老舊小區(qū)改造一直是西安居民關(guān)注的民生大事，不僅涉及外立面、水、電等硬件設(shè)施，硬件提升后物業(yè)服務(wù)的跟進(jìn)提升，也是改造范圍之一。在北京參加“兩會(huì)”的全國(guó)人大代表崔榮華提交了“關(guān)于加快制定國(guó)有企事業(yè)單位家屬區(qū)及老舊小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)行政標(biāo)準(zhǔn)的建議”。
老舊小區(qū)業(yè)主：既希望物業(yè)服務(wù) 也擔(dān)心費(fèi)用過高
西安市政府去年印發(fā)的《西安市老舊小區(qū)改造工作實(shí)施方案》提出：老舊小區(qū)要建立健全長(zhǎng)效管理機(jī)制，在開展改造工作的同時(shí)，各街辦、社區(qū)要主動(dòng)引導(dǎo)居民選擇專業(yè)化物業(yè)服務(wù)、社區(qū)物業(yè)服務(wù)、居民自我管理等方式，改進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理。鼓勵(lì)以“政府購(gòu)買社區(qū)服務(wù)”的方式，建立社區(qū)物業(yè)服務(wù)體系，促進(jìn)老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋。
位于西安市北大街的北寧坊小區(qū)就是目前還沒有正式物業(yè)管理服務(wù)的老舊小區(qū)之一。業(yè)主張先生等住戶們也期盼這次老舊小區(qū)改造后，能有物業(yè)公司進(jìn)駐，“就像其他商品房小區(qū)一樣，對(duì)我們小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)?！睆埾壬f，如果有了物業(yè)公司管理，或能改變現(xiàn)在小區(qū)安保力量弱、人員進(jìn)出隨意情況，也能及時(shí)維護(hù)小區(qū)公共設(shè)施，及時(shí)打掃小區(qū)公共區(qū)域的衛(wèi)生，尤其是樓道里放了很多住戶的雜物，如果沒有物業(yè)清理和維護(hù)，改造結(jié)束后，這一情況很可能又會(huì)發(fā)生。
該小區(qū)目前有一家類似物業(yè)的部門在進(jìn)行管理，“每一戶每年所有費(fèi)用加起來，也就交二三百元，客觀講很便宜?！钡脖５认嚓P(guān)服務(wù)比起商品房小區(qū)，“確實(shí)比不了，比如門房，也就是有個(gè)開門關(guān)門的師傅，家里暖氣等壞了，小區(qū)也有人管，但處理相對(duì)較慢。”
不過張先生擔(dān)心，引入物業(yè)后相關(guān)的費(fèi)用問題可能會(huì)讓小區(qū)一些業(yè)主很不習(xí)慣，“這里居民長(zhǎng)時(shí)間習(xí)慣了很低的、籠統(tǒng)的收費(fèi)，如果按照和商品房小區(qū)一樣的收費(fèi)模式，即使物業(yè)費(fèi)低一些，我覺得很多業(yè)主也需要適應(yīng)過程?！?/span>
崔榮華：加大財(cái)政扶持力度 支持物業(yè)服務(wù)好老舊小區(qū)
崔榮華在“建議”中，也提到了上述的情況。她提到：這類小區(qū)不少居民把物業(yè)服務(wù)視為單位福利，認(rèn)為免費(fèi)、低費(fèi)理所應(yīng)當(dāng)，物業(yè)服務(wù)商品化意識(shí)淡薄，抵觸情緒嚴(yán)重。此外，這里的居民離退休、低收入、工薪階層占很大比重，大多經(jīng)濟(jì)收入低，支付能力差，有限的經(jīng)濟(jì)收入在很大程度上影響了物業(yè)管理單位的正常運(yùn)行。
崔榮華建議：一、對(duì)小區(qū)接收單位作為建設(shè)單位及家屬區(qū)內(nèi)物業(yè)主體的權(quán)責(zé)進(jìn)行明確，確保接收單位與居民切實(shí)履行法定義務(wù)，又充分發(fā)揮配合作用。二、建議制定《國(guó)有企業(yè)家屬區(qū)、老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)范》，依法對(duì)此類小區(qū)服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確，物業(yè)公司服務(wù)、行政主管部門協(xié)調(diào)、政策法規(guī)支持保障三方面共同發(fā)力。
她還建議加快制定國(guó)家財(cái)政扶持政策，保障物業(yè)工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)：對(duì)此類小區(qū)物業(yè)實(shí)行減免營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加稅和企業(yè)所得稅等優(yōu)惠政策，解決他們現(xiàn)實(shí)的困難。政府應(yīng)引導(dǎo)開發(fā)小區(qū)資源，完善政策扶持，盡快實(shí)行物業(yè)管理消費(fèi)補(bǔ)貼?？蓪?duì)小區(qū)現(xiàn)存經(jīng)營(yíng)性資源，合理合規(guī)開展經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，所得收益用于補(bǔ)充物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的不足，對(duì)小區(qū)物業(yè)管理單位及居住的貧困戶定期給予一定財(cái)政資金補(bǔ)貼，引導(dǎo)物業(yè)和居民共建美好家園。
住建部門：已開始調(diào)研相關(guān)分工
華商報(bào)記者從西安一區(qū)縣住建局物業(yè)管理科一位負(fù)責(zé)人處了解到，近期，他們已開始調(diào)研老舊小區(qū)未來物業(yè)管理服務(wù)的相關(guān)情況，包括有物業(yè)的老舊小區(qū)如何做得更好，沒有物業(yè)的小區(qū)如何引進(jìn)物業(yè)服務(wù)。
這位負(fù)責(zé)人說，很多老舊小區(qū)整個(gè)小區(qū)只有一兩棟樓，居民收入也低，對(duì)“購(gòu)買服務(wù)”的思路多少有不習(xí)慣或抵觸。按照最低標(biāo)準(zhǔn)來收物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，對(duì)很多物業(yè)公司來說是虧本的。這種小區(qū)未來的思路，可能會(huì)由服務(wù)附近其他小區(qū)的物業(yè)公司就近代管，成立類似服務(wù)中心的機(jī)構(gòu)，做好垃圾清理、安防等物業(yè)工作。
同時(shí)，在老舊小區(qū)改造完畢后，小區(qū)業(yè)委會(huì)的成立也將提上日程。老舊小區(qū)未來引進(jìn)何種方式的物業(yè)管理，或?qū)⒃诔闪I(yè)委會(huì)（物業(yè)管理委員）之后，根據(jù)自身情況確定。
西安城東一社區(qū)主任最近也已開始考慮老舊小區(qū)改造后的物業(yè)管理問題。這些小區(qū)原來大都是家屬院，單位的后勤管，不交或很少交物業(yè)費(fèi)。但硬件改造后，后勤脫手由社會(huì)化或市場(chǎng)化的物業(yè)管理，“肯定是大趨勢(shì)，老舊小區(qū)改造就是契機(jī)。”目前，已有一些物業(yè)公司正謀劃接手的事。
她所在轄區(qū)就有這樣的例子，家屬院正在改造，單位準(zhǔn)備將小區(qū)后勤服務(wù)等職能脫鉤，“小區(qū)改造好了，我就要給居民做工作，幫助他們成立業(yè)委會(huì)，引入物業(yè)服務(wù)。”
但基于前述提到的原因，“物業(yè)進(jìn)來后，不像商品房小區(qū)，肯定不好做，一定會(huì)有矛盾，必須要有磨合過程?！币虼?，這位主任建議，相關(guān)部門在設(shè)計(jì)政策時(shí)，建議制定“三年磨合期”，在這三年時(shí)間里，要對(duì)服務(wù)這些小區(qū)的物業(yè)公司給予相應(yīng)的財(cái)政補(bǔ)貼或稅費(fèi)減免，讓物業(yè)和業(yè)主之間相互熟悉，讓居民們漸漸感受到有專業(yè)物業(yè)服務(wù)后的好處，建立“花錢買服務(wù)”的意識(shí)，同時(shí)讓物業(yè)公司留得住、愿意干、有奔頭、干得長(zhǎng)久?！叭旰螅蠹叶甲呱险?，很多問題自然就解決了?！?/span>
這位主任還提供了另一種思路，有些小區(qū)也可以不引進(jìn)物業(yè)公司，在政府部門的幫助下自發(fā)、自管、自我經(jīng)營(yíng)，“我了解有的社區(qū)已經(jīng)有了這種自我管理的組織，提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)。