住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部法規(guī)司副司長 陳偉
編者按
5月28日，十三屆全國人民代表大會三次會議高票表決通過民法典，正式宣告我國民法典時代的到來。民法典從不同角度對物業(yè)管理活動進(jìn)行了一系列的規(guī)范和調(diào)整，奠定了物業(yè)管理的民事法律基礎(chǔ)。
在民法典分編長達(dá)三年的編纂過程中，陳偉副司長代表住房城鄉(xiāng)建設(shè)部參與了民法典與物業(yè)管理相關(guān)編章的制定、修改和論證工作，抓住每一次機(jī)會就優(yōu)化物業(yè)管理的法治環(huán)境建言獻(xiàn)策。近日，陳偉副司長根據(jù)參與民法典立法工作的親身經(jīng)歷，結(jié)合其長期從事物業(yè)管理實(shí)踐操作、制度建構(gòu)和理論研究的豐富經(jīng)驗(yàn)，撰寫了《民法典視野下的物業(yè)管理》一文，以全新的思維、全面的視角剖析了民法典與物業(yè)管理的關(guān)系。中國物業(yè)管理協(xié)會微信平臺經(jīng)授權(quán)，首次分期陸續(xù)發(fā)布該文。
讓我們跟隨陳偉先生的目光，一起重溫民法典對物業(yè)管理生存價值的立法表達(dá)，一起探索民法典對物業(yè)管理未來發(fā)展的法律指引。
民法典頒行后我們能做些什么？
從民事法制到民事法治
僅有民法典是不夠的。正如習(xí)近平同志所講:“民法典頒布實(shí)施，并不意味著一勞永逸解決了民事法治建設(shè)的所有問題，仍然有許多問題需要在實(shí)踐中檢驗(yàn)、探索，還需要不斷配套、補(bǔ)充、細(xì)化?！泵穹ǖ錇槲飿I(yè)管理活動提供了根本遵循和普適規(guī)則，并不意味著其他規(guī)范物業(yè)管理的法律法規(guī)就順其自然地實(shí)現(xiàn)了與民法典的統(tǒng)一和協(xié)調(diào)。由于現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)規(guī)章政策均是以原有的民事單行法為基礎(chǔ)制定的，按照立法法的規(guī)定，為保證相關(guān)法規(guī)規(guī)章政策與民法典相一致，我們必須著手開展與民法典相關(guān)法規(guī)規(guī)章政策的調(diào)整和清理工作，抓住此次不可多得的歷史機(jī)遇，適時推進(jìn)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的修訂工作，改進(jìn)和重塑物業(yè)管理的法律制度體系。我們要以民法典為標(biāo)尺，順應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展變化的趨勢，打破原有狹義的市場化房屋管理的界線，將物業(yè)管理法律制度調(diào)整的范圍涵蓋建筑物管理的所有形態(tài)。我們要以構(gòu)筑新型的物業(yè)管理法律框架為起點(diǎn)，以規(guī)范業(yè)主大會組織、物業(yè)服務(wù)人信用和物業(yè)服務(wù)市場秩序?yàn)橹骶€，圍繞如何促進(jìn)業(yè)主的意思自治、企業(yè)的誠實(shí)信用和政府的客觀公正，開展物業(yè)管理立法、執(zhí)法和司法工作，最大限度地優(yōu)化物業(yè)管理法制環(huán)境。
從有效市場到有為政府
明晰的產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度和公平的市場交易制度，是發(fā)揮市場在資源配置中決定性作用的法律保障，是民法典為市場經(jīng)濟(jì)提供的基本制度供給，也是物業(yè)服務(wù)市場有效運(yùn)行的基礎(chǔ)條件。但是，由于物業(yè)管理存在不完全競爭、不完全信息以及外部性等特征，容易造成價格機(jī)制在物業(yè)服務(wù)市場中不能充分有效配置資源的市場失靈，為了補(bǔ)救物業(yè)服務(wù)市場失靈帶來的不公平和低效率，需要更好地發(fā)揮政府的作用，這也是民法典中規(guī)定行政機(jī)關(guān)職責(zé)并授權(quán)行政機(jī)關(guān)開展相關(guān)立法的原因。要成為民法典下的有為政府：首先，應(yīng)當(dāng)保護(hù)物業(yè)管理主體的民事權(quán)利不受侵犯，及時依法處理有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的投訴，主動對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助，真正做到“法定職責(zé)必須為”；其次，應(yīng)當(dāng)保證自身不侵犯物業(yè)管理主體的民事權(quán)利，在厘清公權(quán)力與私權(quán)利邊界的前提下開展行政執(zhí)法，行政權(quán)的行使不得侵犯業(yè)主的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和企業(yè)的經(jīng)營自主權(quán)，真正做到“法無明文不可為”；再次，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)守尊重市場和鼓勵競爭的底線，物業(yè)服務(wù)市場監(jiān)管必須充分考量管理成本與市場收益的關(guān)系，尊重市場運(yùn)行基本規(guī)律，堅(jiān)持審慎包容原則，不能因?yàn)楸O(jiān)管而限制和妨礙公平競爭，讓物業(yè)服務(wù)人成為市場交易的主人，真正做到“法無禁止皆可為”；最后，應(yīng)當(dāng)處理好公權(quán)節(jié)制和公益優(yōu)先的關(guān)系，行政權(quán)力對民事法律關(guān)系的干預(yù)應(yīng)當(dāng)依法適度，公共權(quán)力的使用必須優(yōu)先考慮公共利益，物業(yè)服務(wù)市場監(jiān)管應(yīng)當(dāng)以社會公益和業(yè)主共同利益為依歸，避免出現(xiàn)政府失靈。
從公平交易到公正司法
雖然2003年《物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間是平等民事主體，是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，但由于受到法律位階和法律屬性的局限，《物業(yè)管理?xiàng)l例》對物業(yè)管理糾紛案件審判活動的影響十分有限，司法機(jī)關(guān)在處理物業(yè)服務(wù)合同糾紛時，更多地參照合同法“委托合同”的有關(guān)規(guī)定以及最高人民法院的司法解釋。民法典將物業(yè)服務(wù)合同作為典型合同予以規(guī)范，詳細(xì)規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)，具有雙重的立法價值：一方面，明示物業(yè)服務(wù)交易規(guī)則，有利于業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人通過民法典檢視自身的法律定位，預(yù)判可能引起的法律后果，并以此規(guī)范和約束自身的行為，起到引導(dǎo)市場主體進(jìn)行公平交易的作用；另一方面，規(guī)范物業(yè)糾紛裁判依據(jù)，有利于法院提高物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件的審判水平和效率，防止法官造法的隨意性和自由裁量權(quán)的濫用，避免發(fā)生“同案不同判”的尷尬，起到促進(jìn)審判機(jī)關(guān)依法公正司法的作用。針對以往審判存在的誤區(qū)，以民法典為準(zhǔn)繩，以司法的專業(yè)性和公正性為目標(biāo)，今后開展物業(yè)管理司法裁判工作，應(yīng)當(dāng)注意以下三個方面:一是尊重雙方當(dāng)事人的物業(yè)服務(wù)合同約定，杜絕以司法判斷干預(yù)意思自治；二是在支持業(yè)主行使任意解除權(quán)的同時，充分保障物業(yè)服務(wù)人獲得民事賠償?shù)姆ǘ?quán)利；三是審慎考量物業(yè)服務(wù)人的安全保障義務(wù)，嚴(yán)格區(qū)分高空拋物墜物實(shí)際侵權(quán)人與建筑物管理人的民事責(zé)任。
從權(quán)利宣示到權(quán)益實(shí)現(xiàn)
民法典是民事權(quán)利的宣言書，但權(quán)利的宣示不等于權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。業(yè)主不僅僅是一個被民法典保護(hù)的群體，而應(yīng)當(dāng)是一個有能力運(yùn)用民法典保護(hù)自身權(quán)益的群體。從權(quán)利宣示到權(quán)益實(shí)現(xiàn)，業(yè)主要經(jīng)歷了解規(guī)則、把握規(guī)則、遵守規(guī)則到運(yùn)用規(guī)則的循序漸進(jìn)過程。了解規(guī)則，是走近民法典的第一步。對于非專業(yè)人士，民法典條款眾多、體量龐大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜，學(xué)習(xí)難以做到面面俱到，要聚焦基本原則、核心要義和重點(diǎn)問題，尤其是物權(quán)編、合同編和侵權(quán)責(zé)任編的相關(guān)章節(jié)，做到有的放矢。把握規(guī)則，就是要在了解基本法律規(guī)定的前提下，根據(jù)實(shí)際工作的需要，認(rèn)真辨析民法典表述與之前法律規(guī)定之間的細(xì)微差別，做到知其然；捕捉到立法上的變化以及背后的法理依據(jù)，做到知其所以然。遵守規(guī)則，要求業(yè)主不僅應(yīng)當(dāng)遵守民法典法律條文，而且應(yīng)當(dāng)：遵守公序良俗，養(yǎng)成愛護(hù)建筑物共有部分和維護(hù)公共生活秩序的良好習(xí)慣；遵守自治規(guī)則，形成自我決策、自我約束和自我監(jiān)督的財(cái)產(chǎn)管理機(jī)制；遵守合同契約，自覺履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的法律義務(wù)。運(yùn)用規(guī)則，業(yè)主首先應(yīng)當(dāng)重視管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則的作用，發(fā)揮業(yè)主自我管理的主觀能動性，提高業(yè)主決策的能力；其次，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法行使知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，定期要求物業(yè)服務(wù)以合理方式公開和報(bào)告物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)；再次，業(yè)主可以依照法定程序行使物業(yè)服務(wù)合同解除權(quán)，解聘物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主滿意度低的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；最后，業(yè)主可以依法向有關(guān)行政主管部門報(bào)告或者投訴，要求相關(guān)主體履行法律義務(wù)，或者依法向人民法院起訴，請求侵害其合法權(quán)益的建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)民事責(zé)任。
從商業(yè)契約到商業(yè)倫理
如果說法律是全民的契約，那么契約就是訂約者之間的法律。作為民法典規(guī)范的典型合同，物業(yè)服務(wù)合同是明確業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的商業(yè)契約，是物業(yè)服務(wù)人開展物業(yè)管理服務(wù)活動的法律依據(jù)。契約精神的靈魂是誠實(shí)信用，物業(yè)服務(wù)人遵守和貫徹民法典，最根本的要求，就是在簽訂和履行物業(yè)服務(wù)合同中堅(jiān)持誠實(shí)信用原則。堅(jiān)持誠實(shí)信用原則，物業(yè)服務(wù)人不僅應(yīng)當(dāng)按約完成物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)事項(xiàng)，而且應(yīng)當(dāng)兌現(xiàn)公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾。堅(jiān)持誠實(shí)信用原則，物業(yè)服務(wù)人不僅應(yīng)當(dāng)忠實(shí)履行合同約定的義務(wù)，而且應(yīng)當(dāng)按照民法典的規(guī)定接受業(yè)主監(jiān)督并及時答復(fù)業(yè)主的詢問。堅(jiān)持誠實(shí)信用原則，物業(yè)服務(wù)人不僅應(yīng)當(dāng)在約定期間內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、交還物業(yè)服務(wù)用房以及相關(guān)資料并配合作好交接工作，而且不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。有別于其他純商業(yè)性的行業(yè)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)還兼具社會性和服務(wù)性的民生經(jīng)濟(jì)特征，這就要求物業(yè)服務(wù)人在關(guān)注自身商業(yè)利益的同時，不能忽視物業(yè)管理民生關(guān)懷的基本價值，應(yīng)當(dāng)恪守物業(yè)服務(wù)行業(yè)特有的商業(yè)倫理。恪守物業(yè)服務(wù)的商業(yè)倫理，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)處理好契約理性和公眾情緒的關(guān)系，在嚴(yán)格履行善意管理人的合同明示義務(wù)的同時，還應(yīng)當(dāng)尊重業(yè)主的交易習(xí)慣和道德評判，認(rèn)真履行公開、通知、協(xié)助、保密等附隨義務(wù)，對業(yè)主非惡意違約保持適度的容忍，善用溝通和催告方法，慎用合同履行抗辯權(quán)和訴訟權(quán)，以維持長久良好的客戶關(guān)系。恪守物業(yè)服務(wù)的商業(yè)倫理，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)處理好物業(yè)管理與社區(qū)治理的關(guān)系，在厘清物業(yè)管理與社區(qū)治理的責(zé)任邊界，堅(jiān)持市場導(dǎo)向和法治導(dǎo)向的前提下，配合政府實(shí)施應(yīng)急處置措施和其他管理措施，共同締造中國特色的美好社區(qū)。
從理念培養(yǎng)到理論創(chuàng)新
從民事法制走向民事法治，把紙面上的民法典變成現(xiàn)實(shí)中的行為規(guī)則，在我們這樣一個缺乏傳統(tǒng)民法精神浸潤和現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)滋養(yǎng)的國度，必定要經(jīng)過艱辛的摸索和漫長的努力。要切實(shí)發(fā)揮民法典在保護(hù)業(yè)主基本權(quán)利和優(yōu)化物業(yè)管理營商環(huán)境中的效用，培育和營造實(shí)施民法典的社會思想基礎(chǔ)是關(guān)鍵。民法理念是一種自愿尊崇民法典的價值觀，也是一種自覺遵守民法典的方法論，是保證民法典得到絕大多數(shù)人遵守并樹立其權(quán)威的思想意識基礎(chǔ)。開展普法宣傳，培養(yǎng)民法理念，是推進(jìn)民法典實(shí)施必須長抓不懈的工作。對于物業(yè)管理的各方主體來說，不僅要把民法典放在桌上，寫在紙上，更要牢記在心上，落實(shí)在行動上。恩格斯說過，一個民族，要站在科學(xué)的最高峰，就一刻也不能沒有理論思維。一個民族如此，一部法典如此，一個行業(yè)也同樣如此。我們要以民法典頒行為契機(jī)，在民法典的視野下重新認(rèn)識和思考物業(yè)管理發(fā)展四十年的歷程，科學(xué)謀劃在法治軌道上推進(jìn)物業(yè)管理發(fā)展進(jìn)步的路徑藍(lán)圖。我們要以民法典規(guī)范為準(zhǔn)繩，在民法典的統(tǒng)領(lǐng)下重新開展現(xiàn)行物業(yè)管理法律法規(guī)的立法后評估工作，以理論創(chuàng)新為依托，不斷豐富完善物業(yè)管理的法律制度供給。