住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部法規(guī)司副司長 陳偉
編者按
5月28日，十三屆全國人民代表大會三次會議高票表決通過民法典，正式宣告我國民法典時代的到來。民法典從不同角度對物業(yè)管理活動進行了一系列的規(guī)范和調(diào)整，奠定了物業(yè)管理的民事法律基礎(chǔ)。
在民法典分編長達三年的編纂過程中，陳偉副司長代表住房城鄉(xiāng)建設(shè)部參與了民法典與物業(yè)管理相關(guān)編章的制定、修改和論證工作，抓住每一次機會就優(yōu)化物業(yè)管理的法治環(huán)境建言獻策。近日，陳偉副司長根據(jù)參與民法典立法工作的親身經(jīng)歷，結(jié)合其長期從事物業(yè)管理實踐操作、制度建構(gòu)和理論研究的豐富經(jīng)驗，撰寫了《民法典視野下的物業(yè)管理》一文，以全新的思維、全面的視角剖析了民法典與物業(yè)管理的關(guān)系。中國物業(yè)管理協(xié)會微信平臺經(jīng)授權(quán)，首次分期陸續(xù)發(fā)布該文。
讓我們跟隨陳偉先生的目光，一起重溫民法典對物業(yè)管理生存價值的立法表達，一起探索民法典對物業(yè)管理未來發(fā)展的法律指引。
民法典對物業(yè)管理意味著什么？
按照通常的思維定勢，一部法律出臺以后，各方主體往往是從應(yīng)對策略的角度剖析和研判。如果今天依然沿襲這種被動因應(yīng)的傳統(tǒng)方式認(rèn)識民法典與物業(yè)管理的關(guān)系，無疑是狹隘、消極和過時的。相反，如果能夠打破舊有的路徑依賴，以全新的思維來剖析法律制度與社會生活的關(guān)系，我們就可以擺脫“就法論法”的窠臼，真正領(lǐng)略“功夫在法外”的意境。筆者認(rèn)為，對于物業(yè)管理而言，民法典出臺的重大價值，可以概括為四個字：正名、開道。
正名：民法典以國家基本法律形式確認(rèn)了物業(yè)管理的社會地位。
繼2003年《物業(yè)管理條例》首次以國家行政法規(guī)形式確立了物業(yè)管理制度之后，民法典再次以全國人民代表大會制定通過的國家基本法的形式對物業(yè)管理活動予以確認(rèn)。作為我國民事法律制度的集大成者，民法典的亮點之一，就是對物業(yè)管理活動從不同角度進行了一系列調(diào)整和規(guī)范。除了總則和各分編中的普遍性規(guī)定以外，合同編在合同法基礎(chǔ)上新增“物業(yè)服務(wù)合同”一章共14條，物權(quán)編中對物權(quán)法中“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”一章新增1條規(guī)定，修訂了11條（其中4條為實質(zhì)性修訂），侵權(quán)責(zé)任篇中對侵權(quán)責(zé)任法中“物件損害責(zé)任”一章共7條規(guī)定中的6條進行了實質(zhì)性的修訂。立法者之所以在民法典這樣一部固根本、穩(wěn)定期、利長遠的基礎(chǔ)性法律中增設(shè)和修改大量關(guān)于物業(yè)管理的內(nèi)容，是因為我國物業(yè)管理經(jīng)過近四十年的快速發(fā)展，已經(jīng)全面融入社會經(jīng)濟領(lǐng)域的方方面面，深刻改變城鎮(zhèn)居民生活的點點滴滴，物業(yè)服務(wù)業(yè)已經(jīng)成為不可或缺的新興產(chǎn)業(yè)。物業(yè)服務(wù)的入典，正是物業(yè)管理改革發(fā)展四十年所取得巨大成就的重要標(biāo)志。
開道：民法典以民商合一立法體例優(yōu)化了物業(yè)管理的營商環(huán)境。
作為當(dāng)代市場經(jīng)濟私法體系的標(biāo)配，我國民法典奉行民商合一的立法體例。民法典不僅在物權(quán)編中對業(yè)主共同管理區(qū)分所有建筑物民事權(quán)利的內(nèi)涵、外延及其行使規(guī)則進行了詳細界定，而且在合同編中對業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間的商事交易權(quán)利、義務(wù)及其效力規(guī)則進行了具體規(guī)范，還在侵權(quán)責(zé)任編中對作為商事主體的物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人的管理義務(wù)和侵權(quán)責(zé)任作了相應(yīng)規(guī)定，上述特定民商事規(guī)則與總則編中的基本民商事規(guī)則一道，共同構(gòu)成物業(yè)管理商業(yè)活動的法律規(guī)則，有利于物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人準(zhǔn)確預(yù)見自身行為的法律后果，最大限度地降低交易成本，防控交易風(fēng)險，為建立一個既井然有序、又生機勃勃的物業(yè)管理市場提供法律保障。法治是最好的營商環(huán)境，民法典為物業(yè)管理營商環(huán)境的優(yōu)化增添了濃墨重彩的一筆。
民法典對物業(yè)管理意味著什么？簡而言之：
一是，物業(yè)管理當(dāng)下生存價值的立法表達；
二是，物業(yè)管理未來發(fā)展方向的法律指引。