近日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省民政廳、省財(cái)政廳聯(lián)合印發(fā)《山東省住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》），將于7月1日起施行。
《辦法》明確，維修資金專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造?！掇k法》適用于山東省行政區(qū)域內(nèi)商品住宅、售后公有住房維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，按照本辦法規(guī)定交存維修資金。
對于本次出臺的《辦法》，多位業(yè)內(nèi)人士在接受物業(yè)深度觀察采訪時(shí)表示，新規(guī)的出臺，對實(shí)現(xiàn)全體小區(qū)居民對物業(yè)服務(wù)的參與共管、基礎(chǔ)生活安全需求和居民追求美好幸福生活向往有非常重要的意義，并為維修資金的合法使用提供可靠的支撐。
放管服思維下的新規(guī)
此次出臺的新規(guī)，其實(shí)是對2015年版《山東省住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的繼承和改進(jìn)。與前作相比，新規(guī)進(jìn)一步簡化維修資金的審批流程，提升使用效率。
據(jù)魯商物業(yè)總經(jīng)理劉加鵬介紹，“隨著山東省大力推進(jìn)放管服”改革，部分市將維修資金管理權(quán)限下放至區(qū)，由各區(qū)負(fù)責(zé)維修資金的歸集、使用和管理具體工作，市級層面僅保留指導(dǎo)監(jiān)督職能。相較之前的管理辦法，使用程序更加簡化、靈活和符合實(shí)際需要。
除了簡化程序，《辦法》的制度設(shè)計(jì)也更具彈性。第十九條還規(guī)定：維修資金的使用分為計(jì)劃使用、一般使用和應(yīng)急使用。計(jì)劃使用是指采取一次投票集中表決多個(gè)計(jì)劃維修項(xiàng)目的使用方式；一般使用是指采取傳統(tǒng)方法一次投票表決一個(gè)維修項(xiàng)目的使用方式；應(yīng)急使用是指采取應(yīng)急程序事前不用表決、事后公示的使用方式。
這樣的制度設(shè)計(jì)，可以根據(jù)業(yè)戶對房屋使用需求，為房屋及附屬的共用設(shè)施設(shè)備提供全壽命周期的維修資金使用保障，有效提升維修資金的利用效率。
首先，根據(jù)物業(yè)公共設(shè)施使用的屬性和規(guī)律，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將每年設(shè)施使用狀態(tài)統(tǒng)計(jì)，制定并提前申報(bào)報(bào)維修保養(yǎng)計(jì)劃，有效規(guī)避了設(shè)備設(shè)施的安全故障隱患發(fā)生；其次，對于影響業(yè)戶日常生活的電梯、消防設(shè)施等涉及人身生命安全的維修需求，設(shè)置應(yīng)急使用流程，符合以人為本使用理念。
解決維修資金交存問題
一直以來，維修資金的交存問題都是多方共同關(guān)注的問題。為了有效解決這一問題，《辦法》專門用一章的篇幅，詳細(xì)規(guī)定了維修資金的交存。其中，《辦法》第十條固定：商品住宅、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5％至8％。出售公有住房的，售房單位按照多層住宅不低于售房款的20％、高層住宅不低于售房款的30％，從售房款中一次性提取維修資金。
第十一條規(guī)定：商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理住宅交付手續(xù)前，一次性足額交存首期維修資金。至竣工交付尚未售出的住宅，由建設(shè)單位交存首期維修資金。
隨著相關(guān)的政策制度健全、政府的正確引導(dǎo)，對于新建開放項(xiàng)目，維修資金收繳困難的問題已經(jīng)基本得到解決。但是對于存在歷史遺留問題的老舊小區(qū)，收繳困難的問題依然存在。對此，劉加鵬從自身經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，給出了解決建議：
1、向未繳納業(yè)主宣傳國家專項(xiàng)維修資金的政策和業(yè)主收益；
2、加大對典型未繳納業(yè)主走訪力度，做好政策與房屋使用權(quán)益意識的引導(dǎo)，逐步減少未繳納業(yè)主數(shù)量比例；
3、充分利用國家相關(guān)法律條款，維護(hù)全體業(yè)主共同利益，利用和動員業(yè)委會及全體業(yè)主力量，對未繳納的業(yè)戶進(jìn)行規(guī)勸，勸說其依法繳納。
備受關(guān)注的住宅維修資金
近年來，住宅維修資金的相關(guān)問題受到越來越多的關(guān)注。為了加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)住宅專項(xiàng)維修資金所有權(quán)人的合法權(quán)益，全國各地陸續(xù)出臺了相關(guān)的法律法規(guī)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2019年下半年以來，已經(jīng)有武漢、中山、蚌埠、唐山、鄂州、杭州等地推出了本地版的住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法。
除了全國各地獨(dú)立制定的相關(guān)法規(guī)，4月20日，財(cái)政部還制定發(fā)布了《住宅專項(xiàng)維修資金會計(jì)核算辦法》（以下簡稱《核算辦法》），將住宅專項(xiàng)維修資金作為獨(dú)立的會計(jì)主體進(jìn)行會計(jì)核算，規(guī)范住宅專項(xiàng)維修資金的會計(jì)核算，保證會計(jì)信息質(zhì)量。
財(cái)政部會計(jì)司有關(guān)負(fù)責(zé)人就《核算辦法》有關(guān)問題回答記者提問時(shí)表示，過去對維修資金的會計(jì)核算，存在各地維修資金會計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、不規(guī)范的問題，導(dǎo)致主管部門在匯總數(shù)據(jù)時(shí)口徑不一致、數(shù)據(jù)不完整，不能精準(zhǔn)施策。
通過《核算辦法》統(tǒng)一會計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)，將有利于進(jìn)一步規(guī)范住宅專項(xiàng)維修資金的會計(jì)核算，保證會計(jì)信息質(zhì)量，促進(jìn)維修資金的規(guī)范管理和安全有效使用。
對于陸續(xù)推出的住宅維修資金管理法規(guī)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)紛紛表示支持和歡迎。劉加鵬更是表示，各家規(guī)范化的維修資金管理，將有助于解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)因無力承擔(dān)大中修保養(yǎng)項(xiàng)目引發(fā)與業(yè)主間矛盾，有利于提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理水平和社會美譽(yù)度，帶來良好的社會效應(yīng)。同時(shí)，也是對業(yè)主產(chǎn)權(quán)房屋和物業(yè)，實(shí)現(xiàn)保值與增值重要保障。（物業(yè)深度觀察）