文/程純潔 黃巧生 張經(jīng)緯（程純潔系中國物業(yè)管理協(xié)會副秘書長、合肥市物業(yè)管理協(xié)會會長，黃巧生、張經(jīng)緯系合肥市物業(yè)管理協(xié)會法專委委員 ）
針對物業(yè)管理行業(yè)，《民法典》此次設(shè)立了“物業(yè)服務(wù)合同”專章，用一定規(guī)模的篇幅明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)。本文特以《民法典》為藍本，對比新舊條文，并在此基礎(chǔ)上加以解讀。通過這種方式，目的為使行業(yè)人員能更好理解《民法典》涉及行業(yè)的相關(guān)改動以及如何應(yīng)對。
1關(guān)于成立業(yè)主委員會和業(yè)主大會
【條文對比】
本條顯著的變化是，明確了“居民委員會”應(yīng)當(dāng)為設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。居民委員會作為中國特色的基層自治組織，它的一個鮮明特點就是具有明確的憲法地位。隨著基層自治的推進，城市管理重心下移，現(xiàn)階段全國普遍形成了以街道辦為核心、居民委員會為主要力量的社區(qū)管理模式。而物業(yè)管理問題具有廣泛性、普遍性，是社區(qū)治理的重難點。站在社區(qū)管理者的角度，抓好物業(yè)管理，實現(xiàn)業(yè)主委員會和居民委員會的融合，無論于社會成本還是行政管理成本都是最佳方案。
因此，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)加強與居委會的聯(lián)系，主動匯報工作，多渠道了解業(yè)主成立業(yè)委會的動向；不斷復(fù)盤、總結(jié)與業(yè)委會相關(guān)的工作經(jīng)驗并加以整合，出臺或優(yōu)化相關(guān)工作指引或指導(dǎo)文件，幫助物業(yè)小區(qū)一線工作人員提高應(yīng)對水平和經(jīng)驗。
2關(guān)于重大事項表決權(quán)
【條文對比】
本條文顯著變化有兩塊：一是關(guān)于需要采取特殊表決方式的事項有所變動，即刪除了原法律規(guī)定的“使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”，新增了“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動”；二是關(guān)于表決權(quán)，此次《民法典》增設(shè)了參與表決的門檻，即專有部分和人數(shù)“雙三分之二以上 ”，在此基礎(chǔ)上，同時針對重大事項特殊表決方式，將原有的“雙三分之二以上”修改為“雙四分之三以上”。
關(guān)于“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動”，實踐中，關(guān)于小區(qū)開展公共經(jīng)營的手續(xù)，方法不一，有些是通過主動征詢業(yè)主意見方式，有些是通過在小區(qū)張貼公示，被動收集業(yè)主意見，也有一些是不征求業(yè)主意見，認為物業(yè)服務(wù)合同里已經(jīng)明確約定委托物業(yè)公司進行公共區(qū)域經(jīng)營，即已進行了概括性的授權(quán)，不需要再就具體開展的公共經(jīng)營活動征求業(yè)主意見。而此次修訂，將該事項納入業(yè)主自治的范疇，對今后開展公共經(jīng)營的規(guī)范性可能會有更高的要求。
關(guān)于表決權(quán)的改動，雖然重大事項的表決權(quán)要求是提高到了四分之三，但由于增加了業(yè)主大會參會的限制，從而導(dǎo)致最終業(yè)主的表決權(quán)門檻是有所下降。
本條的改動，尤其是表決門檻的下降，對于有成立業(yè)委會打算的項目應(yīng)該更加關(guān)注，一方面應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)服務(wù)工作、以不斷提升服務(wù)品質(zhì)為本；另一方面應(yīng)當(dāng)在業(yè)委會成立之前即介入進去，參與到業(yè)主委員會選舉中，并引導(dǎo)業(yè)主大會及業(yè)委會議事規(guī)則的制定，通過對會議的召開、表決等條款的合理設(shè)置，以最優(yōu)的方式來保護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利。
3關(guān)于維修基金
【條文對比】
現(xiàn)實生活中，小區(qū)的公共維修資金提取難、使用難的現(xiàn)象長期存在，《民法典》為了解決這個難題，喚醒沉睡的資金，也做了兩方面的調(diào)整：
一是擴大了維修資金的使用范圍，將屋頂、外墻、無障礙設(shè)施明確為共有部分，將更新和改造納入使用范圍，明確了維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布，規(guī)定了緊急情況下業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
二是降低了維修資金募集和使用的難度，在上文關(guān)于表決權(quán)的變動中，我們可以看出，按《民法典》新規(guī)，募集維修資金所需條件為2/3（參與表決）X3/4（同意）=1/2；使用維修資金所需條件為2/3（參與表決）X1/2（同意）=1/3。可見，相對于原法律規(guī)定中關(guān)于募集使用維修資金“雙三分之二”的要求，現(xiàn)行的表決要求門檻得到了大幅度的降低。
此次修改對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說是一個利好，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低公共設(shè)施設(shè)備管理風(fēng)險以及提升業(yè)主滿意度提供了支持。
作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，一是要梳理現(xiàn)有各項目維修資金使用情況，依據(jù)當(dāng)?shù)鼐S修資金管理辦法，匯總整理可申請維修資金的項目；二是對于已成立業(yè)委會的小區(qū)，要與業(yè)委會積極溝通協(xié)作，根據(jù)業(yè)主大會及業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則賦予業(yè)委會的義務(wù)，要求業(yè)委會參與到維修資金的組織、籌集工作中，配合做好業(yè)主宣導(dǎo)；三是針對維修資金需定期公布的規(guī)定，積極建立維修資金公示相關(guān)制度，履行法定義務(wù)。
4關(guān)于公共經(jīng)營收入權(quán)屬
【條文對比】
該規(guī)定為新增條款，明確了利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入屬于業(yè)主共有。對于小區(qū)電梯廣告、外墻廣告收入歸屬等產(chǎn)生的糾紛，該條款將發(fā)揮定分止爭的作用。同時，該規(guī)定明確允許“扣除合理成本”，給物業(yè)服務(wù)企業(yè)留下一定的空間，可以在物業(yè)服務(wù)合同中予以明確。
關(guān)于小區(qū)公共經(jīng)營的收入，安徽省內(nèi)的相關(guān)法規(guī)有明確約定，即“合同約定優(yōu)先”，若合同無約定，則按法定。此次民法典將該部分明確為屬于業(yè)主所有，但可以收取合理成本，對于之前沒有分配到公共經(jīng)營收益的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有一定好處。但是該合理成本的范疇，筆者認為仍需要出臺政策進行細化解釋。
對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，在下一步的工作中，首先是在在簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時，結(jié)合項目實際，充分評估“合理性收入”；其次是保留好開展多種經(jīng)營投入人工等成本的明細，完善相關(guān)記錄，留存相關(guān)單據(jù)。
5關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與政府工作的配合
【條文對比】
本部分是新增條款，應(yīng)是疫情期間，政府意識到了物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)管理方面的重要性和作用，特地通過立法將相關(guān)權(quán)利義務(wù)予以明確。
立法明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府相關(guān)管理措施，表面上看是加重了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，但權(quán)利義務(wù)是對等的，立法也明確了業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)管理、處置措施。筆者認為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的本質(zhì)介于服務(wù)與管理之間，以服務(wù)為本，以管理為輔，立法的支持，或許會有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)更好地開展工作。
作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)加強與政府部門的工作配合與聯(lián)系，要結(jié)合項目管理實踐，在執(zhí)行政府管理措施，尤其是采取強制措施時，一是要和業(yè)主做好解釋工作，最好以書面形式明確告知是執(zhí)行政府的管理措施并且做好留存；二是必須保留好政府要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行相關(guān)措施的憑證。
6關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容
【條文對比】
本次《民法典》的修訂，在合同編內(nèi)設(shè)置了“物業(yè)服務(wù)合同”專章，即意味著物業(yè)服務(wù)合同從“無名合同”成為了“有名合同”，從本條來看，主要的區(qū)別在于明確了“物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分”。
一般情況下，合同成立后，需要變更或增加合同內(nèi)容的需要另行簽訂補充協(xié)議或其他書面憑證，本條明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾視為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分，實則是為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)濫開“空頭支票”的行為，從某種角度來說，也是加重了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任。這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴格按合同約定履行義務(wù)，并完善文件、公告的用章制度并嚴格執(zhí)行，為了解決普遍性問題需作出相關(guān)公開承諾時，應(yīng)謹慎評估是否具備可履行性。
7關(guān)于服務(wù)委托
【條文對比】
本條明確了“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)就委托事項給業(yè)主造成損失的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任”，原法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定雖然沒有明確寫明，但是按照合同的相對性，當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托的外包企業(yè)對業(yè)主造成了相關(guān)損失的，即使沒有本條規(guī)定，作為業(yè)主，仍然可向物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張相關(guān)責(zé)任。
筆者認為，可能業(yè)主之前不知道如何解決此類事項，當(dāng)了解到該規(guī)定后，則明確了責(zé)任主體，這里也體現(xiàn)了法律的指引作用。作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對于項目上的綠化、保潔等工作，要盡量采取勞務(wù)外包模式，慎用勞務(wù)派遣方式，以“服務(wù)打包”“成果考核”的方式委托給三方公司；同時要重視外包合同的簽訂及履行工作，通過合同的約定轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險，相關(guān)避責(zé)條款應(yīng)當(dāng)進行突出顯示。項目日常管理時，應(yīng)加強同外包單位的直接溝通，盡量避免直接管理外包單位員工，以防在產(chǎn)生糾紛時被判定為“名為外包、實為派遣”。