文/鹿欽連（中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)法律政策工作委員會(huì)委員）
《民法典》將對(duì)物業(yè)管理產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，本文主要通過對(duì)《民法典》物權(quán)編第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”與《物權(quán)法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”的對(duì)比分析，解讀該制度發(fā)生的新變化及對(duì)物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生的影響。
1業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度新變化
《民法典》“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”一章共有17個(gè)條文（第271-287條），《物權(quán)法》“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”一章共有14個(gè)條文（第70-83條）。《民法典》與《物權(quán)法》有9個(gè)條文完全相同（個(gè)別條款表述差異予以忽略），同時(shí)《民法典》將《物權(quán)法》的第74條、83條各拆分成兩個(gè)條文。《民法典》新增1個(gè)條文，對(duì)《物權(quán)法》作出較大調(diào)整的有2個(gè)條文，作出重大調(diào)整的有3個(gè)條文。具體條文對(duì)比見表1。
2新增及重大修改條文解讀
共有部分的收益分配（第282條）
本條文為《民法典》新增內(nèi)容，即“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有”。這一條文在物業(yè)管理行業(yè)引起極大反響。
業(yè)主對(duì)共有部分享有的共有權(quán)是業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本內(nèi)容之一。業(yè)主的共有權(quán)自然也包括了所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能，因此共有部分的收益權(quán)歸屬于業(yè)主符合民法基本理論。但是，目前不論是《物業(yè)管理?xiàng)l例》還是地方物業(yè)管理法規(guī)，一般都規(guī)定共有部分經(jīng)營收入主要用來彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)或?qū)ｍ?xiàng)維修資金的不足，所以在實(shí)踐中往往沒有將共有收益直接交給全體業(yè)主。
本條應(yīng)從以下幾個(gè)方面理解：
一是建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人為了業(yè)主的利益，可以依法對(duì)業(yè)主共有部分進(jìn)行經(jīng)營；
二是建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人可以扣除合理成本，本人認(rèn)為“合理成本”應(yīng)該包括代為經(jīng)營者的合理報(bào)酬；
三是共有部分經(jīng)營的決定權(quán)、收益權(quán)歸屬全體業(yè)主。《民法典》對(duì)業(yè)主共有部分收益權(quán)的明確，可能會(huì)造成部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主的機(jī)械理解，認(rèn)為既然共有部分的收入歸業(yè)主所有，就不應(yīng)當(dāng)繼續(xù)補(bǔ)充物業(yè)管理費(fèi)或?qū)ｍ?xiàng)維修資金。在目前大多物業(yè)項(xiàng)目管理費(fèi)不高，而且難以調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)的困境下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極主動(dòng)和業(yè)主溝通，可以通過物業(yè)服務(wù)合同約定等方式，繼續(xù)將共有部分的經(jīng)營收入用于補(bǔ)充物業(yè)管理費(fèi)或?qū)ｍ?xiàng)維修資金。
業(yè)主自治管理組織的設(shè)立及指導(dǎo)和協(xié)助（第277條）
本條新增“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定”，對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立條件和程序適用做了指引。同時(shí)增加居民委員會(huì)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)和協(xié)助職責(zé)。中共中央、國務(wù)院在《關(guān)于加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》（中發(fā)〔2017〕13號(hào)）中明確規(guī)定，“加強(qiáng)社區(qū)黨組織、社區(qū)居民委員會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督”。各地物業(yè)管理法規(guī)在修訂中也大多把居民委員會(huì)引入物業(yè)管理體系，在實(shí)踐中取得了良好效果。《民法典》首次將居民委員會(huì)在社會(huì)治理中的職能在法律層面予以確定。
新增居民委員會(huì)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)和協(xié)助職能，有利于幫助業(yè)主提升法律素養(yǎng)和自治能力，提高業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立率；也有利于協(xié)調(diào)業(yè)主和物業(yè)管理人之間的關(guān)系，促進(jìn)物業(yè)管理關(guān)系的和諧發(fā)展。
業(yè)主共同決定事項(xiàng)及表決規(guī)則（第278條）
本條對(duì)《物權(quán)法》原有條文做了重大修改，主要表現(xiàn)為：
一是業(yè)主共同決定事項(xiàng)。首先是將“籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”拆分為“使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”和“籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”兩項(xiàng)，并將原來的統(tǒng)一為重大事項(xiàng)，分別修改為一般事項(xiàng)和重大事項(xiàng)（注：本人將需要一般表決或投票比例的事項(xiàng)稱為“一般事項(xiàng)”；將需要較高表決或投票比例的事項(xiàng)稱為“重大事項(xiàng)”）。
把使用維修資金降為一般表決事項(xiàng)，降低了業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決門檻，有利于解決物業(yè)管理實(shí)踐中維修資金程序長、使用難的問題，可以盡快提起維修資金的申請(qǐng)和盡快開展維修工作。二是表決事項(xiàng)新增“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)”（參見“共有部分的收益分配”部分解讀）。
二是業(yè)主大會(huì)的表決規(guī)則?！段餀?quán)法》對(duì)一般事項(xiàng)的表決規(guī)則是“應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”（即全體業(yè)主的雙過半）；對(duì)重大事項(xiàng)的表決規(guī)則是“應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”（即全體業(yè)主的雙三分之二）。
《民法典》對(duì)業(yè)主共同事項(xiàng)表決規(guī)則做了重大調(diào)整，一是要求“應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決”。即雙三分之二的業(yè)主參與是后續(xù)表決的前提條件，如果低于雙三分之二的業(yè)主參與，后續(xù)表決無須進(jìn)行，也無必要進(jìn)行（相當(dāng)于《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》業(yè)主大會(huì)會(huì)議有效的概念，“參與表決”可簡稱為“與會(huì)”）。其次是對(duì)于一般事項(xiàng)，要求“應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”（即與會(huì)業(yè)主的雙過半）；對(duì)于重大事項(xiàng)，要求“應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意”（即與會(huì)業(yè)主的雙四分之三）。
舉例說明以上變化。假設(shè)某小區(qū)有100套房，每個(gè)業(yè)主各有1套房且面積相同。表決規(guī)則的變化詳見下表2：
表面上看，無論一般事項(xiàng)還是重大事項(xiàng)，《民法典》要求的條件都降低了。因此有專家認(rèn)為《民法典》降低了業(yè)主大會(huì)的表決門檻，實(shí)際上并非如此。因?yàn)榕c會(huì)概念的引入增加了表決規(guī)則的復(fù)雜性。而且對(duì)于一般事項(xiàng)的表決門檻明顯提高了，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，最低只需要雙過半的業(yè)主參與并同意就可通過表決；但根據(jù)《民法典》有關(guān)規(guī)定，最低要雙三分之二的業(yè)主參會(huì)才可以進(jìn)行下一步的表決。
對(duì)物業(yè)管理行業(yè)來講，《民法典》實(shí)施后更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的門檻提高了。但在《民法典》的物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定中，又賦予了業(yè)主合同的任意解除權(quán)。所以，《民法典》出臺(tái)讓形勢(shì)更加微妙。不論法律如何規(guī)定，堅(jiān)持提高服務(wù)品質(zhì)、做到讓業(yè)主滿意才是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的立身之本。
建筑物及其附屬設(shè)施維修資金歸屬和處分（第281條）
本條具體修改內(nèi)容為：一是對(duì)共有部分的列舉由“電梯、水箱等”增改為“電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等”；二是維修資金的使用范圍由“共有部分的維修”，修改為“共有部分的維修、更新和改造”，更加符合設(shè)立維修資金制度的本意；三是增加了緊急維修的申請(qǐng)程序，即“緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”，言外之意可不需要通過業(yè)主共同決定。但具體如何申請(qǐng)，《民法典》并沒有明確，還需要其他法律法規(guī)進(jìn)行細(xì)化。
本條修改調(diào)整后，相關(guān)表述更加科學(xué)規(guī)范，同時(shí)設(shè)立了緊急維修申請(qǐng)程序，對(duì)減少物業(yè)矛盾糾紛，提高服務(wù)品質(zhì)等方面都有進(jìn)步意義。