文/趙中華（中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)法律政策工作委員會(huì)副主任、北京瀛和律師事務(wù)所物業(yè)管理法律事務(wù)部主任）
《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱“條例”）自2020年3月27日頒布以來，社會(huì)高度關(guān)注，行業(yè)熱烈討論。4月24日，北京市召開生活垃圾分類和物業(yè)管理推進(jìn)大會(huì)，蔡奇書記專門強(qiáng)調(diào)要把物業(yè)管理作為“一把手”工程來抓，以實(shí)施條例為契機(jī)，動(dòng)員全市各方面力量，齊心協(xié)力抓好物業(yè)管理這個(gè)“關(guān)鍵小事”。
筆者認(rèn)為，相對(duì)于2010年的《北京市物業(yè)管理辦法》，本次的條例主要有以下創(chuàng)新：
一、構(gòu)建黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系
條例明確規(guī)定未來北京市物業(yè)管理，要構(gòu)建黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系。條例中多個(gè)條款，都體現(xiàn)了這一立法目的：
第一，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，構(gòu)建共同參與的社區(qū)治理框架。條例第三條規(guī)定，業(yè)主、業(yè)主組織與物業(yè)企業(yè)雙方之間不再僅僅是物業(yè)服務(wù)市場中互相對(duì)立的甲方乙方，也是黨領(lǐng)導(dǎo)下的社區(qū)治理的共同參與者。這一規(guī)定有助于理順社區(qū)居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)企業(yè)各方關(guān)系，彌合雙方爭議，減少物業(yè)管理矛盾糾紛。
第二，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)工作領(lǐng)導(dǎo)。條例第三條在“紅色物業(yè)”的基礎(chǔ)上，提出同時(shí)要建立“紅色業(yè)委會(huì)”，社區(qū)黨組織引導(dǎo)和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)委會(huì)委員，通過法定程序擔(dān)任業(yè)委會(huì)委員。條例第三十五條、四十五條規(guī)定，業(yè)委會(huì)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)委會(huì)會(huì)議，要向居委會(huì)（村委會(huì)）報(bào)告，居委會(huì)（村委會(huì)）應(yīng)當(dāng)（可以）派代表參加。根據(jù)市住建委公布的信息，未來三年北京市將把提高黨的組織和工作覆蓋率作為需要開展的重點(diǎn)工作。
第三，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)工作領(lǐng)導(dǎo)。為了促進(jìn)物業(yè)企業(yè)積極參與社區(qū)治理，條例第六十六條規(guī)定物業(yè)企業(yè)的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要在到崗之日起三年內(nèi)到項(xiàng)目所在地的居委會(huì)、村委會(huì)報(bào)到，在居委會(huì)、村委會(huì)的監(jiān)督、指導(dǎo)下參與社區(qū)治理工作。條例第九十三條規(guī)定，未按規(guī)定向社區(qū)報(bào)到的物業(yè)企業(yè)，將由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府給予行政處罰。條例第六十七條還規(guī)定，區(qū)住建委、街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)和居委會(huì)（村委會(huì)）可以委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)企業(yè)參與社區(qū)治理情況進(jìn)行評(píng)估。
二、明確政府監(jiān)管部門職責(zé)
條例涉及的政府部門，除了住建部門以外，還包括民政、規(guī)自、公安、消防、城管執(zhí)法等二十余個(gè)部門。本次條例對(duì)各部門在物業(yè)管理中的分工規(guī)定的比較明確。
（一）市、區(qū)兩級(jí)住建委
市、區(qū)兩級(jí)住建委作為物業(yè)管理的行業(yè)主管部門，在物業(yè)服務(wù)市場監(jiān)管中發(fā)揮著不可替代的作用：
一是條例第六條第一款規(guī)定，市住建委建立健全業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)委員培訓(xùn)制度，區(qū)住建委組織對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)委會(huì)、物管委委員開展培訓(xùn)是一大亮點(diǎn)。通過對(duì)物業(yè)服務(wù)市場甲方主體的培訓(xùn)，讓業(yè)委會(huì)委員、物管委委員在法律框架內(nèi)開展工作。
二是條例第六十八條規(guī)定，市住建委根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施分類監(jiān)管，建立激勵(lì)和懲戒制度。對(duì)物業(yè)企業(yè)實(shí)施信用管理有利于解決北京市12345市民熱線反映的物業(yè)管理凸出問題。
三是條例第四條第二款和第四章第三節(jié)規(guī)定了通過加大老舊小區(qū)綜合整治帶動(dòng)物業(yè)長效機(jī)制的建立。對(duì)老舊小區(qū)，要在社區(qū)黨組織的統(tǒng)籌領(lǐng)導(dǎo)下，成立物業(yè)管理委員會(huì)，引導(dǎo)小區(qū)居民參與社區(qū)治理，共同決策小區(qū)公共事務(wù)，積極引入專業(yè)化的物業(yè)管理，逐步擴(kuò)大物業(yè)管理的覆蓋面。
此外，條例還規(guī)定市住建委要制定前期物業(yè)管理辦法等條例配套政策和臨時(shí)管理規(guī)約等示范文本；區(qū)住建委承擔(dān)參與物業(yè)管理區(qū)域劃分、物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)和項(xiàng)目交接等物業(yè)管理其他監(jiān)管職責(zé)。
（二）其他相關(guān)部門
相對(duì)于《北京市物業(yè)管理辦法》，條例在第六條第三款對(duì)發(fā)展改革、民政、財(cái)政、規(guī)劃自然資源、城市管理、水務(wù)、市場監(jiān)管、園林綠化、人防等相關(guān)主管部門的職責(zé)列舉式原則規(guī)定基礎(chǔ)上，通過條例第九十八條對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類違法行為，明確規(guī)定由不同相關(guān)部門予以行政處罰，從而明確了其他相關(guān)部門在物業(yè)管理活動(dòng)中的職責(zé)。
三、政府職能下沉，賦權(quán)街道
相對(duì)于《北京市物業(yè)管理辦法》，本次條例立法中政府監(jiān)管屬地原則，權(quán)力和職責(zé)下沉色彩非常鮮明，具體體現(xiàn)在：
（一）區(qū)政府
條例第七條規(guī)定了區(qū)人民政府在物業(yè)管理政府監(jiān)管中要承擔(dān)的兩項(xiàng)職責(zé)：一是加強(qiáng)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)工作機(jī)制；二是組織轄區(qū)內(nèi)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門及相關(guān)部門和單位，統(tǒng)籌推進(jìn)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項(xiàng)工作，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大問題。
（二）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府
條例第七條規(guī)定，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府將履行下列職責(zé)：一是組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉換屆、物業(yè)管理委員會(huì)組建，并辦理相關(guān)備案手續(xù)；二是指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)依法履行職責(zé)，有權(quán)撤銷其作出的違反法律法規(guī)和規(guī)章的決定；三是參加物業(yè)承接查驗(yàn)，指導(dǎo)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交和接管，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)，調(diào)處物業(yè)管理糾紛；四是統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)。
此外，條例第八條、第九條還賦予了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展行政綜合執(zhí)法、突發(fā)事件應(yīng)對(duì)中統(tǒng)籌調(diào)度等職權(quán)。相對(duì)于《北京市物業(yè)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在履行上述第一、二項(xiàng)職責(zé)基礎(chǔ)上，增加了第三、四項(xiàng)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行全面的監(jiān)督管理。從《關(guān)于加強(qiáng)新時(shí)代街道工作的意見》到《北京市街道辦事處條例》，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在城市管理和社會(huì)治理中的作用將得到進(jìn)一步的發(fā)揮。條例的相關(guān)規(guī)定，明確了未來通過物業(yè)管理監(jiān)管重心的下移，通過賦權(quán)街道，讓街道作為物業(yè)服務(wù)的市場的主要監(jiān)管主體，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)市場的健康和有序。
（三）社區(qū)居委會(huì)、村委會(huì)
在完善城市治理體系和城鄉(xiāng)基層治理體系，推動(dòng)城市治理的重心和配套資源向街道社區(qū)下沉的背景下，居民委員會(huì)、村民委員會(huì)市憲法規(guī)定基層群眾性自治組織，除了要履行好群眾性自治組織自身的職能外，還被賦予了協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展政府工作的職責(zé)。條例第八條規(guī)定，居民委員會(huì)、村民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下開展具體工作：一是建立黨建引領(lǐng)下的物業(yè)管理協(xié)商共治機(jī)制；二是有權(quán)就業(yè)主反映的物業(yè)管理事項(xiàng)向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行詢問，引導(dǎo)規(guī)范運(yùn)作；三是指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。
四、通過信用管理加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的日常監(jiān)管。
對(duì)物業(yè)企業(yè)而言，本次的北京條例明確規(guī)定了物業(yè)企業(yè)的法定義務(wù)、權(quán)利及權(quán)利救濟(jì)，對(duì)物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管重點(diǎn)是行為管理和信用管理，最終是讓守信的物業(yè)企業(yè)一路暢通，讓失信的企業(yè)寸步難行。條例第六十八條規(guī)定，市住建委應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施分類監(jiān)管，建立激勵(lì)和懲戒制度。具體體現(xiàn)在：
（一）物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)義務(wù)
1.物業(yè)企業(yè)的法定義務(wù)。條例第六十五條規(guī)定了物業(yè)企業(yè)除了履行合同約定義務(wù)之外還應(yīng)當(dāng)履行的法定義務(wù)，對(duì)于未按照第六十五條履行法定義務(wù)的企業(yè)，條例第九十二條規(guī)定了由區(qū)住建委或者房管局、公安部門和城管綜合執(zhí)法部門給予行政處罰。
2.物業(yè)企業(yè)的公示義務(wù)。條例第七十條規(guī)定了物業(yè)企業(yè)的公示義務(wù)。既是保障業(yè)主的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和收益權(quán)的要求，也是物業(yè)企業(yè)遵守公平公開的市場規(guī)則的要求。對(duì)于未按規(guī)定履行公示義務(wù)的企業(yè)，條例第九十四條規(guī)定由區(qū)住建委或者房管局給予行政處罰。
3.物業(yè)企業(yè)的建檔和保存檔案資料的義務(wù)。條例第七十一條規(guī)定了物業(yè)企業(yè)建檔和檔案資料保管義務(wù)。建立和保存檔案資料既是對(duì)物業(yè)企業(yè)服務(wù)過程的記錄，也是未來物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)的重要依據(jù)。對(duì)于未按規(guī)定建立、保存相關(guān)檔案資料的，由區(qū)住建委或者房管局給予行政處罰。
4.物業(yè)企業(yè)對(duì)公共收益的管理義務(wù)。條例第七十四條規(guī)定了物業(yè)企業(yè)利用共用部分經(jīng)營的公共收益管理。實(shí)踐中利用共用部分經(jīng)營非常常見，同時(shí)也非常不規(guī)范，由此引發(fā)的物業(yè)矛盾糾紛比比皆是。對(duì)于未按規(guī)定，擅自開展經(jīng)營或者挪用、侵占公共收益的行為，條例第九十七條、第九十六條分別設(shè)定了罰則。
5.依法做好物業(yè)項(xiàng)目交接的義務(wù)。條例第七十六條規(guī)定了物業(yè)企業(yè)在項(xiàng)目交接中應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。新老物業(yè)的交接因?yàn)樯婕暗街卮罄嬲{(diào)整，一直以來都是小區(qū)業(yè)主和主管部門頭痛的問題。對(duì)涉及經(jīng)濟(jì)利益的問題通過經(jīng)濟(jì)處罰的方式，讓企業(yè)做利益衡量，或許是一個(gè)好的解決問題的辦法。條例第九十七條對(duì)物業(yè)企業(yè)違法交接義務(wù)，規(guī)定對(duì)拒不移交有關(guān)資料或者財(cái)物的，處一萬元以上十萬元以下的罰款；拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，自規(guī)定時(shí)間屆滿次日起處每日一萬元的罰款。物業(yè)服務(wù)人有違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法給予治安管理處罰。
6.日常管理服務(wù)中應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。條例第七十九條、八十條、八十八條分別規(guī)定物業(yè)企業(yè)在業(yè)主裝飾裝修、停車管理服務(wù)、設(shè)施設(shè)備巡查和維保等方面的法定義務(wù)。
（二）明確物業(yè)企業(yè)權(quán)利及權(quán)利救濟(jì)
1.業(yè)主欠費(fèi)的權(quán)利救濟(jì)。條例第七十二條規(guī)定了業(yè)主欠費(fèi)的權(quán)利救濟(jì)，主要是訴訟或者申請(qǐng)仲裁（物業(yè)服務(wù)合同中有仲裁條款）。訴訟看似是一個(gè)好的權(quán)利救濟(jì)途徑，但是實(shí)踐中且不說選擇性、限制性立案的問題，即便是立案了，訴訟周期也是曠日持久，很多業(yè)主一審一旦敗訴，必然會(huì)上訴。未來對(duì)于欠費(fèi)金額在5萬以下，可以適用法院的小額訴訟程序，實(shí)行一審終審，審限最長三個(gè)月。
2.物業(yè)費(fèi)的評(píng)判依據(jù)。條例第七十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)并適時(shí)調(diào)整。市住建委應(yīng)當(dāng)發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目清單，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人在協(xié)商物業(yè)費(fèi)時(shí)參考。
3.物業(yè)費(fèi)的評(píng)價(jià)方式。條例第六十七條規(guī)定，物業(yè)企業(yè)可以委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測算進(jìn)行評(píng)估。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用相對(duì)應(yīng)是質(zhì)價(jià)相符的市場規(guī)則的要求，也是物業(yè)企業(yè)上調(diào)物業(yè)費(fèi)的底層邏輯。
五、細(xì)化運(yùn)作規(guī)則，規(guī)范業(yè)主和業(yè)主組織
對(duì)于實(shí)踐中存在的業(yè)主委員會(huì)成立比例低、運(yùn)作不規(guī)范等問題，條例相對(duì)于《北京市物業(yè)管理辦法》，從業(yè)主和業(yè)主組織兩個(gè)層面進(jìn)行了制度創(chuàng)新
（一）規(guī)范業(yè)主
從規(guī)范業(yè)主行為角度，條例第二十八條強(qiáng)調(diào)業(yè)主要按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)，履行房屋安全使用責(zé)任，按照規(guī)定分類投放生活垃圾。第七十八條列舉了損壞、擅自拆改建筑物承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)等十三項(xiàng)業(yè)主禁止行為，第九十八條對(duì)于違反七十八條的禁止行為由有關(guān)主管部門予以行政處罰。
（二）規(guī)范業(yè)主組織
1.將業(yè)主組織納入社區(qū)治理。條例第三條規(guī)定，要將業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)納入社區(qū)治理體系，推動(dòng)在業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)中建立黨組織。
2.加強(qiáng)對(duì)業(yè)主組織的培訓(xùn)。條例第八條規(guī)定，市住建部門要建立健全業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)委員培訓(xùn)制度，區(qū)住建部門組織對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)委員開展培訓(xùn)。
3.強(qiáng)化對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)依法履責(zé)的指導(dǎo)、監(jiān)督。條例第八條和第五十一條規(guī)定，對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的違反法律法規(guī)和規(guī)章的決定，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權(quán)撤銷其作出的違反法律法規(guī)和規(guī)章的決定。
4.規(guī)范業(yè)主大會(huì)籌備組業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)候選人的任職資格。條例第三十一條、第三十九條規(guī)定業(yè)主有拖欠物業(yè)費(fèi)、被列為失信被執(zhí)行人等情形不得擔(dān)任籌備組的業(yè)主代表和業(yè)主委員會(huì)候選人。
5.規(guī)范業(yè)主委員會(huì)候選人產(chǎn)生方式。條例第四十條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)候選人由社區(qū)黨組織、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)推薦，或者業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦。社區(qū)黨組織引導(dǎo)和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)主委員會(huì)委員，通過法定程序擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。
6.明確業(yè)主委員會(huì)委員資格終止情形。條例第四十六條、第四十七條列舉了業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員的禁止事項(xiàng)，并規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員資格終止的情形。
7.明確業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)清單。條例第三十四條和第四十四條分別規(guī)定了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)清單，并規(guī)定業(yè)主委員會(huì)不得擅自行使業(yè)主大會(huì)的職權(quán)，業(yè)主大會(huì)也不得授權(quán)業(yè)主委員會(huì)行使業(yè)主大會(huì)的職權(quán)。
8.規(guī)范業(yè)主委員會(huì)備案。條例第四十三條授權(quán)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)于業(yè)主委員會(huì)提交的備案材料要審核材料的真實(shí)性和規(guī)范性。
9.引入物業(yè)管理委員會(huì)制度。條例第四章第三節(jié)規(guī)定，對(duì)于不具備成立業(yè)主大會(huì)條件或者成立確有困難的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以組建物業(yè)管理委員會(huì)，負(fù)責(zé)組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。通過業(yè)委會(huì)（物管會(huì)）的工作，引導(dǎo)小區(qū)居民參與社區(qū)治理，共同決策小區(qū)公共事務(wù)，積極引入專業(yè)化的物業(yè)管理，逐步擴(kuò)大物業(yè)管理的覆蓋面。