中國物業(yè)管理協(xié)會名譽副會長
中國物協(xié)法律政策工作委員會主任
河南正美物業(yè)服務(wù)有限公司董事長 李書劍
法治是最好的營商環(huán)境。隨著《民法典》的施行，物業(yè)管理行業(yè)必將迎來新時代、新契機、新發(fā)展。
本文系《中國物業(yè)管理》雜志2020年第6期卷首語
5月28日，十三屆全國人大三次會議審議通過了《中華人民共和國民法典》（以下簡稱“《民法典》”），這是新中國成立以來第一部以“法典”命名的法律，是新時代我國社會主義法治建設(shè)的重大成果，對推進全面依法治國、加快建設(shè)社會主義法治國家，對堅持以人民為中心的發(fā)展思想、推進國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化，都具有重大意義。
法律是治國之重器，良法是善治之前提。作為市場經(jīng)濟的基本法和社會生活的“百科全書”，7編1260條的《民法典》引起了社會的廣泛關(guān)注和熱烈討論。其中，因為物權(quán)編、合同編、侵權(quán)責任編的相關(guān)內(nèi)容涉及物業(yè)管理，在物業(yè)管理行業(yè)也掀起了學習、研究《民法典》的熱潮。
早在2019年，中國物業(yè)管理協(xié)會成立法律政策工作委員會，沈建忠會長要求法律政策工作委員會落實全面依法治國和深化依法治國實踐的新要求，深刻把握政策法規(guī)對物業(yè)管理行業(yè)的重大影響，推進物業(yè)管理行業(yè)法治化、規(guī)范化發(fā)展，推動物業(yè)管理行業(yè)良法善治，把法治思維和法治方式貫穿到行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展、轉(zhuǎn)型升級的全過程。
此次《民法典》頒布后，中國物業(yè)管理協(xié)會立即號召全行業(yè)深入學習，沈建忠會長、王鵬副會長兼秘書長先后就貫徹學習《民法典》提出指導意見，并安排中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)站和微信號、《中國物業(yè)管理》雜志及微信號，以及動員全國媒體協(xié)作網(wǎng)成員媒體，開展《民法典》專題宣傳，推動行業(yè)對《民法典》的學習、認知、遵守和踐行。
以下，結(jié)合《民法典》對物業(yè)管理行業(yè)的影響，談一點思考和看法。
2019年7月16日，中國物業(yè)管理協(xié)會法律政策工作委員會在北京成立
01▶《民法典》加速行業(yè)法治化進程◀
在此次《民法典》編纂之前，我國曾于上世紀五十年代、六十年代、八十年代和本世紀初四次嘗試制定《民法典》，但均因社會轉(zhuǎn)型和理論準備不足等多種原因被擱置。直到2014年11月黨的十八屆四中全會明確提出編纂《民法典》，歷時5年，《民法典》的頒布，實現(xiàn)了幾代人的夙愿。
再回顧中國物業(yè)管理的法制發(fā)展的進程，從1994年建設(shè)部的33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》為起點，歷經(jīng)《物業(yè)管理條例》、《物權(quán)法》、《民法典》……目前已經(jīng)走過了26年的歷程，已經(jīng)形成了一個內(nèi)容全面、結(jié)構(gòu)合理、注重實效、科學規(guī)范的物業(yè)管理政策法規(guī)體系?！睹穹ǖ洹分?，物權(quán)、合同、侵權(quán)責任等均與物業(yè)管理行業(yè)密切相關(guān)，尤其是《民法典》為物業(yè)服務(wù)合同正名，從無名合同到有名合同，行業(yè)影響意義深遠，物業(yè)管理行業(yè)也將就此開啟《民法典》新時代。
此外，《民法典》作為全面依法治國的重要制度載體，同人民群眾生產(chǎn)生活密不可分，并將作為“十四五”時期普法工作的重點來抓，必將引導全體社會成員都必須遵循的規(guī)范，養(yǎng)成自覺守法的意識，形成遇事找法的習慣，培養(yǎng)解決問題靠法的意識和能力。業(yè)主的權(quán)利意識進一步增強，無形中“倒逼”行業(yè)法治化進程加速。
02▶法治帶來的機遇與挑戰(zhàn)◀
《民法典》是“社會生活的百科全書”，涉及民生的各個方面，同時對諸多社會熱點、難點問題進行了規(guī)范。
就物業(yè)管理行業(yè)而言，將物業(yè)服務(wù)合同上升為獨立的合同類型，明確了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)方的權(quán)利與義務(wù)，對于依法規(guī)范行業(yè)具有巨大的推動作用。
一方面，新規(guī)降低業(yè)主共同管理事項與表決比例，尤其是使用建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的表決門檻，并增加了緊急情況下使用維修資金的特別程序，緩解了維修資金使用難的頑疾；另一方面，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)表決比例降低及業(yè)主任意解除權(quán)的設(shè)置，會帶來行業(yè)市場化進程加速和集中度提升。
近年來，與行業(yè)相關(guān)的爭議、熱點、難點案例，在《民法典》中均有不同程度的體現(xiàn)，如進一步明確利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入歸屬，不能采取停止供水供電、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費，對建筑物和物件損害責任、不明拋擲物、墜落物致害責任等都有明確的要求與責任界定。
同時，自甘風險活動組織者的責任、機動車交通事故責任、安全保障義務(wù)責任人的責任、飼養(yǎng)動物損害責任、高度危險責任、用人單位、用工單位的責任等各類侵權(quán)責任都與物業(yè)日常運營管理息息相關(guān)，均要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范服務(wù)，提高風險意識，防患于未然。法律政策工作委員會聯(lián)合《中國物業(yè)管理》雜志特別開設(shè)了《民法典》專欄進行解讀，在此不做贅述。
03▶法治視角下的能力建設(shè)內(nèi)涵◀
良法是為了善治，實施好《民法典》是堅持以人民為中心、保障人民權(quán)益實現(xiàn)和發(fā)展的必然要求。轉(zhuǎn)換為行業(yè)視角，就是要以業(yè)主為中心、依法依約為業(yè)主提供“質(zhì)價相符”的服務(wù)。
中國物業(yè)管理協(xié)會引導行業(yè)踐行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，將2020年定位為“能力建設(shè)年”，堅持發(fā)揮行業(yè)專業(yè)優(yōu)勢，彰顯物業(yè)管理新價值。
在《民法典》頒布的大背景下，能力建設(shè)有更為深刻的內(nèi)涵：一是要做到學法、知法、守法、用法，做到“法定責任必須為”“法無授權(quán)不可為”；二是堅守行業(yè)本質(zhì)，遵循契約精神，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同；三是提升物業(yè)服務(wù)規(guī)范化、標準化水平，積極探索服務(wù)創(chuàng)新，增強物業(yè)服務(wù)信息化、數(shù)字化、智能化、智慧化水平，追求有溫度、人性化的物業(yè)服務(wù)，提升業(yè)主滿意度；四是積極參與社會治理，融合共生，提升業(yè)主的獲得感、幸福感、安全感，不斷提升行業(yè)的價值屬性。
04▶借法治契機助推行業(yè)發(fā)展◀
5月29日，習近平總書記組織十九屆中央政治局第二十次集體學習，對《民法典》進行了集體學習。習近平總書記指出，各級黨和國家機關(guān)要帶頭宣傳、推進、保障《民法典》實施，加強檢查和監(jiān)督，確?！睹穹ǖ洹返玫饺嬗行?zhí)行。各級領(lǐng)導干部要做學習、遵守、維護《民法典》的表率，提高運用《民法典》維護人民權(quán)益、化解矛盾糾紛、促進社會和諧穩(wěn)定能力和水平。
《民法典》是對物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)行法律法規(guī)的一次大梳理，產(chǎn)生的作用和影響更在于立法后。在此，呼吁、倡議行業(yè)同仁共同行動，以《民法典》為契機，進一步推動行業(yè)營商環(huán)境，助力行業(yè)健康發(fā)展。
一是加強《民法典》普法工作。“一切偉大的法律不是刻在大理石或者銅板上，而是銘記在公民們的心中?！薄睹穹ǖ洹奉C行后，法律政策工作委員會已著手利用網(wǎng)絡(luò)平臺、論壇、雜志專欄、自媒體等多渠道，組織開展系統(tǒng)性、針對性的培訓、解讀，呼吁各地方協(xié)會、法律機構(gòu)、有實力的企業(yè)同步組織，將《民法典》的精神傳遞到一線基層管理者中去。
二是共同推動行業(yè)及地方立法。“法與時轉(zhuǎn)則治”，《民法典》頒布實施，后續(xù)需要不斷配套、補充、細化，倡議行業(yè)內(nèi)外法律專家參與各級立法、政策性研究制定過程中去，為行業(yè)發(fā)聲，建言獻策。
三是積極參與執(zhí)法司法活動。習近平總書記指出，要發(fā)揮人民調(diào)解、商事仲裁等多元化糾紛解決機制的作用……通過社會力量和基層組織務(wù)實解決民事糾紛，多方面推進《民法典》實施工作。推動行業(yè)矛盾糾紛多元預防調(diào)處化解機制的建立和完善是中國物業(yè)管理協(xié)會近年持續(xù)推動的重要工作，倡議各地方協(xié)會、法律機構(gòu)積極響應(yīng)、參與，助力執(zhí)法落地。
四是以《民法典》為契機提升行業(yè)地位。有為才有位，有位更要有為。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部法規(guī)司陳偉副司長在法律政策工作委員會成立大會上講到，衡量一個行業(yè)的境界，預判一個行業(yè)的未來，要看他堅持什么樣的價值觀。物業(yè)管理可以兼有許多不同的價值觀，但總有一種價值觀是不可缺席且不能改變的，那就是：法治的價值觀。因此，倡議各企業(yè)及行業(yè)從業(yè)人員以《民法典》為契機，進一步提升法治意識，提升自身專業(yè)化、規(guī)范化、標準化水平，良法善治，促進社會和諧發(fā)展，讓社會更加尊重物業(yè)管理行業(yè)。
從公元前1776年古巴比倫國頒布的世界上第一部成文法典《漢謨拉比法典》，到1215年英國諾曼王朝的《自由大憲章》，再從《拿破侖法典》到《德國《民法典》》，這些標志性的制度成果伴隨著人類文明的發(fā)展，世界大國實力體現(xiàn)的每一個高光時刻。而今，具有中國時代特征，充分反映當今大國地位的中國《民法典》，系統(tǒng)整合了新中國成立70多年來長期實踐形成的民事法律規(guī)范，汲取了中華民族5000多年優(yōu)秀法律文化，借鑒了人類法治文明建設(shè)有益成果，也必將成為“明珠”閃耀在中國制度文明史上。
法治是最好的營商環(huán)境。隨著《民法典》的施行，物業(yè)管理行業(yè)必將迎來新時代、新契機、新發(fā)展。