文/李文生 李婧媛
隨著2020年5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》（以下簡稱“《民法典》”），新中國進入到了“法典”時代。
民法典是新中國第一部以法典命名的法律，它的實施，也同時意味著現(xiàn)行的民法通則、物權(quán)法、合同法、擔(dān)保法、婚姻法、收養(yǎng)法、繼承法、侵權(quán)責(zé)任法全部廢止。上述法律中有關(guān)物業(yè)服務(wù)的相關(guān)規(guī)定必將同時廢止，舊法的廢止、新法的誕生對于物業(yè)服務(wù)行業(yè)有哪些影響，也是每一個物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員關(guān)心的內(nèi)容。
01提出了物業(yè)服務(wù)人的概念
《民法典》之前有《物業(yè)管理條例》提出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在《物權(quán)法》中又提出了其他管理人的概念，《民法典》又提出了物業(yè)服務(wù)人的稱謂，物業(yè)服務(wù)主體內(nèi)涵越來越豐富。
在《物業(yè)管理條例》時代，從事物業(yè)服務(wù)首先必須是企業(yè)法人，其次還應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)資質(zhì)。資質(zhì)的設(shè)立提高了物業(yè)服務(wù)準(zhǔn)入門檻，在物業(yè)服務(wù)市場初期為物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的保障發(fā)揮了重要的作用。
隨著《物權(quán)法》其他管理人的設(shè)立，打破了物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的要求，只要是能夠完成物業(yè)服務(wù)工作，就不再限于必須是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，更不要求必須有相應(yīng)資質(zhì)了。
《民法典》第九百三十七條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。其他管理人既包括業(yè)主，也包括能夠提供物業(yè)服務(wù)的其他組織及自然人。更是為提供物業(yè)服務(wù)的主體創(chuàng)造了更為寬松的準(zhǔn)入條件。
02無名合同變有名
1999年實施的《中華人民共和國合同法》規(guī)定了十五個有名合同，所謂有名合同是指法律上或者經(jīng)濟生活習(xí)慣上按其類型已確定了一定名稱的合同，又稱典型合同。無名合同，是相對于有名合同的法律概念。又稱為非典型合同，是法律上尚未確定一定的名稱與規(guī)則的合同。無名合同是指《合同法》分則明文規(guī)定的十五類合同之外的合同。當(dāng)時《物業(yè)管理條例》尚未出臺，《物業(yè)服務(wù)合同》榜上無名也是情理之中的事。
《民法典》不僅規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同的定義，還規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。為業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)提供了指引。
03表決標(biāo)準(zhǔn)有新意
公共事務(wù)的表決歷來就是困難的事，為此在《物業(yè)管理條例》中規(guī)定了業(yè)主共同決議的事項應(yīng)當(dāng)“過半”及“過三分之二”的表決原則。為了解決建設(shè)單位容易利用其作為大業(yè)主的影響侵害小業(yè)主的問題，《物權(quán)法》創(chuàng)設(shè)了“雙過半”及“雙過三分之二”的表決原則，提高了表決條件的門檻。
這一制度的創(chuàng)設(shè)極大程度上制約了建設(shè)單位損害小業(yè)主合法權(quán)益的行為，但隨之而來的是業(yè)主大會難成立，表決事項難通過，維修資金難使用等，帶來了一系列負作用。
《民法典》提高了公共事務(wù)表決的準(zhǔn)入門檻，《物權(quán)法》規(guī)定的表決門檻為“應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加（簡稱雙過半）”。而《民法典》規(guī)定為“應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決（簡稱雙過三分之二）。”
在提高表決準(zhǔn)入門檻的同時，對于重大事項的表決條件予以降低，對于“籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；”等三項事務(wù)的表決條件降低為“應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。”同時將維修資金的使用劃入普通事項的表決范圍內(nèi)，使得使用維修資金變得更加及時。
04高空拋物有人查
現(xiàn)代城市高樓林立，高空拋物傷人壞物的事件不斷發(fā)生，更有甚者找不到實施高空拋物者，確定責(zé)任主體變得困難重重。曾經(jīng)一度判決除了受害者本人之外建筑物所有的可能實施拋物行為的所有業(yè)主承擔(dān)責(zé)任。為此冤枉了眾多業(yè)主，人們不禁大呼“連坐”出土了。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)除了增加監(jiān)控設(shè)備以外，幾乎也是束手無策，為此背鍋之事更是成為家常便飯。
《民法典》明確了高空拋物的責(zé)任主體首先應(yīng)當(dāng)是侵權(quán)人，由侵權(quán)人依法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；經(jīng)調(diào)查難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補償?？赡芗雍Φ慕ㄖ锸褂萌搜a償后，有權(quán)向侵權(quán)人追償。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人應(yīng)當(dāng)采取必要的安全保障措施防止高空拋物的發(fā)生；未采取必要的安全保障措施的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)未履行安全保障義務(wù)的侵權(quán)責(zé)任。最后規(guī)定發(fā)生高空拋物的，公安等機關(guān)應(yīng)當(dāng)依法及時調(diào)查，查清責(zé)任人。有了公安機關(guān)的介入將會使得查清責(zé)任人更容易，對于預(yù)防和打擊高空拋物責(zé)任人將會起到重要的作用。
05應(yīng)急處置有依據(jù)
2020年全社會經(jīng)歷著前所未有的疫情，疫情面前物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)揮了至關(guān)重要的作用。沒有撥款，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自己籌集；沒有撥付的防疫物資，物業(yè)服務(wù)企業(yè)想辦法自己購買；沒有行政權(quán)力，被業(yè)主不理解，物業(yè)服務(wù)企業(yè)忍辱負重。物業(yè)服務(wù)企業(yè)肩負了太多的公共事務(wù)的管理責(zé)任。
《民法典》規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作。”使得物業(yè)服務(wù)人今后開展相關(guān)工作“名正言順”了，更容易被業(yè)主理解和接受。
06拒絕交費不支持
住宅物業(yè)拒絕交納物業(yè)費現(xiàn)象十分普遍。業(yè)主拒絕交納物業(yè)費表面上影響的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常工作，實質(zhì)上損害的是業(yè)主房屋的保值增值。業(yè)主不交納物業(yè)費的原因多半是對物業(yè)服務(wù)的本質(zhì)不了解，總是認為沒有享受到物業(yè)服務(wù)，因此拒絕交納物業(yè)費。
由于物業(yè)服務(wù)具有公共服務(wù)的屬性，工作的對象多為公共設(shè)施設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等，基本不對業(yè)主的專有部分提供服務(wù)，因而很多業(yè)主認為沒有享受到物業(yè)服務(wù)，不應(yīng)該交物業(yè)費。
《民法典》規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費”。以立法的形式予以明確，再加上普法宣傳教育，隨著時間的推移，越來越多的業(yè)主會正確理解物業(yè)服務(wù)的本質(zhì)，欠費現(xiàn)象定會日益減少。
07工作措施有尺度
物業(yè)服務(wù)工作涉及的地域范圍覆蓋整個項目的占地，面對著成千上萬的業(yè)主及其他人員，工作的內(nèi)容涉及維修、養(yǎng)護、清潔、綠化、秩序維護等。物業(yè)服務(wù)中難免會發(fā)生人身或財產(chǎn)損失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)感覺難以把握工作界限和責(zé)任界限。
《民法典》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。
對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。
所謂合理措施，法律并沒有定義，也沒有具體列舉相應(yīng)的情形。理解起來所謂的合理應(yīng)該是在物業(yè)服務(wù)人自身的能力、條件、認知范圍內(nèi)采取的恰當(dāng)?shù)拇胧?。如此既鼓勵物業(yè)服務(wù)人去制止不法行為，又給物業(yè)服務(wù)人一道“免死金牌”，免除其相應(yīng)責(zé)任，這樣就會促進物業(yè)服務(wù)人敢于履行保護業(yè)主人身財產(chǎn)安全的義務(wù)。
08解除合同不任性
業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是平等的民事主體，雙方依法或依照合同約定享有對合同的解除權(quán)。解除合同本身是一件正常的事情，但是現(xiàn)實中物業(yè)服務(wù)企業(yè)棄管服務(wù)項目，業(yè)主隨意解除合同的現(xiàn)象屢屢發(fā)生，對業(yè)主的生活秩序造成了極大地破壞。
《民法典》雖然賦予了業(yè)主可以解除服務(wù)期內(nèi)《物業(yè)服務(wù)合同》的權(quán)利，同時也做了相應(yīng)限制，即應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人。
對于物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，視為不定期物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主都可以隨時解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對方。解除合同，不再任性。
以上八個方面的內(nèi)容基本上是《民法典》的新規(guī)定，對于物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展具有積極的作用和意義。《民法典》的頒布實施，將會使我們的生活更美好。(《中國物業(yè)管理》雜志2020年第6期)
作者李文生系中國物協(xié)法律政策工作委員會委員，北京尚衡（呼和浩特）律師事務(wù)所律師，內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理協(xié)會監(jiān)事、法律顧問，呼和浩特職業(yè)學(xué)院教師，物業(yè)管理師；作者李婧媛系德國慕尼黑大學(xué)法學(xué)院留學(xué)生。