物業(yè)服務承擔著城市最小的細胞——小區(qū)的運行管理，是城市政府各項政策、各項措施落實的“最后100米”，擔負著非常繁重的社會管理工作：如流動人口管理、治安防控管理、文明城市創(chuàng)建、垃圾分類管理、背街小巷改善工程、應對重大自然災害和重大公共危機等。
作為社區(qū)和業(yè)主的橋梁，物業(yè)企業(yè)利用與業(yè)主接近、熟悉、信賴的天然優(yōu)勢，憑借反應能力、堅持能力和溝通能力以及召之即來、來則能戰(zhàn)的準軍事化作風，體現(xiàn)了服務價值。特別是本次防疫過程中，物業(yè)管理行業(yè)承擔了不可替代的社會責任，已向社會充分展示了其作為應對突發(fā)公共危機的基層單元所發(fā)揮的不可替代的作用，具有典型的“準公共產(chǎn)品”的性質，證明他們已經(jīng)成為政府一支得力的防控大軍。
物業(yè)管理為何矛盾層出不窮？
近年來，隨著一些典型物業(yè)服務問題的出現(xiàn)，以及業(yè)主對物業(yè)服務的要求越來越高，業(yè)主和物業(yè)公司之間存在的矛盾層出不窮，國家、各省市相續(xù)出臺了若干與物業(yè)管理行業(yè)相關的政策，從各方面規(guī)范和約束物業(yè)公司的經(jīng)營管理行為。
目前物業(yè)管理方面存在著很多問題，法律法規(guī)缺失是其中重要原因。當前，全國層面適用的僅有國務院2004年制定出臺的《物業(yè)管理條例》，各地雖然也制定了地方性法規(guī)，但仍然不能解決現(xiàn)實中存在的諸多問題，政府監(jiān)管不到位，各地政府出臺的物業(yè)政策也千差萬別。有些老舊小區(qū)根本缺少物業(yè)管理，加裝電梯無法落實，居民生活環(huán)境不佳。
物業(yè)管理涉及千家萬戶，亟須從國家立法層面完善相關制度，提高《物業(yè)管理條例》的法律階位，制定物業(yè)管理法。
制定物業(yè)管理法的依據(jù)有哪些？
一是提高基層社會治理能力的需要。黨的十九屆四中全會提出推進國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化的要求，基層社會治理能力的提升很重要。而小區(qū)物業(yè)管理水平的提升就是顯著標志，涉及主管部門、街道辦、社區(qū)、公安、建設單位等多個方面，需要形成綜合治理的聯(lián)動機制。
二是立法的需要。即將制定出臺的民法典第二編物權第二分編第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”及第三編合同第二分編第二十四章《物業(yè)服務合同》等對物業(yè)管理服務的內(nèi)容及形式、合同的簽訂都有了新的規(guī)定，突破了《物業(yè)管理條例》的相關內(nèi)容。民法典通過后，將會出現(xiàn)民法典規(guī)定與《物業(yè)管理條例》不一致的問題，需要制定一部統(tǒng)一的與民法典內(nèi)容相一致的物業(yè)管理法。如物權法（草案）第937條規(guī)定，“物業(yè)服務人包括物業(yè)服務企業(yè)和其他物業(yè)管理人”，而不僅是《物業(yè)管理條例》規(guī)定的物業(yè)服務企業(yè)。涉及業(yè)主委員會的職責、物業(yè)服務合同等方面，也增加了新的內(nèi)容。
地方立法中對物業(yè)管理的一些好的做法，也急需吸收到物業(yè)管理方面的法律法規(guī)中。如南京市《物業(yè)管理條例》規(guī)定了“住宅小區(qū)在有下列情況時可以成立物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的職責。（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；（二）具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導后仍不能成立的。物業(yè)管理委員會由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織成立，由業(yè)主以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、公安機關、社區(qū)居（村）民委員會、建設單位等派員組成”。
物業(yè)管理委員會的成立，可以發(fā)揮政府及部門的作用，加強對小區(qū)物業(yè)管理的指導與監(jiān)督。
物業(yè)管理法至少要包括哪些內(nèi)容？
將國務院《物業(yè)管理條例》有關內(nèi)容結合即將審議通過的民法典（草案）有關內(nèi)容，制定統(tǒng)一的物業(yè)管理法。
物業(yè)管理法至少要包括以下內(nèi)容：
（一）把物業(yè)服務企業(yè)納入到城市社會治理體系和重大公共危機防控體系中，明確其法律地位，以及特定時期，物業(yè)服務企業(yè)可根據(jù)政府的安排，做好住宅區(qū)封閉、居民出入管制等緊急處置的權利，要求業(yè)主必須配合和遵守。
（二）加快智慧住宅小區(qū)建設，加強城市人口協(xié)同管理。建立物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)、街道、派出所城市人口動態(tài)管理的數(shù)據(jù)共享聯(lián)動機制。
（三）成立物業(yè)管理委員會，加強政府對業(yè)主委員會的指導與監(jiān)督。進一步明確業(yè)委會成員的人選標準、推薦程序和考評制度，建立對業(yè)委會成員的管理機制；明確街道辦事處、居民委員會在物業(yè)管理中的指導和監(jiān)督管理職責，充分發(fā)揮基層組織在物業(yè)管理中的作用。
（四）加強政府對物業(yè)服務人的監(jiān)督管理。規(guī)定物業(yè)服務人的標準和對從業(yè)人員管理的內(nèi)容；明確規(guī)定施行住宅小區(qū)分等定級管理辦法，明確物業(yè)管理成本構成，制定合理的物業(yè)管理服務標準，調整收費標準指導價。
（五）加強物業(yè)維修資金的歸集、使用和監(jiān)管力度。在物業(yè)維修資金的歸集使用中，存在“惜”用資金，認為不用就是成績，導致房屋的大、中修工作不及時，使物業(yè)的保值、增值、延長使用壽命受到影響。針對這些情況，建議就維修資金的使用作出規(guī)定，保證住宅小區(qū)共用部位和共用設施應定期進行大、中修，保證業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。
（六）加強對物業(yè)使用管理中違法行為的處罰力度。由于部分小區(qū)擅自將住宅改為經(jīng)營性用房，造成人員混雜、出入頻繁，帶來治安、火災、房屋安全使用等一系列隱患問題，影響了小區(qū)業(yè)主的正常生活，加速了公共設施設備的老化。針對這一現(xiàn)象作出規(guī)定，應加大相應的處罰力度。