日前北京市住建委公布了2020年第一批老舊小區(qū)綜合整治項目名單，覆蓋東城、西城、朝陽、海淀等12個區(qū)的153個項目， 涉及改造樓棟數(shù)998棟，改造建筑面積517萬平方米。房屋產(chǎn)權(quán)混雜、改造資金需求量大、改造后長效運營機制欠缺等問題是老舊小區(qū)改造的“通病”。北京市政協(xié)今年圍繞“加大老舊小區(qū)改造力度，加強物業(yè)管理，不斷改善提升市民生活環(huán)境”議題開展了3個多月的調(diào)研并開展協(xié)商議政，市政協(xié)委員們?yōu)槔吓f小區(qū)改造開出了不少“良方”。
“一年新、兩年舊、三年再回頭”？
物業(yè)前置預防性維護讓老舊小區(qū)改造后“常保青春”
“改造完才4年，我們單元廚房的上下水管線就出了問題，三戶因為管道滲水出現(xiàn)了墻壁發(fā)霉的情況。”北京一完成老舊小區(qū)改造社區(qū)的居民說，在他看來，老舊小區(qū)改造完成后除了硬件有些改善外，其他的一切又回到了原樣，物業(yè)費依舊不交，也就沒有專業(yè)的物業(yè)管理，粉刷一新的樓門樓道又貼上了小廣告，“一年新、兩年舊、三年再回頭”。
如何建立老舊小區(qū)長效可持續(xù)運營機制？北京市政協(xié)委員、怡海集團董事局主席王緋玲建議，老舊小區(qū)改造應引入物業(yè)前置機制，讓“管理+服務”雙軌運行。作為一個有著24年歷史的超大型開放社區(qū)，豐臺怡海社區(qū)內(nèi)就擁有學校、商業(yè)街區(qū)，居民文化活動空間，社區(qū)內(nèi)綠樹成蔭、停車秩序井然。這得益于社區(qū)的物業(yè)前置，在建設(shè)前就把居民居住、生活、環(huán)境所需提前進行規(guī)劃。王緋玲說，隨著社會發(fā)展和人民生活水平的提高，物業(yè)管理的職能從原來的簡單收費、清掃保潔、維護修繕轉(zhuǎn)變成為業(yè)主提供全方位的專業(yè)化服務，比如家政服務、房屋租賃服務、社區(qū)智能化便民設(shè)備的引入等，可以說是一種“管理+服務”雙軌運行機制。在老舊小區(qū)改造過程中也可以引入物業(yè)前置機制，這樣即豐富社區(qū)的服務，打造“完整社區(qū)”。
北京市政協(xié)委員，北京市城市規(guī)劃設(shè)計研究院教授級高工許檳也認為，現(xiàn)在老舊小區(qū)改造總體政策機制出臺有了良好基礎(chǔ)，應建立基于城市更新理念下的老舊小區(qū)改造新模式，將之納入城市更新理念和城市生態(tài)修復、城市修補的“城市雙修”總體格局中考量，要從小區(qū)單體改造中走出來，與分區(qū)規(guī)劃相銜接，與街區(qū)控規(guī)相融合，按照更新織補和修復城市公共空間的理念，不僅滿足小區(qū)內(nèi)改造提升的要求，更與區(qū)域和街區(qū)總體提升相結(jié)合，打造街區(qū)和城市新形象。
那么如何讓老舊小區(qū)完成改造后“常保青春”呢？北京市政協(xié)委員，北京市住宅建筑設(shè)計研究院有限公司總經(jīng)理錢嘉宏建議，變“被動”維修為“主動”維護，建立全市住房預防性維修、維護機制，實現(xiàn)老舊小區(qū)全周期管理。
錢嘉宏說，在調(diào)研過程中確實發(fā)現(xiàn)有老舊小區(qū)改造后沒幾年又變回“老舊小區(qū)”的問題，目前北京市出臺的一系列針對老舊小區(qū)改造政策大多側(cè)重在“改造中”環(huán)節(jié)，少量在“改造前”，極少涉及“改造后”，而老舊小區(qū)改造后的使用時間占據(jù)了住宅小區(qū)全生命周期的絕大部分。
“建立住房預防性維修、維護機制是國際上比較成熟的做法，比如日本物業(yè)管理有相應規(guī)定，下水道一年必須使用高壓清洗裝置全部疏通一次，屋頂?shù)姆缆┫到y(tǒng)5年補修一次，10年大修一次，電梯3個月檢查一次，15年更換一次……不是出現(xiàn)問題才去修理，而是完全的按照預先制定的房屋維修計劃進行預防性維修、維護，在這種機制下日本許多實際使用50多年的建筑仍和新建建筑一樣，無論是外觀還是設(shè)備管道都保持很好的使用功能。”錢嘉宏說，應結(jié)合北京市物業(yè)管理條例發(fā)布實施，建立全市住房預防性維修、維護機制，制定住宅小區(qū)全周期的預防性維修、維護管理細則，變“被動”維修為“主動”維護，從而使老舊小區(qū)改造后的成果保持可持續(xù)性。
建老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)單位信息平臺 壓實產(chǎn)權(quán)單位法定職責
“我們小區(qū)只有3棟樓，卻分屬三個產(chǎn)權(quán)單位，干什么事都趕不上趟！”一位老舊小區(qū)居民說，平改坡的時候，因為產(chǎn)權(quán)單位意見不統(tǒng)一，現(xiàn)在樓房還是平的，夏天頂樓酷熱都不算什么，一到下雨就頻繁漏雨，加裝電梯也沒跟上趟，老舊小區(qū)改造更是不知道什么時候能夠開展。
北京市政協(xié)委員們調(diào)研發(fā)現(xiàn)，許多老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)多樣，涉及市屬、區(qū)屬甚至中央單位和軍隊單位，甚至同一棟樓涉及多家不同屬性的產(chǎn)權(quán)單位，委員們建議市委、市政府在更高層面加強政策統(tǒng)籌和實施力度的協(xié)調(diào)，出臺指導意見，加速推進老舊小區(qū)改造。
北京市政協(xié)委員、北京市雍澤律師事務所主任王濤說，如果不能以產(chǎn)權(quán)方為責任主體推進實施老舊小區(qū)的改造更新工作，老舊小區(qū)即便完成了改造，改造后的長效管理維護機制也無法建立，公共區(qū)域權(quán)責依然不清，管理主體依然缺失，有問題也依然都推給政府。建議通過完善數(shù)據(jù)信息平臺和信息共享機制，細致梳理北京市老舊小區(qū)房屋的原產(chǎn)權(quán)單位情況，厘清老舊小區(qū)共有部分的物權(quán)變遷情況、老舊小區(qū)共有或共用物業(yè)權(quán)屬及其運營情況，在摸清臺賬的基礎(chǔ)上明確供水、供電、綠化、照明、修繕、維護等職能與管理邊界，壓實產(chǎn)權(quán)單位法定職責。
拓寬社會資本引入渠道設(shè)立公共維修基金專項機制
調(diào)研中委員們發(fā)現(xiàn)，老舊小區(qū)或多或少都存在著產(chǎn)權(quán)單位滅失或拿不出配套資金的情況，且老舊小區(qū)住房的房主經(jīng)過多年來的交易轉(zhuǎn)手，早已經(jīng)不是單一某個單位的職工，這種現(xiàn)象在所有類型的房改房中普遍存在。而目前老舊小區(qū)綜合整治主要依靠財政資金，尚缺乏吸引社會資本進入的可持續(xù)性政策機制，很難滿足改造的巨大資金需求，難以實現(xiàn)可復制與可推廣。
委員們建議拓寬社會資本引入渠道，比如將區(qū)域內(nèi)多個老舊小區(qū)采用“肥瘦搭配”進行打包統(tǒng)籌規(guī)劃，拓展更多的增值空間，實現(xiàn)打包改造，最大限度激發(fā)社會資本參與的熱情，釋放社會資本的能量，以騰出財政資金重點解決那些分散和規(guī)模小、社會資本難以進入的小區(qū)改造。還可針對老舊小區(qū)設(shè)立公共維修基金專項機制。以《北京市住宅專項維修資金管理辦法》為基礎(chǔ)，針對老舊小區(qū)歷史遺留問題，住房維修資金未建立的情況，按照解決歷史欠賬的原則，制定財政和產(chǎn)權(quán)單位一次性投入、房改房上市交易按比例繳納等方案。
北京市政協(xié)委員、北京市建筑工程研究院有限責任公司科研管理部部長羅愛武說，在建立普遍適用的老舊小區(qū)改造資金籌措機制時應把業(yè)主責任體現(xiàn)在費用分擔上來，否則囿于產(chǎn)權(quán)單位資金問題，存在很大安全隱患的危舊房屋將無法得到修繕。今年不少省市都修改了住房公積金提取辦法以支持居民住房的改善性需求，可按要求在老舊小區(qū)改造和加裝電梯時支取個人賬戶內(nèi)的余額，北京也可通過政策調(diào)整在資金上支持和推進老舊小區(qū)改造。
培育居民“共建家園”意識
不少居民對家居以外公共環(huán)境事不關(guān)己，“共建家園”意識淡漠。北京市政協(xié)委員、石景山區(qū)信訪辦綜合辦公室主任楊朝霞呼吁，應建立共“共建家園”的宣傳教育機制，引導居民積極參與到社區(qū)共建、共治、共享，共同營造一個安全、美好、舒適的社區(qū)環(huán)境。具體做法上，可以由社區(qū)黨委牽頭，搭建由業(yè)委會（物管會）、物業(yè)服務企業(yè)、居民代表、產(chǎn)權(quán)單位代表等多方參加的黨建聯(lián)席會，把各種資源力量整合起來，針對問題商討解決方案，依托“居委會-小區(qū)-樓門”治理網(wǎng)絡，開展“共建家園”專項宣傳活動，通報街道、社區(qū)對小區(qū)周邊環(huán)境整治的有關(guān)情況，收集社情民意和居民需求，動員居民參與小區(qū)綜合整治，提高居民參與打造美好家園的公共意識和認知度，讓“共建家園，有我有你”深入人心。
新聞背景：
北京市老舊小區(qū)共有2711個，涉及住宅樓1.48萬棟、1.41億平方米，居民197萬戶550多萬人。截至2019年底，完成改造住宅樓395棟，建筑面積293萬平方米，居民3.8萬戶。政府部門在推進老舊小區(qū)綜合整治工作過程中，逐步實現(xiàn)由“政府端菜”向“居民點菜”的轉(zhuǎn)變。第三方機構(gòu)服務滿意度調(diào)查顯示，老舊小區(qū)綜合整治得分為91.9，改造后市民普遍滿意，未實施整治的，市民充滿期待，老舊小區(qū)整治在全社會形成了普遍共識。