文 / 中物研協(xié)研究員 王方
5月6日，根據(jù)港交所披露信息顯示，建業(yè)新生活預(yù)計2020年5月15日正式上市交易，股票代碼9983.HK。根據(jù)建業(yè)新生活公告，本次全球發(fā)售總計3億股份（綠鞋前），啟動回?fù)軝C制后1.5億股在香港公開發(fā)售，國際發(fā)售1.5億股，每股最終定價6.85港元。
建業(yè)新生活上市首日開盤報8.42港元，高開22.92%，市值突破一百億港元。
建業(yè)新生活此次IPO引入高瓴資本（Hillhouse Capital）為基石投資者，認(rèn)購7500萬美元（5.85億港元）股份，大約認(rèn)購全部發(fā)售股份的三成。
本次募集所得款項的用途：60%將用于尋求戰(zhàn)略性投資及收購機會，以進一步擴張物業(yè)管理業(yè)務(wù)規(guī)模及物業(yè)組合；15%用于加強“建業(yè)+平臺”及優(yōu)化用戶體驗，通過開發(fā)及優(yōu)化軟件及云系統(tǒng)、改善及擴展設(shè)施及設(shè)備、與更多供應(yīng)商建立合作關(guān)系、以相對較低的投資獲得新用戶；15%用于建設(shè)智慧社區(qū)及升級設(shè)施、財務(wù)共享系統(tǒng)開發(fā)過程控制及KPI集成系統(tǒng)、實現(xiàn)數(shù)字化文檔及云計算；剩余10%用于提供營運資金及其他一般公司用途。
公司概況：26年取得快速發(fā)展，上市后胡葆森控股70.62%
發(fā)展歷程：26年取得快速發(fā)展
河南建業(yè)新生活服務(wù)有限公司（簡稱“建業(yè)新生活”）的歷史最早可追溯至1994年，最初由以建業(yè)物業(yè)管理前身的名義為建業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。
圖1 建業(yè)新生活發(fā)展里程碑
（資料來源：建業(yè)新生活招股說明書，中物研協(xié)整理）
建業(yè)新生活擁有三家中間控股公司和40家其他附屬公司，主要于河南地區(qū)提供物管服務(wù)。截至2019年末，公司在管面積5698萬平方米，在管項目312項，覆蓋業(yè)態(tài)有住宅、商場、文化旅游綜合體、商業(yè)用公寓、辦公樓、學(xué)校及政府機關(guān)物業(yè)等，服務(wù)于河南全省18個地級市（以及下屬104個縣級城市中的81個縣級城市）及?？诤Ｄ鲜械囊话偃f業(yè)主及住戶。
股權(quán)關(guān)系：上市后胡葆森控股70.62%
建業(yè)新生活是建業(yè)地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)公司，建業(yè)地產(chǎn)董事長胡葆森通過創(chuàng)怡有限公司持有94.16%的股份；上市后胡葆森持股變?yōu)?/span>70.62%，具體股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：
圖2 建業(yè)新生活上市后股權(quán)結(jié)構(gòu)
（資料來源：建業(yè)新生活招股說明書，中物研協(xié)整理）
業(yè)務(wù)概況：多經(jīng)業(yè)務(wù)表現(xiàn)亮眼，河南省區(qū)位優(yōu)勢明顯
基礎(chǔ)物管驅(qū)動收入增長，多經(jīng)業(yè)務(wù)成果初顯
建業(yè)新生活的服務(wù)由三大部分組成：物業(yè)管理及增值服務(wù)、生活服務(wù)、商業(yè)資產(chǎn)管理及咨詢服務(wù)。
物業(yè)管理及增值服務(wù)：包括安保、清潔及綠化等傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)，以及智慧社區(qū)解決方案和物業(yè)代理。另外作為增值服務(wù)的一部分，公司還向君鄰會的VIP客戶（建業(yè)集團高凈值客戶尊享群體）提供個性化服務(wù)及智慧社區(qū)解決方案。
生活服務(wù)：包括在“建業(yè)+平臺”提供的產(chǎn)品和服務(wù)、旅游服務(wù)及建業(yè)大食堂提供的管理服務(wù)。
商業(yè)管理及咨詢服務(wù)：專注通過簡化物業(yè)運營以降低成本，和招攬業(yè)務(wù)以增加收入，從而提高物業(yè)價值。業(yè)務(wù)范圍包括酒店代理、商業(yè)資產(chǎn)管理及文化旅游綜合體管理。
圖3 建業(yè)新生活三大業(yè)務(wù)
（資料來源：建業(yè)新生活招股說明書）
物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)是公司最大的創(chuàng)收來源，并維持高速增長，年均復(fù)合增長率78.47%。但隨著公司加大了另外兩類業(yè)務(wù)的開拓力度，物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)收入所占比重在逐漸減小。近三年占總收入比重分別為91.50%、89.44%、76.44%。其他兩類業(yè)務(wù)收入2019年大幅提高，生活服務(wù)同比增長約4倍，商業(yè)資產(chǎn)及咨詢管理服務(wù)同比約增長8.5倍。
圖4 建業(yè)新生活業(yè)務(wù)構(gòu)成（億元）
（資料來源：建業(yè)新生活招股說明書，中物研協(xié)整理）
對物業(yè)管理與增值服務(wù)進一步細(xì)分，2017-2019年，物業(yè)管理服務(wù)收入平穩(wěn)增長，年均復(fù)合增長率為33.94%。2019年，公司開始發(fā)力增值服務(wù)，非業(yè)主增值服務(wù)、智慧社區(qū)解決方案、物業(yè)代理和建業(yè)君鄰會及幾項增值服務(wù)的營業(yè)收入均實現(xiàn)明顯增長。
圖5 物業(yè)管理及增值服務(wù)營業(yè)收入構(gòu)成（億元）
（資料來源：建業(yè)新生活招股說明書，中物研協(xié)整理）
建業(yè)新生活在維持基礎(chǔ)物業(yè)業(yè)務(wù)平穩(wěn)擴張的同時，重點布局多元經(jīng)營業(yè)務(wù)。2017-2019年，建業(yè)新生活基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入占比分別為71.58%、60.95%和33.75%，業(yè)務(wù)多元化逐步推進，2019年發(fā)展成果明顯。
依托建業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勢，河南省區(qū)位優(yōu)勢明顯
建業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展集中于河南地區(qū)，在河南擁有大量土地儲備，被業(yè)內(nèi)稱為“河南地產(chǎn)王”。建業(yè)新生活依托建業(yè)地產(chǎn)的區(qū)域優(yōu)勢，深耕河南地區(qū)，目前業(yè)務(wù)已經(jīng)覆蓋河南省內(nèi)18個地級市（以及下屬104個縣級城市中的81個縣級城市）。對于河南省外的業(yè)務(wù)擴張，公司還處于起步階段，目前僅覆蓋了海南省海口市。
圖6 建業(yè)新生活在河南省內(nèi)業(yè)務(wù)區(qū)域分布
（資料來源：建業(yè)新生活招股說明書）
按照物管面積劃分，目前建業(yè)新生活的面積擴張渠道仍然主要來自建業(yè)集團及其聯(lián)營公司和合資公司，但2017-2019年來自第三方的物業(yè)管理面積在逐漸增加，占比分別為9.14%、16.28%和31.08%。
圖7 按開發(fā)商劃分的物業(yè)管理面積（千平方米）
（資料來源：建業(yè)新生活招股說明書，中物研協(xié)整理）
積極開拓非住宅物業(yè)，提升物業(yè)管理盈利能力
建業(yè)新生活主要服務(wù)于住宅物業(yè)，非住宅物業(yè)包括商場、文化旅游綜合體、商業(yè)用公寓、辦公樓、學(xué)校及政府機關(guān)物業(yè)。公司獲取新的物業(yè)項目主要是通過招標(biāo)、收購物業(yè)項目的在管物業(yè)管理公司、與物業(yè)開發(fā)商直接談判等手段。近三年，受益于建業(yè)集團的輸送以及公司自身在河南地區(qū)的不斷擴展，公司的住宅物業(yè)面積持續(xù)增長，年均復(fù)合增長率為46.86%。而非住宅物業(yè)面積也在2019年有了顯著提升，同比增長了5.87倍。
圖8 建業(yè)新生活各業(yè)態(tài)在管面積（千平方米）
（資料來源：建業(yè)新生活招股說明書，中物研協(xié)整理）
非住宅物業(yè)的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)一般高于住宅物業(yè)，對比住宅和非住宅物業(yè)的毛利率，商業(yè)物業(yè)毛利率、辦公物業(yè)及其他業(yè)態(tài)的平均毛利率均高于住宅物業(yè)。建業(yè)新生活加大了非住宅業(yè)態(tài)的面積占比，因此總體毛利率也有些微上升趨勢，2017-2019年建業(yè)新生活物業(yè)管理服務(wù)毛利率分別為15.3%、15.4%和15.5%。
圖9 建業(yè)新生活物業(yè)管理服務(wù)各業(yè)態(tài)毛利率
（資料來源：建業(yè)新生活招股說明書，中物研協(xié)整理）
加大收購力度，重點布局中部區(qū)域
建業(yè)新生活以戰(zhàn)略為手段，尋求戰(zhàn)略投資及收購機會，以便進一步擴張物業(yè)管理業(yè)務(wù)與增值服務(wù)的業(yè)務(wù)規(guī)模及物業(yè)組合。公司對于收購目標(biāo)自有一套標(biāo)準(zhǔn)：具有良好聲譽、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)且在管建筑面積不少于300萬平方米，經(jīng)營效率高或具有利潤率提升潛力；將在物業(yè)組合或地域覆蓋方面（集中中部區(qū)域）擴展業(yè)務(wù)。除了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，能夠帶來其他協(xié)同效應(yīng)如提供信息技術(shù)的公司也是建業(yè)新生活的收購目標(biāo)。
公司希望通過提供智慧社區(qū)解決方案及智能家居裝置以擴張增值服務(wù)，未來建業(yè)新生活將加大對外收購力度，本次全球發(fā)售股份所得資金的60%將用于戰(zhàn)略投資、合并及收購。
財務(wù)：盈利能力顯著加強，資本結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化
物業(yè)管理驅(qū)動收入增長，多元業(yè)務(wù)提升盈利水平
2017-2019年，建業(yè)新生活實現(xiàn)營業(yè)收入分別為4.61億元、6.94億元和17.54億元，漲勢迅猛，年均復(fù)合增長率為95.18%。歸母凈利潤分別為0.23億元、0.19億元和2.34億元，歸母凈利率分別為5.08%、2.81%、13.34%，盈利水平在2019年顯著提升。
從公司的分業(yè)務(wù)情況看，基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)是最主要的收入增長驅(qū)動力，物業(yè)管理收入迅猛增長驅(qū)動營業(yè)收入規(guī)?？焖贁U張。多元業(yè)務(wù)則是公司盈利水平提高的關(guān)鍵因素，從毛利率看，增值服務(wù)、生活服務(wù)、商業(yè)資產(chǎn)管理和咨詢服務(wù)均可實現(xiàn)顯著高于物業(yè)管理的毛利率。隨著多元業(yè)務(wù)占比的顯著提高，綜合毛利率也隨著得到提升。2017-2019年，公司毛利率分別為22.9%、23.2%和32.8%。
圖10 物業(yè)管理毛利率低于其他業(yè)務(wù)毛利率
（資料來源：建業(yè)新生活招股說明書，中物研協(xié)整理）
有息負(fù)債減少，資本結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化
2017-2019年，建業(yè)新生活資產(chǎn)負(fù)債率分別為92.57%、92.65%和73.92%。對負(fù)債構(gòu)成進行分析發(fā)現(xiàn)，2017、2018年公司存在大筆的有息負(fù)債，金額分別為6.10億元和4.36億元，系公司在2016年4月發(fā)行的資產(chǎn)抵押證券，2019年公司已償清該筆負(fù)債。其余負(fù)債包括租賃負(fù)債、合約負(fù)債、貿(mào)易及其他應(yīng)付款、遞延所得稅負(fù)債、即期所得稅負(fù)債。
2019年較大金額的負(fù)債為合約負(fù)債和貿(mào)易及其他應(yīng)付款項。合約負(fù)債主要來自客戶預(yù)付的物業(yè)管理費，近三年分別為1.31億元、2.01億元和3.70億元，主要系所管理的物業(yè)建筑面積擴張而增加。貿(mào)易及其他應(yīng)付款項主要是其他應(yīng)付款項，近三年分別為2.24億元、2.29億元和4.77億元，以按金、維修基金及收取的水、電及燃?xì)赓M為主，其余部分為應(yīng)付股東款、應(yīng)計薪金、其他應(yīng)納稅款和應(yīng)付利息。隨著公司業(yè)務(wù)規(guī)模擴大，應(yīng)計薪金、其他應(yīng)納稅款等隨之增加，導(dǎo)致貿(mào)易及其他應(yīng)付款項也逐年增加。
綜合來看，建業(yè)新生活截至2019年底的資產(chǎn)負(fù)債率為73.92%，仍然處于高位，但已經(jīng)不包含有息負(fù)債，其余多為經(jīng)營性負(fù)債，大額的合同性負(fù)債無償還壓力，因此債務(wù)壓力小，財務(wù)風(fēng)險不大。
總結(jié)
建業(yè)新生活依托于建業(yè)集團，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和業(yè)務(wù)拓展優(yōu)勢，營業(yè)收入漲勢迅猛。而公司持續(xù)發(fā)力多元經(jīng)營業(yè)務(wù)，2019年發(fā)展成果初顯。同時建業(yè)生活也有著明顯的集團依賴性和地域局限性。而建業(yè)生活將外延并購作為戰(zhàn)略重點，計劃投入募集資金的60%用于戰(zhàn)略投資和收購，或?qū)⒛軌蛲黄谱陨戆l(fā)展的局限性。在基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的驅(qū)動下，加上公司對多元經(jīng)營業(yè)務(wù)的大力拓展，公司收入和利潤在2019年成倍增加，業(yè)績表現(xiàn)亮眼。