住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部法規(guī)司副司長 陳偉
編者按
5月28日，十三屆全國人民代表大會三次會議高票表決通過民法典，正式宣告我國民法典時代的到來。民法典從不同角度對物業(yè)管理活動進(jìn)行了一系列的規(guī)范和調(diào)整，奠定了物業(yè)管理的民事法律基礎(chǔ)。
在民法典分編長達(dá)三年的編纂過程中，陳偉副司長代表住房城鄉(xiāng)建設(shè)部參與了民法典與物業(yè)管理相關(guān)編章的制定、修改和論證工作，抓住每一次機(jī)會就優(yōu)化物業(yè)管理的法治環(huán)境建言獻(xiàn)策。近日，陳偉副司長根據(jù)參與民法典立法工作的親身經(jīng)歷，結(jié)合其長期從事物業(yè)管理實踐操作、制度建構(gòu)和理論研究的豐富經(jīng)驗，撰寫了《民法典視野下的物業(yè)管理》一文，以全新的思維、全面的視角剖析了民法典與物業(yè)管理的關(guān)系。中國物業(yè)管理協(xié)會微信平臺經(jīng)授權(quán)，首次分期陸續(xù)發(fā)布該文。
讓我們跟隨陳偉先生的目光，一起重溫民法典對物業(yè)管理生存價值的立法表達(dá)，一起探索民法典對物業(yè)管理未來發(fā)展的法律指引。
民法典為物業(yè)管理提供了什么？
無論是為當(dāng)下物業(yè)管理正名，還是為未來物業(yè)管理開道，民法典的核心作用都在于：奠定物業(yè)管理的民事法律基礎(chǔ)。具體地說，民法典為物業(yè)管理奠定的法律基礎(chǔ)，是由五大法律基石構(gòu)成的。
基石之一：民法典是業(yè)主基本權(quán)利的宣示法。
列寧說過：憲法就是一張寫滿人民權(quán)利的紙。如果以此類推，民法典就是一張寫滿人民民事權(quán)利的紙。民法典是民事權(quán)利的宣言書，其效力自然及于作為公民的業(yè)主。民法典對業(yè)主基本權(quán)利的宣示，不僅集中體現(xiàn)在物權(quán)編“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”一章，同樣可以在總則編、合同編、人格權(quán)編和侵權(quán)責(zé)任編中找到依據(jù)。民法典對業(yè)主基本權(quán)利的保護(hù)，不僅通過靜態(tài)的權(quán)利宣示來體現(xiàn)，而且通過動態(tài)的交易規(guī)制來調(diào)整。一個典型的例子，是關(guān)于業(yè)主解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的權(quán)利，民法典除在物權(quán)編中明確規(guī)定業(yè)主解聘權(quán)及其共同決定（多數(shù)而非全體）的表決規(guī)則之外，還在合同編中規(guī)定業(yè)主對物業(yè)服務(wù)合同的（單方面）任意解除權(quán)，而作為平等合同主體的另一方當(dāng)事人——物業(yè)服務(wù)人則無此項對等權(quán)利，民法典正是通過這種不完全對等的傾斜性制度安排，來宣示對業(yè)主基本權(quán)利的特別保護(hù)。
基石之二：民法典是物業(yè)服務(wù)市場的促進(jìn)法。
市場經(jīng)濟(jì)是法治經(jīng)濟(jì)。民法典是市場經(jīng)濟(jì)的基本法，不僅為民商事活動提供基本遵循，而且為建立市場經(jīng)濟(jì)秩序提供健全的制度框架。物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，物業(yè)服務(wù)市場是現(xiàn)代服務(wù)市場的組成部分，物業(yè)服務(wù)市場行為，既要遵循自愿、公平、意思自治和誠實信用等合同行為的基本原則，也要符合物業(yè)服務(wù)交易自身特有的商業(yè)規(guī)則。正是源于這種認(rèn)識，此次民法典的編纂，在分析物業(yè)服務(wù)市場發(fā)展存在問題并充分吸收物業(yè)服務(wù)合同糾紛審判經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，將“物業(yè)服務(wù)合同”作為典型合同在合同篇中設(shè)置專章予以規(guī)范。民法典對物業(yè)服務(wù)合同行為的特別規(guī)定，體現(xiàn)了“法不禁止即為法律允許”的私法自治原則，保護(hù)了物業(yè)服務(wù)市場主體的財產(chǎn)自由、契約自由和商業(yè)自由，有利于規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場秩序，維護(hù)物業(yè)服務(wù)交易安全，減少物業(yè)服務(wù)交易成本，優(yōu)化物業(yè)管理營商環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。
基石之三：民法典是物業(yè)權(quán)益損害的救濟(jì)法。
法諺云：沒有救濟(jì)，就沒有權(quán)利。民法典中規(guī)定的大量普適規(guī)則和特殊規(guī)則，是業(yè)主和物業(yè)管理人民事權(quán)益受到侵害之時尋求救濟(jì)的法律依據(jù)。“民事主體的人身權(quán)利、財產(chǎn)權(quán)利以及其他合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何組織和個人不得侵犯”，這一民事權(quán)利法律保護(hù)原則，是貫穿于法典始終的立法精神。民法典關(guān)于個人信息受法律保護(hù)的規(guī)定，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收集、使用、加工和傳輸業(yè)主信息時不可觸碰的紅線；民法典關(guān)于惡意串通的民事法律行為無效的規(guī)定，是相關(guān)市場主體主體參與物業(yè)服務(wù)市場活動應(yīng)當(dāng)守住的底線；民法典將普通訴訟時效延長為三年的規(guī)定以及對分期履行債務(wù)訴訟時效期間的起算規(guī)定，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使物業(yè)服務(wù)費追索權(quán)提供了更為合理充分的時效空間。應(yīng)當(dāng)特別指出的是，針對實踐中存在的侵害業(yè)主權(quán)利的現(xiàn)象，為了防止物業(yè)服務(wù)人濫用管理權(quán)，民法典第九百四十四條專門規(guī)定了“物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費”的禁止性條款；針對建筑物、構(gòu)筑物因維修、管理不善導(dǎo)致業(yè)主和使用人人身和財產(chǎn)損害的現(xiàn)象，民法典在侵權(quán)責(zé)任編中設(shè)專章規(guī)定了侵權(quán)人和管理人（包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)）的侵權(quán)責(zé)任。
基石之四：民法典是物業(yè)定分止?fàn)幍牟门蟹ā?/strong>
定分止?fàn)幨敲穹ǖ涞幕竟τ谩３浞职l(fā)揮民法典定分止?fàn)幍淖饔?，必須處理好民法典與司法裁判的關(guān)系：一方面，民法典是保護(hù)民事主體權(quán)益的裁判依據(jù)，民法典是民事司法裁判的基本法律準(zhǔn)則；另一方面，司法裁量權(quán)受民法典的規(guī)范和制約，法官不得超越民法典任意司法。此次民法典編纂的一個顯著特征，就是全面總結(jié)我國的司法實踐經(jīng)驗，大量整合和吸收最高人民法院民事審判領(lǐng)域現(xiàn)有司法解釋的合理內(nèi)容，不失時機(jī)地上升轉(zhuǎn)化為法律規(guī)定，以強(qiáng)化民法典對司法審判活動的指引，避免立法本意與司法實踐相背離的尷尬局面。我們應(yīng)當(dāng)注意到，民法典的實施，使得今后人民法院裁判物業(yè)管理糾紛案件所依據(jù)的法源，發(fā)生了兩個顯著的變化：一是，根據(jù)民法典第十條的規(guī)定，物業(yè)管理相關(guān)政策不能在法院裁決中引用并作為判決依據(jù)，而物業(yè)服務(wù)的交易習(xí)慣，在不違背公序良俗的情況下，可以在司法機(jī)關(guān)處理物業(yè)管理糾紛中予以適用；二是，最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛和物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件具體應(yīng)用法律的兩個司法解釋（即法釋【2009】7號和法釋【2009】8號）中的許多內(nèi)容，已經(jīng)成為民法典物權(quán)編和合同編的具體法條。
基石之五：民法典是物業(yè)法規(guī)規(guī)章的上位法。
民法典作為保障私權(quán)利的國家基本法律，為公權(quán)力的行使規(guī)定了不得逾越的法律邊界。經(jīng)過近三十年的探索和努力，我們逐步建立和完善了以《物業(yè)管理條例》為核心，以地方性法規(guī)為主體，以部門規(guī)章和規(guī)范性文件為配套的物業(yè)管理行政法規(guī)規(guī)章政策體系。民法典作為行政法規(guī)的上位法，其法律效力高于《物業(yè)管理條例》以及物業(yè)管理地方性法規(guī)、規(guī)章。民法典頒布實施后，有關(guān)國家機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)下位法不得違反上位法的原則，開展與物業(yè)管理相關(guān)的行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章的立改廢釋工作，各級政府應(yīng)當(dāng)以民法典的有效實施作為推進(jìn)法治政府建設(shè)的重要抓手，把民法典作為物業(yè)管理行政監(jiān)管的重要標(biāo)尺，杜絕隨意作出減損業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人合法權(quán)益或者增加其義務(wù)等違反民法典的行政行為。