(fā)之日起重新計(jì)算。
證書記載事項(xiàng)變更發(fā)放新證書的，或者因原證書遺失、滅失等原因補(bǔ)發(fā)證書的，新證書有效期與原證書一致。
第十九條
因換屆、變更備案發(fā)放新統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證書的，原證書予以收回。
業(yè)主大會(huì)注銷以及業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)備案撤銷后，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證書予以收回。
第二十條
區(qū)住房和建設(shè)部門辦理業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)備案不收取費(fèi)用。
第二十一條
本辦法自2020年8月5日起施行。
《深圳市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)備案管理辦法》政策解讀
一立法背景
《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）經(jīng)深圳市第六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十五次會(huì)議于2019年8月29日修訂通過(guò)，并自2020年3月1日起施行。《條例》率先在全國(guó)建立了業(yè)主大會(huì)備案制度?！稐l例》第二十四條、四十一條、第四十四規(guī)定，業(yè)主大會(huì)成立并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)委員變更、業(yè)主委員會(huì)換屆均須向區(qū)住房和建設(shè)部門辦理備案。為了確?！稐l例》相關(guān)條款的可操作性，深圳市住房和建設(shè)局制定了《深圳市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)備案管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《備案管理辦法》），在《條例》基礎(chǔ)上進(jìn)一步明確業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員備案的工作內(nèi)容，對(duì)《條例》沒(méi)有具體規(guī)定的內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充和細(xì)化。
二主要內(nèi)容
（一）適用范圍《備案管理辦法》規(guī)定了備案的范圍，明確了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)備案的告知性備案性質(zhì)，規(guī)定：由于業(yè)主大會(huì)成立和選舉產(chǎn)生、變更業(yè)主委員會(huì)等原因，業(yè)主委員會(huì)依法向住房和建設(shè)部門提出申請(qǐng)，住房和建設(shè)部門受理后對(duì)業(yè)主大會(huì)名稱和地址、業(yè)主委員會(huì)任期、業(yè)主委員會(huì)主任、委員和候補(bǔ)委員名單、業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事名單等事項(xiàng)進(jìn)行記載，頒發(fā)備案通知書、統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證書的行為是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)備案行為。
《備案管理辦法》明確了需要辦理備案的情形，規(guī)定“發(fā)生下列情形的，依照本辦法的規(guī)定進(jìn)行備案”：首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)辦理成立備案；業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)備案事項(xiàng)發(fā)生變更應(yīng)當(dāng)辦理變更備案；業(yè)主委員會(huì)換屆后應(yīng)當(dāng)辦理?yè)Q屆備案；業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)注銷后應(yīng)當(dāng)辦理注銷備案；其他需要備案的情形。
《備案管理辦法》明確，備案并非對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)所有事項(xiàng)進(jìn)行記載，而只記載影響其對(duì)外行使代表業(yè)主權(quán)利的相關(guān)事項(xiàng)，如名稱、地址、業(yè)主委員會(huì)任期、主任、委員、候補(bǔ)委員名單等。上述內(nèi)容詳見第二條。
（二）職責(zé)分工《備案管理辦法》規(guī)定了各職能部門在業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)備案工作中的職責(zé)分工。市住房和建設(shè)部門依法監(jiān)督、指導(dǎo)區(qū)住房和建設(shè)部門辦理備案，公示申請(qǐng)備案所需的材料、相應(yīng)示范文本及要求；區(qū)住房和建設(shè)部門負(fù)責(zé)辦理備案并公示備案結(jié)果，指導(dǎo)街道辦事處等部門開展備案相關(guān)工作；業(yè)主委員會(huì)作為備案事項(xiàng)申請(qǐng)主體，對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性、合法性、有效性負(fù)責(zé)，并負(fù)責(zé)備案后業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)印章刻制、共有資金基本賬戶設(shè)立，根據(jù)實(shí)際需要辦理涉稅、社保、公積金等事項(xiàng)；街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)則依據(jù)《條例》指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng)，并在相應(yīng)備案申請(qǐng)材料上簽署指導(dǎo)意見并加蓋印章。相關(guān)內(nèi)容詳見第三條、第四條、第五條、第六條、第七條。
（三）備案申請(qǐng)材料《備案管理辦法》第四條規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)辦理業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)備案應(yīng)當(dāng)提交的材料，由于備案類型和情形較為復(fù)雜，本條對(duì)備案應(yīng)當(dāng)提交的材料進(jìn)行了列舉，并明確備案材料應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同備案情形分類提交；規(guī)定市住房和建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)在門戶網(wǎng)站公示申請(qǐng)辦理業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)備案所需材料目錄和示范文本，供業(yè)主委員會(huì)辦理備案時(shí)參照?qǐng)?zhí)行，對(duì)業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)辦理備案進(jìn)行指引和規(guī)范。
（四）備案類型《備案管理辦法》第八條、第九條、第十條、第十一條、第十二條、第十三條、第十四條規(guī)定了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)備案類型：成立備案、變更備案、換屆備案、注銷備案、撤銷備案、換證、補(bǔ)證等。
（五）本辦法實(shí)施前的備案處理為了確保在《條例》實(shí)施前已選舉產(chǎn)生并有效運(yùn)作的業(yè)主委員會(huì)順利對(duì)接新業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)備案制度，申領(lǐng)業(yè)主大會(huì)統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證書，《備案管理辦法》第十五條規(guī)定了本辦法實(shí)施前的備案處理：本辦法實(shí)施前已成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，已辦理業(yè)主委員會(huì)備案且業(yè)主委員會(huì)在任期內(nèi)的，業(yè)主委員會(huì)提交備案申請(qǐng)表申請(qǐng)頒發(fā)統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證書。本辦法實(shí)施前已成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，但未辦理業(yè)主委員會(huì)備案的，由任期內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)依照本辦法的規(guī)定申請(qǐng)辦理業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立備案。
三其他說(shuō)明
（一）關(guān)于辦理時(shí)限、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)命名規(guī)則和證書有效期的規(guī)定由于業(yè)主大會(huì)統(tǒng)一社會(huì)信用代碼賦碼工作具體由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)，我市業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委會(huì)備案工作在依據(jù)《條例》相關(guān)規(guī)定的同時(shí)，還應(yīng)充分執(zhí)行住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)工作要求。因此《備案管理辦法》中關(guān)于各類事項(xiàng)辦理時(shí)限、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)命名規(guī)則、證書有效期的規(guī)定，主要依據(jù)《條例》相關(guān)條款的規(guī)定，對(duì)于《條例》中未有明確規(guī)定的，則依據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)業(yè)主大會(huì)統(tǒng)一社會(huì)信用代碼賦碼規(guī)則設(shè)定，《條例》和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部工作要求中均未涉及的，按照事項(xiàng)統(tǒng)一的原則參照其他事項(xiàng)予以設(shè)定規(guī)定。
（二）關(guān)于公開公示為了確保《條例》及各配套文件間相關(guān)規(guī)定的一致性，《條例》中對(duì)于信息公開、事項(xiàng)公示等已有明確規(guī)定的，《備案管理辦法》中只做一般性的要求。
（三）關(guān)于舊證書的處置為了保證業(yè)主大會(huì)代碼證書的嚴(yán)肅性、唯一性，《備案管理辦法》第十九條針對(duì)不同情形的需要，規(guī)定了原證書收回的規(guī)則，以確保新舊證書交替有序。