文/馬小方 王姍（北京高文（西安）律師事務(wù)所）
《民法典》對(duì)于現(xiàn)行的民事單行法律進(jìn)行了完善總結(jié)，并新增很多內(nèi)容，將對(duì)社會(huì)生活的方方面面產(chǎn)生重要影響。
此次出臺(tái)的《民法典》對(duì)物業(yè)管理相關(guān)內(nèi)容做出創(chuàng)設(shè)性規(guī)定，對(duì)一些熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了有力回應(yīng)，這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)在今后的服務(wù)中要更加規(guī)范，根據(jù)新的法律規(guī)定與服務(wù)合同的內(nèi)容來(lái)厘清服務(wù)范圍，規(guī)范服務(wù)行為，明確責(zé)任主體。
本文將以《民法典》中侵權(quán)責(zé)任編的新規(guī)為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)的實(shí)際情況，就新規(guī)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任的影響提出幾點(diǎn)思考。
1安全保障義務(wù)責(zé)任人與物業(yè)管理
物業(yè)管理行業(yè)在我國(guó)經(jīng)過(guò)近四十余年的發(fā)展，已經(jīng)從最初的秩序維護(hù)、保潔綠化等常規(guī)服務(wù)逐漸發(fā)展為更關(guān)注業(yè)主居住的舒適度與滿意度，精神文化享受的全方位服務(wù)。因此，安全保障義務(wù)已經(jīng)滲透到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的各項(xiàng)工作之中。
《民法典》侵權(quán)責(zé)任編第三章第1198條規(guī)定了安全保障義務(wù)人責(zé)任，即賓館、商場(chǎng)、銀行、車站、機(jī)場(chǎng)、體育場(chǎng)館、娛樂(lè)場(chǎng)所等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、公共場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)者、管理者或者群眾性活動(dòng)的組織者，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；經(jīng)營(yíng)者、管理者或者組織者未盡到安全保障義務(wù)的，承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任。經(jīng)營(yíng)者、管理者或者組織者承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任后，可以向第三人追償。
相較于《侵權(quán)責(zé)任法》，該條款的變化有三：
一是對(duì)于經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、公共場(chǎng)所顯名列舉中新增了機(jī)場(chǎng)、體育場(chǎng)館，擴(kuò)大了保障義務(wù)人的范圍；
二是將《侵權(quán)責(zé)任法》中37條單純的“組織者”表述擴(kuò)大為“經(jīng)營(yíng)者、管理者或群眾性活動(dòng)的組織者”，增大了責(zé)任承擔(dān)的主體范圍；
三是新增了承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任后向第三人追償?shù)囊?guī)定，對(duì)該領(lǐng)域的責(zé)任承擔(dān)進(jìn)行了完善，避免出現(xiàn)因第三人造成侵權(quán)行為，活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)者、管理者或組織者承擔(dān)責(zé)任后無(wú)法獲得其應(yīng)得補(bǔ)償，而真正的侵權(quán)行為人卻逃避了賠償?shù)膶擂尉置?。此?guī)定的完善，將更有利于維護(hù)社會(huì)公平正義，讓侵權(quán)行為人為其行為承擔(dān)應(yīng)有的責(zé)任。
按照該條的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)（尤其是服務(wù)于做商場(chǎng)、醫(yī)院等公共場(chǎng)所的企業(yè)）除了在提供服務(wù)時(shí)，要注重安全保障義務(wù)，典型的就是地面濕滑導(dǎo)致業(yè)主摔傷案例。
在組織業(yè)主開(kāi)展文娛活動(dòng)過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也有義務(wù)做好安全保障義務(wù)，如活動(dòng)場(chǎng)地地面保證干凈無(wú)積水，防止因濕滑而造成活動(dòng)參加者摔倒受傷，此外，還應(yīng)盡量避免組織高危險(xiǎn)的活動(dòng)，也應(yīng)少去野外等易發(fā)生危險(xiǎn)事故的場(chǎng)所；如活動(dòng)場(chǎng)所有水域時(shí)，需做好場(chǎng)地的安全警示或?qū)顒?dòng)參加者危險(xiǎn)行為的勸阻告知義務(wù)等等。當(dāng)然，如是因第三人對(duì)活動(dòng)參加者造成侵權(quán)損失，則應(yīng)當(dāng)由第三人向被侵權(quán)人賠償，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任后也可向第三人追償。
2高度危險(xiǎn)責(zé)任與物業(yè)管理
物業(yè)管理活動(dòng)也會(huì)涉及諸多項(xiàng)目的高空作業(yè)，如外墻清洗作業(yè)、高空更換燈具等，最為典型的當(dāng)屬外墻清洗作業(yè)。
《民法典》侵權(quán)責(zé)任編第九章高度危險(xiǎn)責(zé)任第1243條規(guī)定，未經(jīng)許可進(jìn)入高度危險(xiǎn)活動(dòng)區(qū)域或者高度危險(xiǎn)物存放區(qū)域受到損害，管理人能夠證明已經(jīng)采取足夠安全措施并盡到充分警示義務(wù)的，可以減輕或者不承擔(dān)責(zé)任。
需特別注意的是該條款表述中的“足夠安全措施”“充分警示義務(wù)”及“可以減輕”等字眼。何謂“足夠安全”？如何判斷“警示”的充分性？業(yè)務(wù)實(shí)踐中很難進(jìn)行充分的舉證論述，給了法官極大的自由裁量權(quán)，不同的法官對(duì)此會(huì)有不同的解讀。這就造成在外墻清洗作業(yè)中如出現(xiàn)除物業(yè)管理人員和清洗人員之外的第三人損害，物業(yè)服務(wù)企業(yè)極大可能是需要承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任。故，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好高度危險(xiǎn)作業(yè)區(qū)域周圍的安全措施，如拉警戒線、設(shè)置警示牌，或者安排專人進(jìn)行外圍巡視勸告等，防止第三人進(jìn)入作業(yè)區(qū)域受傷。
另外，如進(jìn)行高空作業(yè)的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工，則員工因作業(yè)受傷可依據(jù)勞動(dòng)合同和工傷保險(xiǎn)等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
3飼養(yǎng)動(dòng)物損害責(zé)任與物業(yè)管理
隨著社會(huì)的發(fā)展，寵物貓或者寵物狗等深受大家喜愛(ài)，飼養(yǎng)小動(dòng)物已經(jīng)成為較為普遍的社會(huì)現(xiàn)象，而業(yè)主作為寵物飼養(yǎng)人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的服務(wù)者，飼養(yǎng)動(dòng)物損害責(zé)任則與業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)都息息相關(guān)。
《民法典》第1245條規(guī)定，飼養(yǎng)的動(dòng)物造成他人損害的，動(dòng)物飼養(yǎng)人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；但是，能夠證明損害是因被侵權(quán)人故意或者重大過(guò)失造成的，可以不承擔(dān)或者減輕責(zé)任。再結(jié)合《民法典》第1246條、第1247條內(nèi)容，均未規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，都明確應(yīng)由動(dòng)物飼養(yǎng)人或管理人承擔(dān)責(zé)任。
但這并不意味著出現(xiàn)危險(xiǎn)動(dòng)物傷人事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)任何責(zé)任。在現(xiàn)行的各地方法規(guī)中，尤其是關(guān)于禁止飼養(yǎng)動(dòng)物的相關(guān)政策規(guī)定或文件中，均有類似于“對(duì)違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物者，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)進(jìn)行管理和制止”“對(duì)小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)的具有攻擊性的烈性犬等危險(xiǎn)動(dòng)物，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)飼養(yǎng)者進(jìn)行勸阻，若不聽(tīng)勸阻，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)向公安機(jī)關(guān)舉報(bào)”等內(nèi)容，因此，對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)禁止飼養(yǎng)的危險(xiǎn)動(dòng)物時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)履行勸阻、制止的義務(wù)，出現(xiàn)動(dòng)物傷人的，應(yīng)立即聯(lián)系動(dòng)物飼養(yǎng)人或管理人，遇到危險(xiǎn)動(dòng)物時(shí)還應(yīng)立即向公安機(jī)關(guān)舉報(bào)。
4建筑物和物件損害責(zé)任與物業(yè)管理
在建筑物和物件損害責(zé)任中，最常見(jiàn)的問(wèn)題當(dāng)屬高空拋物，除此之外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展保潔、維修活動(dòng)等都會(huì)涉及到此內(nèi)容。2019年最高人民法院印發(fā)《關(guān)于依法妥善審理高空拋物、墜物案件的意見(jiàn)》，對(duì)高空拋物入刑進(jìn)行了規(guī)定。此次《民法典》對(duì)于高空拋物，堆放、傾倒、遺撒妨礙通行的物品致害責(zé)任，道路上施工致害責(zé)任都進(jìn)行了細(xì)化，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的影響還是比較大的。
《民法典》第1254條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人應(yīng)當(dāng)采取必要的安全保障措施防止前款規(guī)定情形的發(fā)生；未采取必要的安全保障措施的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)未履行安全保障義務(wù)的侵權(quán)責(zé)任。發(fā)生本條第一款規(guī)定的情形的，公安等機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)調(diào)查，查清責(zé)任人。
然而，什么叫“必要的安全保障措施”依然是需要關(guān)注的，這就對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基礎(chǔ)工作提出了更高要求，比如加強(qiáng)宣傳，開(kāi)展建筑附著物安全隱患排查整治，定期組織技術(shù)人員進(jìn)行排查，發(fā)現(xiàn)存在安全隱患的，要立即整改并登記在冊(cè)。必要時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要及時(shí)報(bào)警，配合公安機(jī)關(guān)查清責(zé)任人。
除了高空拋物，《民法典》第1256條、第1258條分別對(duì)在公共道路上堆放、傾倒、遺撒妨礙通行的物品致害責(zé)任，公共場(chǎng)所或者道路上施工致害責(zé)任和窨井等地下設(shè)施致害責(zé)任進(jìn)行了規(guī)定。
作為物業(yè)人需關(guān)注的是，“公共道路管理人不能證明已經(jīng)盡到清理、防護(hù)、警示等義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”，“施工人不能證明”自己采取了安全措施，應(yīng)承擔(dān)責(zé)任這兩處內(nèi)容。
結(jié)合整條法律規(guī)定，作為管理人，即使被侵權(quán)人有過(guò)錯(cuò)的情況下，管理人未盡到自己提醒、防護(hù)、警示等義務(wù)的也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。那么，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為小區(qū)公共道路的管理人或者施工時(shí)的施工人，就更要清楚自身的權(quán)利義務(wù)，做好小區(qū)公共道理清理、防護(hù)，施工時(shí)，務(wù)必要采取設(shè)置警示牌、設(shè)置隔離墻、防護(hù)欄等措施。
《民法典》作為新中國(guó)第一部民事領(lǐng)域的基礎(chǔ)性、綜合性法律，它規(guī)范各類民事主體的各種人身關(guān)系和財(cái)產(chǎn)關(guān)系，涉及社會(huì)生活和經(jīng)濟(jì)生活的方方面面。侵權(quán)責(zé)任編作為其中重要的一編，與承擔(dān)著重要社會(huì)責(zé)任與使命的物業(yè)服務(wù)企業(yè)息息相關(guān)，學(xué)習(xí)好《民法典》，把握它帶給物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的相應(yīng)變化，依法維護(hù)自身合法權(quán)益，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有著很大的影響。（原載于《中國(guó)物業(yè)管理》雜志2020年第6期）