文/安世錦（作者系北京市住建委物業(yè)管理處二級調(diào)研員、中國人民大學(xué)管理學(xué)博士、《北京市物業(yè)管理條例》執(zhí)筆起草人）
為構(gòu)建黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系，建設(shè)和諧宜居社區(qū)，規(guī)范物業(yè)管理，維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權(quán)益，保障物業(yè)的依法、安全、合理使用，北京市研究制定了《北京市物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》），經(jīng)市人大3月27日審議通過，于5月1日正式實施。做好物業(yè)管理是構(gòu)建首都城市治理體系的重要基礎(chǔ)工作，涉及千家萬戶，社會各界和廣大人民群眾都非常關(guān)心。
《條例》共八章一百零四條，分為總則，物業(yè)管理區(qū)域，前期物業(yè)，業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會，物業(yè)服務(wù)，物業(yè)的使用和維護(hù)，法律責(zé)任和附則。
NO.1當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)基本情況
自《北京市居住小區(qū)管理辦法》出臺至今，25年來，本市物業(yè)管理發(fā)生了翻天覆地的變化，企業(yè)數(shù)量不斷增多，從業(yè)人員隊伍不斷壯大，實施物業(yè)管理的規(guī)模擴(kuò)大，管理的類型更加多樣化，基本囊括了所有業(yè)態(tài)。從早期的住宅小區(qū)為主擴(kuò)展延伸到寫字樓、商場、醫(yī)院、學(xué)校、工業(yè)廠房、航站樓、博物館等。截至2019年底，本市實施物業(yè)管理的項目7000多個，總建筑面積近7億平方米。物業(yè)服務(wù)企業(yè)3000多家，成立業(yè)主大會的小區(qū)達(dá)1200多個。
除了數(shù)量、規(guī)模的擴(kuò)大外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的外在形象、內(nèi)在品質(zhì)也在發(fā)生著積極變化，總體處于轉(zhuǎn)型升級中，呈現(xiàn)出一些新的趨勢和特點。一是企業(yè)運營由傳統(tǒng)的勞動密集型和粗放型模式向精細(xì)化、集約化、智能化模式轉(zhuǎn)變；二是行業(yè)在清潔、綠化、秩序維護(hù)、設(shè)備維護(hù)等基本服務(wù)的基礎(chǔ)上，向居家養(yǎng)老、家政服務(wù)、房屋租賃、電子商務(wù)等個性化需求延伸，行業(yè)呈現(xiàn)多元化發(fā)展態(tài)勢；三是保安、保潔、綠化等專業(yè)公司提供專業(yè)服務(wù)非常普遍，物業(yè)管理向更加細(xì)分的專業(yè)化和社會化發(fā)展；四是近年物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營收入和管理面積均達(dá)到兩位數(shù)的增長，邁入高速發(fā)展的快車道。同時，影響力日益擴(kuò)大，行業(yè)發(fā)展前景可期。
同時，新常態(tài)經(jīng)濟(jì)下對物業(yè)管理有新的要求，新常態(tài)經(jīng)濟(jì)是惠民生使人民幸福的經(jīng)濟(jì)，新時代人民對美好生活的向往更加強(qiáng)烈。物業(yè)管理與居民生活幸福與否休戚相關(guān)，加強(qiáng)物業(yè)管理提升居民幸福指數(shù)已經(jīng)形成基本共識。2017年6月，中共中央、國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》在著力補(bǔ)齊城鄉(xiāng)社區(qū)治理短板中明確提出改進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理，建立多方議事協(xié)調(diào)機(jī)制。2019年5月，中共中央辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市基層黨的建設(shè)工作的意見》中明確要在物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)委會中建立黨組織，延伸黨的工作手臂。
所以，現(xiàn)在的物業(yè)管理已不僅僅是提供基礎(chǔ)性服務(wù)，而是被賦予了新的內(nèi)涵，是城市管理的重要構(gòu)成，更是基層治理的重要抓手，社會價值凸顯，甚至關(guān)系黨建引領(lǐng)基層治理的大局。
NO.2《條例》的主要內(nèi)容
本次物業(yè)管理立法以黨建引領(lǐng)基層治理為主線，推動物業(yè)管理工作從行業(yè)管理向社會治理轉(zhuǎn)變。堅持問題導(dǎo)向，聚焦業(yè)主大會和業(yè)委會規(guī)范運作、物業(yè)服務(wù)人監(jiān)管、專項維修資金續(xù)籌、專業(yè)管線維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任、違法違規(guī)居住行為等焦點難點問題，積極尋求破解路徑，努力解決事關(guān)民生的“關(guān)鍵小事”?！稐l例》立足本市特點，總結(jié)基層經(jīng)驗，創(chuàng)新管理方式，推動形成具有北京特色的物業(yè)管理新制度體系。
1.加強(qiáng)黨建引領(lǐng)，構(gòu)建黨建引領(lǐng)社區(qū)治理下的物業(yè)管理新體制和新模式。
當(dāng)前，物業(yè)管理與社區(qū)治理結(jié)合不夠緊密，業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)與社區(qū)黨組織沒有建立有效的聯(lián)系機(jī)制，黨建引領(lǐng)作用尚未得以充分發(fā)揮。《條例》加強(qiáng)黨建引領(lǐng)基層治理，將物業(yè)管理納入社區(qū)治理，推動“街鄉(xiāng)吹哨、部門報到”改革向社區(qū)治理深化?！稐l例》明確構(gòu)建黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系，明確建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下居（村）委會、業(yè)委會或者物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的治理架構(gòu)。推動在物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)委會、物業(yè)管理委員會中建立黨組織，鼓勵黨員通過法定程序擔(dān)任業(yè)委會委員。加強(qiáng)社區(qū)黨組織對業(yè)委會委員候選人的把關(guān)。
2.賦權(quán)街道，夯實街道職能，健全物業(yè)管理體制。
《條例》落實街道工作會議精神和“吹哨報到”機(jī)制的要求，賦予街道更加詳實具體的管理職權(quán)。將原由行業(yè)主管部門和相關(guān)部門承擔(dān)的部分行政處罰權(quán)和對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主組織承擔(dān)的監(jiān)督指導(dǎo)權(quán)下放街道。在業(yè)主組織的成立、備案以及換屆等環(huán)節(jié)明確了街道的具體監(jiān)督指導(dǎo)方式，具有很強(qiáng)的操作性。同時，加強(qiáng)了街道對業(yè)委會會議、印章、成員資格等方面的重點監(jiān)督。
3.分類管理，創(chuàng)新管理方式，逐步推動管理的全覆蓋。
針對商品房、保障房、房改售房、失管老舊小區(qū)等物業(yè)類型不同、問題多樣的現(xiàn)狀，《條例》結(jié)合小區(qū)具體情況，實行分類指導(dǎo)、差別化管理，逐步推動管理的全覆蓋。《條例》充分尊重業(yè)主選擇，滿足業(yè)主多樣化需求，業(yè)主共同決定后可以對房屋及配套設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)采取委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)單位、其他管理人或自行管理等四種方式。在不具備成立業(yè)主大會條件等情形下，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以組建物業(yè)管理委員會。
4.完善市場規(guī)則，確保市場主體遵守權(quán)責(zé)一致、質(zhì)價相符、公平公開的行為準(zhǔn)則。
市場化是物業(yè)管理行業(yè)的本質(zhì)特征。《條例》充分考慮了物業(yè)管理的市場屬性，明確規(guī)定要建立權(quán)責(zé)一致、質(zhì)價相符、公平公開的物業(yè)服務(wù)市場規(guī)則，維護(hù)享受物業(yè)服務(wù)并依法付費的市場秩序?！稐l例》規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價并適時調(diào)整。行業(yè)主管部門發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目清單，行業(yè)協(xié)會監(jiān)測和發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價規(guī)則，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人在協(xié)商物業(yè)費時可以參考。
5.規(guī)范業(yè)主大會的成立與業(yè)委會的運作，保障廣大業(yè)主的合法權(quán)益。
《條例》推動業(yè)主大會的成立，加強(qiáng)對業(yè)委會的指導(dǎo)監(jiān)督，重點解決“啟動難、籌備難、備案難、決策難、換屆難”五大難題。《條例》保持了《北京市物業(yè)管理辦法》業(yè)主大會成立的低門檻，新增了居（村）委會可以組織業(yè)主申請成立業(yè)主大會，拓寬了申請的渠道，充實了推動的力量?！稐l例》加強(qiáng)對業(yè)委會日常運作、資格罷免、換屆等全流程的監(jiān)督。
6.加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，建立履約考評機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)水平提升。
《條例》建立項目負(fù)責(zé)人報到制度，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須遵守的九項規(guī)定。根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行、投訴處理和日常檢查情況，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施分類監(jiān)管，建立激勵和懲戒制度。明確突發(fā)事件應(yīng)對期間物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任。
7.加強(qiáng)對維修資金和公共收益管理，確保房屋的“養(yǎng)老金”。
隨著全市房屋逐步進(jìn)入大中修期，維修資金不足的問題日益凸顯?！稐l例》加大維修資金的補(bǔ)建、續(xù)籌力度，規(guī)定已售公房的業(yè)主轉(zhuǎn)讓公房前或者已售公房產(chǎn)權(quán)人變更的，應(yīng)當(dāng)按照屆時商品房標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足公房的維修資金。不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記時，應(yīng)當(dāng)提供已足額交納的相關(guān)憑證。同時明確余額不足的，百分之五十以上公共收益優(yōu)先用于補(bǔ)充維修資金。
8.加大處罰力度，讓居住區(qū)更加規(guī)范有序，建設(shè)和諧宜居美麗家園。
《條例》加強(qiáng)了對市場各方主體的全面監(jiān)管，加大了處罰力度，為《條例》的實施提供了法制保障。《條例》規(guī)定街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府建立綜合執(zhí)法工作機(jī)制，加強(qiáng)對住宅小區(qū)內(nèi)違法行為的巡查處理。加強(qiáng)了對業(yè)主和使用人居住行為的監(jiān)管。對于13種違法違規(guī)行為，利害關(guān)系人有權(quán)投訴、舉報。《條例》規(guī)定業(yè)主必須按時足額交納物業(yè)費。拒不執(zhí)行人民法院生效法律文書的，人民法院可以對其作出限制消費令、納入失信被執(zhí)行人名單。占用、堵塞共用部位或者損壞共用設(shè)施設(shè)備的，城管執(zhí)法部門可對單位處二千元以上二萬元以下的罰款，對個人處二百元以上五百元以下的罰款；物業(yè)服務(wù)人拒不退出的，自規(guī)定時間屆滿次日起處每日一萬元的罰款等。同時，相關(guān)主體受到行政處罰的情況將共享到公共信用信息平臺。行政機(jī)關(guān)根據(jù)本市關(guān)于公共信用信息管理規(guī)定可以對其采取懲戒措施。