廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會當值執(zhí)行會長楊國賢
《民法典》究竟會對物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主的切身利益產(chǎn)生怎樣的影響？對物業(yè)管理行業(yè)會帶來怎樣的機遇與挑戰(zhàn)？對此，筆者專訪了廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會當值執(zhí)行會長楊國賢。
1城市更安全
破解公共維修資金使用難題
面對楊國賢會長，筆者的問題是：《民法典》頒布以后，哪些條款尤其值得物業(yè)管理行業(yè)關注？
楊國賢說：“我個人覺得，第一點行業(yè)要關注的是有關公共維修資金使用的條款?！彼f，“現(xiàn)在使用維修資金難度非常大。這對我們的城市安全和居民的生命財產(chǎn)安全是有隱患的。比如說消防設備壞了，已經(jīng)不能滅火了，還要通過一系列的申請，但在這個時間段，消防安全就沒辦法保障。”
與《物業(yè)管理條例》的規(guī)定相比，《民法典》的規(guī)定明顯降低了維修資金使用的難度。根據(jù)《民法典》的規(guī)定，使用維修資金“應當由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決、同時應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”，這與《物業(yè)管理條例》中的“應當由專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意”相比，一定程度上降低了維修資金的動用難度。同時，《民法典》還增加規(guī)定了緊急情況下使用維修資金的特別程序，從而增加了啟動公共維修資金的效率。
楊國賢高興地說：“《民法典》的相關條款推動了維修資金的快速利用，使我們能夠對老舊小區(qū)進行快速修復，這讓我們的城市更加安全，還能提升物業(yè)管理的整體管理效率和服務品質。我覺得這一點非常好?！?/span>
2收支更透明
新增物業(yè)服務合同予以規(guī)范
楊國賢會長認為物業(yè)管理需要注意的第二點內(nèi)容是關于物業(yè)服務合同的規(guī)范。
楊國賢說：“當前，物業(yè)管理行業(yè)缺乏標準規(guī)范，比如物業(yè)費的開支對業(yè)主來說就是一筆‘糊涂賬’。業(yè)主花了錢，但是服務的內(nèi)容、價格、流程不公開，業(yè)主什么都不知道，這不僅導致服務質量難以提升，而且眾多業(yè)主的權益也得不到保障?！?/span>
為適應現(xiàn)實需要，在現(xiàn)行合同法規(guī)定的買賣合同、贈與合同、借款合同、租賃合同等15種典型合同的基礎上，《民法典》增加了4種新的典型合同，其中針對物業(yè)服務領域缺乏標準等突出問題，專門新增物業(yè)服務合同一章予以規(guī)范。
在合同篇中，《民法典》不僅對物業(yè)服務合同的定義、物業(yè)服務合同的內(nèi)容和形式、物業(yè)服務合同的效力等進行了明確的規(guī)定，還對物業(yè)服務人信息公開的義務等作了規(guī)范。
針對業(yè)主對物業(yè)費開支不知情的問題，《民法典》規(guī)定：物業(yè)服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。
楊國賢表示：“我覺得這一條非常好，我交了錢，到底用在了哪里，我得知道。為什么很多人喜歡購買品牌房企的房源，一大原因就是房地產(chǎn)開發(fā)商旗下的物業(yè)服務企業(yè)標準化工作做得更好，注重服務態(tài)度和業(yè)主滿意度，后續(xù)服務相對更有保障?！睹穹ǖ洹肺飿I(yè)服務合同的規(guī)范就是要倒逼整個物業(yè)管理行業(yè)都要標準化服務，保障廣大業(yè)主的權益。”
他認為，物業(yè)服務合同作為典型合同納入成文法以后，涉及到物業(yè)事項、服務質量和物業(yè)收費的標準化將很大程度上解決物業(yè)服務規(guī)范化管理的問題。物業(yè)與業(yè)主雙方基于自己的權利、責任、義務明確的基礎上，更加有利于推動小區(qū)“管理+服務+技術”的精準化、精細化、便民化，實現(xiàn)生活需求便捷化，以法治為保障推動社區(qū)治理發(fā)揮最大效能，實現(xiàn)市域社會治理的現(xiàn)代化。
3社區(qū)更和諧
明確公區(qū)收益歸業(yè)主共有
楊國賢會長談到的第三點需要引起行業(yè)關注的內(nèi)容是《民法典》明確了公區(qū)收益歸業(yè)主共有。
楊國賢認為，《民法典》明確公區(qū)收益歸業(yè)主共有不會影響物業(yè)服務企業(yè)在社區(qū)廣告等公區(qū)資源管理收益，并可緩解業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)在廣告收益等方面的矛盾，但是針對老舊小區(qū)的公區(qū)收益，要以更好地維護小區(qū)運行為前提來協(xié)商收益的歸屬和使用。
他介紹說：”物業(yè)費的收取可以分為兩個階段，第一個階段起始于上世紀90年代，當時的收費非常低，像廣州，是4毛錢、5毛錢（每平方每個月），到現(xiàn)在經(jīng)過了差不多30年了，也沒有突破1塊錢（每平方每個月），但是人員工資上升得幅度更高，比如保安工資從1000元/月上升到5000元/月。對比來看，物業(yè)費升了1倍，人工費卻攀升了4倍。但是業(yè)主又不愿意增加物業(yè)費，那物業(yè)服務企業(yè)靠什么活下去呢？因此，針對廣告的收益、停車位的收益等公區(qū)收益，物業(yè)服務企業(yè)要和業(yè)主委員會談判，通過這些來彌補物業(yè)服務企業(yè)的支出，從而更好地維護小區(qū)的運行。第二個階段大概起始于2004年，主要是針對高端樓盤的物業(yè)費收取。這個收費就比較高了，有3塊、4塊的，甚至有6塊、8塊的（每平方每個月），因為這里人群收入高，所以物業(yè)與業(yè)主的矛盾比較少，但是也要依據(jù)《民法典》把公區(qū)收益界定清楚?！?/span>
事實上，在《中華人民共和國物權法》《物業(yè)管理條例》及各省市物業(yè)管理條例中，均有對社區(qū)權利及經(jīng)營收益的表述，規(guī)定業(yè)主對共有部分享有共有和共同管理的權利、利用共有部分經(jīng)營所得收益應當主要用于補充專項維修資金或按照業(yè)主大會決定使用等。
在實操當中，物業(yè)服務企業(yè)在社區(qū)增值服務中的社區(qū)廣告等相關收益來自代業(yè)主運營管理公區(qū)資源的代管傭金，一般為廣告收入等資源經(jīng)營總收益的二到三成，相關分成比例在物業(yè)合同中明確約定。
楊國賢表示，《民法典》中關于公區(qū)收益歸業(yè)主共有的規(guī)定有利于緩解業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾，有利于推動和諧社區(qū)、和諧社會的構建。
4決策更容易
解聘物業(yè)服務企業(yè)流程難度略有下降
楊國賢會長談到的第四點需要引起行業(yè)關注的內(nèi)容是《民法典》降低了解聘物業(yè)服務企業(yè)流程的難度。
據(jù)他介紹，根據(jù)《民法典》的規(guī)定，解聘物業(yè)服務企業(yè)“應當由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決、同時應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”，這與物業(yè)管理條例中規(guī)定的“應當由專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”相比，可能涉及決策的業(yè)主人數(shù)有所減少，因此解聘物業(yè)服務企業(yè)流程的難度也會隨之略有下降。
但事實上，解聘原物業(yè)服務企業(yè)決策的產(chǎn)生、推進和落地主要取決于業(yè)主解聘意愿的強烈程度，受原物業(yè)服務企業(yè)的服務品質及與業(yè)主關系等影響，解聘流程往往不是解聘決策落地的主要制約因素。
但綜合考量來說，楊國賢認為，解聘物業(yè)服務企業(yè)流程難度下降對行業(yè)整合有利好作用，可以推動物業(yè)服務企業(yè)提升服務品質。
5服務更優(yōu)質
物業(yè)服務提質升級正當時
在本次專訪中，楊國賢會長還就《民法典》對物業(yè)服務企業(yè)帶來的機遇與挑戰(zhàn)進行了闡述。他認為，《民法典》體現(xiàn)了我國法律的人文關懷，時時處處為“人”考慮，是以人民為中心的法典。在《民法典》法律精神的引領下，物業(yè)管理行業(yè)也要加快服務轉型，加強對“人”的服務。
他認為，物業(yè)服務企業(yè)要從以下三個方面發(fā)力：
一是轉變服務觀念。要從傳統(tǒng)的對“物”的管理轉變?yōu)閷Α叭恕钡姆丈蟻怼＾D變經(jīng)營理念，在追求經(jīng)濟效益的同時應更加關注社會效益。轉變服務方式。要從傳統(tǒng)的“人海戰(zhàn)術”轉變到注重科技應用與創(chuàng)新上來，借助科技創(chuàng)新和應用來更好地提供“有溫度的服務”。
二是拓展物業(yè)服務領域，尋找行業(yè)新的利潤增長點，如城市服務等，探索居家養(yǎng)老服務的有效模式，既滿足老齡化時代養(yǎng)老服務的需要，也符合企業(yè)發(fā)展的需要。
三是實現(xiàn)行業(yè)向現(xiàn)代服務業(yè)的轉型升級，健全物業(yè)服務標準，提升服務質量，推行質價相符理念，按照標準提供服務，確定相應的服務價格。通過推動服務價格和服務收費的公開透明，獲得廣大業(yè)主和社會認可，最終實現(xiàn)質價相符。
《民法典》對公共維修資金、公區(qū)收益、物業(yè)服務合同、解聘物業(yè)服務企業(yè)流程的重新界定，本質上都是要求物業(yè)服務企業(yè)提供“更好的服務”。楊國賢對服務的詮釋契合了《民法典》的精神，他預計未來物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務市場上的競爭將愈加激烈，而更好的服務則是企業(yè)在激烈的競爭中求生存的“殺手锏”。
楊國賢會長在最后表示，廣東省物協(xié)作為引領全省物業(yè)管理行業(yè)的橋頭堡，將聯(lián)合廣東省律師協(xié)會會長單位、廣東省物協(xié)常年法律顧問等單位，積極組織專家學者開展有關《民法典》的專題討論、座談、論壇及宣傳工作，以物業(yè)人之名努力做好《民法典》的宣傳解讀。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2020年第6期）