文/姚敏（中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)物協(xié)法律政策工作委員會(huì)委員、藍(lán)光嘉寶服務(wù)董事長(zhǎng)姚敏）
5月28日，十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議表決通過(guò)了新中國(guó)成立以來(lái)首部以“法典”命名的法律——《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)民法典），并將于2021年1月1日起施行。
自1954年首次起草《民法典》算起，中國(guó)的民法典編纂之路已走過(guò)了整整66年。黨的十八大以來(lái)，以習(xí)近平同志為核心的黨中央不斷推動(dòng)中國(guó)特色社會(huì)主義法治體系的建設(shè)，在2020 年全面建成小康社會(huì)和“十三五” 規(guī)劃收官之際，民法典“面世”的條件已成熟。
作為全面的、基本的民事法律制度，《民法典》充分反映人民群眾的意愿和需求，保障人民的合法權(quán)益，它的通過(guò)具有劃時(shí)代的重大意義，受到了各行各業(yè)的高度關(guān)注。聚焦到物業(yè)管理行業(yè)，近年來(lái)社區(qū)管理新型問(wèn)題和民事糾紛層出不窮，而相關(guān)的民事法律規(guī)范仍留有大片空白。
“民之所呼，法有所應(yīng)”，《民法典》通過(guò)物權(quán)編、合同編、侵權(quán)責(zé)任編對(duì)諸如此類(lèi)的社會(huì)熱點(diǎn)作出了回應(yīng)。雖然有關(guān)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)合同、高空拋物侵權(quán)賠償?shù)葪l文的落實(shí)，勢(shì)必對(duì)物業(yè)管理行業(yè)原有的發(fā)展路徑造成一定沖擊，但也將促進(jìn)行業(yè)發(fā)展更加規(guī)范化、透明化、專(zhuān)業(yè)化。如何用好《民法典》需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)行業(yè)未來(lái)管理方式的轉(zhuǎn)變和改革方向作出深入思考。
01立法之路任重道遠(yuǎn) 行業(yè)法制化日臻完善
國(guó)有國(guó)法，家有家規(guī)，沒(méi)有規(guī)矩不成方圓。《民法典》作為新時(shí)代我國(guó)社會(huì)主義法治建設(shè)的重大成果，對(duì)于推進(jìn)國(guó)家治理體系和治理能力的現(xiàn)代化有著重大意義。其中關(guān)于物業(yè)管理行業(yè)的變化、細(xì)化和新增部分，更是對(duì)既有相關(guān)法律規(guī)范的一次系統(tǒng)性重新梳理，為行業(yè)健康有序發(fā)展提供了有力保障。
以物業(yè)服務(wù)合同為例，在《民法典》合同編中，最受物管行業(yè)關(guān)注的無(wú)疑是第二十四章物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)規(guī)定。作為合同編的重要組成部分，該章通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同的效力、前期物業(yè)服務(wù)合同法定終止條件、業(yè)主合同任意解除權(quán)等14個(gè)條款，對(duì)物業(yè)服務(wù)合同作了框架性的原則規(guī)定，將物業(yè)服務(wù)合同上升為獨(dú)立的合同類(lèi)型，明確了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)方之間的權(quán)利與義務(wù)，對(duì)于依法規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)具有巨大推動(dòng)作用，原來(lái)在行政法規(guī)中規(guī)定的內(nèi)容上升到法律層級(jí)，有助于全面提升物業(yè)管理的法治化水平。
回顧近40年的發(fā)展歷程，對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)，“立法”之路并非一帆風(fēng)順。從1989年的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》，到1994年的《建設(shè)部關(guān)于城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，到2003年的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，再到2007的《物權(quán)法》，雖然或多或少對(duì)物業(yè)管理領(lǐng)域的相關(guān)問(wèn)題均有規(guī)定，但尚未形成緊跟時(shí)代的、系統(tǒng)的法律法規(guī)框架。而《民法典》的出臺(tái)，則有助于建立系統(tǒng)的物業(yè)管理法律體系，并提升相關(guān)制度的權(quán)威性。
02行業(yè)洗牌加速 集中度持續(xù)提升
《民法典》的表決通過(guò)，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)可謂幾家歡喜幾家愁。《民法典》的有效貫徹實(shí)施，勢(shì)必對(duì)物管行業(yè)現(xiàn)有的部分運(yùn)營(yíng)模式造成巨大沖擊，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動(dòng)或被動(dòng)變革、創(chuàng)新，最終實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，適者生存。
《民法典》對(duì)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的明確，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)在一定程度上“喪失”了社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)的主動(dòng)權(quán)。事實(shí)上，業(yè)主對(duì)小區(qū)共有部分的所有權(quán)，在《物權(quán)法》以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》中已有涉及，但對(duì)于共有部分收益如何使用的表述較為模糊。
鑒于此，對(duì)于公共部分收益的分配，以往多由物業(yè)服務(wù)企業(yè)主導(dǎo)，與業(yè)主共同協(xié)商分配比例。如今，民法典將這部分收益明確劃歸業(yè)主，在保障業(yè)主權(quán)益的同時(shí)，提升了物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的門(mén)檻，降低了其盈利空間。
物業(yè)費(fèi)低，靠社區(qū)增值服務(wù)平衡收支、實(shí)現(xiàn)微利，是不少服務(wù)老舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及中小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的縮影，倘若以后社區(qū)共有部分經(jīng)營(yíng)性收入與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)關(guān)，生存的需求或?qū)⒌贡莆飿I(yè)費(fèi)的上漲。但質(zhì)價(jià)不符或造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主矛盾激化，或?qū)е虏糠治飿I(yè)服務(wù)企業(yè)黯然退出市場(chǎng)并交棒給更有實(shí)力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，行業(yè)大浪淘沙之勢(shì)可以預(yù)見(jiàn)。
對(duì)于綜合實(shí)力突出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，《民法典》的部分條款雖然在短時(shí)間內(nèi)會(huì)形成一定掣肘，但其背后也暗藏著發(fā)展機(jī)遇。得益于新時(shí)代的數(shù)字科技，現(xiàn)代物業(yè)管理日趨多元化、個(gè)性化、科技化，各大領(lǐng)先物業(yè)服務(wù)企業(yè)已開(kāi)始探索智慧科技與物業(yè)的結(jié)合。
在《民法典》的推動(dòng)下，未來(lái)各大物業(yè)服務(wù)企業(yè)將更加積極主動(dòng)地開(kāi)啟數(shù)字科技化的轉(zhuǎn)型，尤其將在社區(qū)增值服務(wù)方面，探索更豐富的線上線下閉環(huán)模式，從而不斷降低對(duì)小區(qū)共有部分經(jīng)營(yíng)的依賴(lài)性，以在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中保持領(lǐng)先地位。
藍(lán)光嘉寶服務(wù)就是一個(gè)很好的案例。早在2015年，藍(lán)光嘉寶服務(wù)就創(chuàng)造性構(gòu)建線上線下服務(wù)相結(jié)合的“生活家服務(wù)體系”，通過(guò)“嘉寶生活家App”，為業(yè)主提供更加便捷、高效的社區(qū)生活體驗(yàn)。
經(jīng)過(guò)幾輪更新迭代，截至2019年12月，“嘉寶生活家App”已吸引注冊(cè)用戶總數(shù)超過(guò)79萬(wàn)人，累計(jì)安裝及使用移動(dòng)應(yīng)用已覆蓋全國(guó)超過(guò)400個(gè)項(xiàng)目。
未來(lái)，“嘉寶生活家App”將持續(xù)把傳統(tǒng)線下物業(yè)服務(wù)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)聚焦到線上，改變服務(wù)場(chǎng)景，同時(shí)圍繞業(yè)主全生命周期的服務(wù)內(nèi)容擴(kuò)容，擴(kuò)大業(yè)主社區(qū)生活邊界，提升廣大客戶的美好生活體驗(yàn)。
基于服務(wù)力、品牌度、資金規(guī)模、市場(chǎng)份額、發(fā)展速度等要素存在的差異，物業(yè)管理行業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢(shì)已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)，而隨著《民法典》的實(shí)施，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)尤其是中小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)將形成巨大挑戰(zhàn)，行業(yè)洗牌的速度將加快，集中度會(huì)進(jìn)一步提升。
03服務(wù)升級(jí) 質(zhì)價(jià)相符推動(dòng)行業(yè)市場(chǎng)化
隨著社會(huì)主要矛盾的變化，消費(fèi)升級(jí)及觀念轉(zhuǎn)變，廣大人民群眾對(duì)物業(yè)管理的要求也越來(lái)越高。作為時(shí)下的“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”，物業(yè)管理的發(fā)展必然與人民群眾日益增長(zhǎng)的對(duì)美好生活的需要相適應(yīng)，跟緊時(shí)代發(fā)展的腳步，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。
《民法典》對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)的重要影響，是極大提升業(yè)主的權(quán)利意識(shí)。業(yè)主大會(huì)表決機(jī)制的變動(dòng)以及業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)合同的任意解除權(quán)，強(qiáng)化了業(yè)主的權(quán)利，使選聘和解聘物業(yè)公司變得更容易。
在此驅(qū)動(dòng)下，在與業(yè)主的博弈過(guò)程中處于“弱勢(shì)”的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)在競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制下回歸物業(yè)服務(wù)的本質(zhì)，重點(diǎn)考慮如何通過(guò)提高服務(wù)品質(zhì)來(lái)實(shí)現(xiàn)簽約率、續(xù)約率的轉(zhuǎn)化，強(qiáng)化自身品牌形象和口碑，提升市場(chǎng)占有率。
其中，借力大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等數(shù)字科技賦能傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的升級(jí)，是未來(lái)物業(yè)服務(wù)企業(yè)重點(diǎn)發(fā)展方向之一。通過(guò)把握市場(chǎng)的需求動(dòng)向，創(chuàng)新傳統(tǒng)服務(wù)模式，利用新技術(shù)提高服務(wù)水平，結(jié)合“智慧城市”、“智慧社區(qū)”等概念，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將有效提高物業(yè)管理效能，為業(yè)主帶來(lái)更智慧、更美好的居住生活體驗(yàn)，提升物業(yè)行業(yè)效率和客戶滿意度。
《民法典》中對(duì)物業(yè)管理的規(guī)定，既增加了業(yè)主的權(quán)利，削弱了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和利益，又為物業(yè)服務(wù)企業(yè)在新時(shí)代的發(fā)展提供了新的契機(jī)。為此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《民法典》的推動(dòng)下，回歸“服務(wù)”本質(zhì)，不斷實(shí)現(xiàn)自身的改革創(chuàng)新，回應(yīng)時(shí)代和制度要求，不斷提升服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)能力，實(shí)現(xiàn)業(yè)發(fā)展與業(yè)主權(quán)利保護(hù)的平衡和雙贏。（原載于《中國(guó)物業(yè)管理》雜志2020年第6期）