12月30日，寶龍商業(yè)管理控股有限公司于香港交易所正式掛牌交易，公司發(fā)行1.5億股，其中香港發(fā)售6000萬股，國際發(fā)售9000萬股，發(fā)售價(jià)每股9.50港元。所得款項(xiàng)凈額約13.36億港元。公司今日以9.50港元開盤，截至發(fā)稿時(shí)間，寶龍商業(yè)股價(jià)為9.65港元，開盤漲幅1.79%。取得市值58億，市盈率TTM為32.19。
一、領(lǐng)先的商業(yè)運(yùn)營服務(wù)供應(yīng)商，區(qū)域布局優(yōu)勢(shì)顯著
寶龍商業(yè)是一家商業(yè)運(yùn)營與住宅物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商，主要業(yè)務(wù)為商業(yè)運(yùn)營服務(wù)和住宅物業(yè)管理。
與當(dāng)前港股市場(chǎng)眾多的上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)有所不同，寶龍商業(yè)管理的物業(yè)主要是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)僅貢獻(xiàn)了不到二成的營收，而商業(yè)運(yùn)營服務(wù)貢獻(xiàn)了寶龍商業(yè)的八成營收來源。
商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)主要包括市場(chǎng)研究和定位、租戶招攬、籌備開幕、運(yùn)營管理、租戶和收租管理、清潔安保等。截至2019年6月30日，寶龍商業(yè)向共計(jì)59處零售商業(yè)物業(yè)提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)，總建筑面積約為750萬平方米。在這59處零售商業(yè)物業(yè)中，45處零售商業(yè)物業(yè)現(xiàn)正開業(yè)中，總在管建筑面積約為640萬平方米，在中國所有商業(yè)運(yùn)營服務(wù)供貨商之中排名第四，市場(chǎng)份額為0.8%。
住宅物業(yè)業(yè)務(wù)主要包括預(yù)售管理服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)與其他增值服務(wù)。截至2019年6月30日，共有44個(gè)在管項(xiàng)目，在管建筑面積為1060萬平方米。相較于商業(yè)物業(yè)業(yè)務(wù)，住宅物業(yè)的體量較小，2019年上半年，住宅物業(yè)業(yè)務(wù)取得收入1.28億元，占公司總收入的17.1%。
寶龍商業(yè)的發(fā)展主要經(jīng)歷了三個(gè)階段：
1993年起，寶龍商業(yè)的業(yè)務(wù)主要是為控股股東寶龍地產(chǎn)提供配套物業(yè)管理；
2007年開始寶龍商業(yè)向?qū)汖埖禺a(chǎn)提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)，業(yè)務(wù)包括在寶龍地產(chǎn)遞交土地投標(biāo)建議書前后向其提供各種商業(yè)運(yùn)營服務(wù)以及住宅物業(yè)管理服務(wù)；
2014年開始，寶龍商業(yè)開始為獨(dú)立第三方擁有的零售商業(yè)物業(yè)提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)，當(dāng)前寶龍商業(yè)45處在管商業(yè)物業(yè)中有4處來源于第三方。
從區(qū)域分布來看，寶龍項(xiàng)目主要集中在長(zhǎng)三角。預(yù)計(jì)至2019年底，寶龍商業(yè)的可租售建面約51.23%位于長(zhǎng)三角，其中上海占長(zhǎng)三角的比重最高，達(dá)23.79%。長(zhǎng)三角的租金水平顯著高于其他地區(qū)，寶龍商業(yè)的區(qū)域布局優(yōu)勢(shì)顯著。
圖片來源：寶龍地產(chǎn)官網(wǎng)
二、四大產(chǎn)品線聚焦商業(yè)地產(chǎn)，運(yùn)營能力有待加強(qiáng)
寶龍商業(yè)具有完善的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線，以四個(gè)品牌「寶龍一城」、「寶龍城」 、「寶龍廣場(chǎng)」及「寶龍?zhí)斓亍固峁┥虡I(yè)運(yùn)營服務(wù)。
「寶龍一城」及「寶龍城」品牌定位高端及中高端消費(fèi)者；「寶龍廣場(chǎng)」是寶龍商業(yè)的旗艦品牌，規(guī)模體量最大，目前45個(gè)在管項(xiàng)目中36個(gè)為寶龍廣場(chǎng)。該品牌旗下的各處零售商業(yè)物業(yè)均設(shè)計(jì)為服務(wù)小區(qū)、地區(qū)或城市，集購物、餐飲、娛樂于一體的多用途場(chǎng)所；寶龍?zhí)斓貏t主要是商業(yè)街。
數(shù)據(jù)來源：招股說明書
憑借四大知名品牌及運(yùn)營管理零售商業(yè)物業(yè)的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，寶龍的商場(chǎng)開業(yè)后整體維持約90%的平均出租率。截至2019年6月30日，寶龍商業(yè)還管理四個(gè)獨(dú)立第三方的零售商業(yè)物業(yè)。
但是與同樣重點(diǎn)布局長(zhǎng)三角地區(qū)的新城控股相比，寶龍商的出租率水平還有較大的提升空間。根據(jù)2019年中報(bào)，新城吾悅廣場(chǎng)的出租率達(dá)到98.5%，超過寶龍平均90%的出租率。
截至2019年6月30日，寶龍一城的出租率約為94.6%；上海七寶寶龍城與杭州濱江寶龍城的出租率分別為94.6%與89.8%；寶龍廣場(chǎng)的出租率水平為85.5%；寶龍?zhí)斓氐钠骄鲎饴蕿榧s85.3%。可以看出，寶龍商業(yè)體量最大的中端產(chǎn)品線出租率低于整體出租率水平，反映其商業(yè)運(yùn)營能力還有待加強(qiáng)。
三、輕資產(chǎn)上市，高增長(zhǎng)有保障
2016年年初，寶龍地產(chǎn)提出了“三輪驅(qū)動(dòng)”的商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略，其中，發(fā)展輕資產(chǎn)模式是重點(diǎn)，此次寶龍地產(chǎn)拆分寶龍商業(yè)上市是其加速輕資產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營的重要舉措。
輕資產(chǎn)模式能夠優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，提高營運(yùn)效率。作為獨(dú)立運(yùn)作主體的寶龍商業(yè)，可以充分運(yùn)用輕資產(chǎn)模式及策略，優(yōu)化資源分配及提供合理服務(wù)組合，帶來更高的利潤(rùn)率。此外，寶龍商業(yè)此次獨(dú)立上市，能夠顯著提升其品牌知名度，助力公司向外擴(kuò)張市場(chǎng)。
寶龍商業(yè)近三年的業(yè)績(jī)維持穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，其營業(yè)收入與凈利潤(rùn)均保持20%以上的增長(zhǎng)速度。業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)主要來源于其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的推進(jìn)。2016年-2018年，寶龍地產(chǎn)的商業(yè)項(xiàng)目分別開業(yè)7座、5座、3座。而今年則有6個(gè)新開項(xiàng)目面世，預(yù)計(jì)寶龍商業(yè)今年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)將高于往年。
數(shù)據(jù)來源：招股說明書
在寶龍地產(chǎn)2019年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，寶龍地產(chǎn)總裁許華芳表示，下半年有6個(gè)商場(chǎng)開業(yè)，到今年45個(gè)商場(chǎng)。2020年從自身角度有10個(gè)商場(chǎng)開業(yè)，2021有9個(gè)商場(chǎng)開業(yè)。未來三年，一共會(huì)有64家商場(chǎng)開業(yè)。
未來幾年，寶龍地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域上是高速增長(zhǎng)期，這給寶龍商業(yè)未來幾年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)帶來了可靠的保障。且公司在輕資產(chǎn)輸出的戰(zhàn)略也同樣在加速推進(jìn)，招股書顯示，寶龍已與河南鄭州、重慶的獨(dú)立第三方零售商業(yè)物業(yè)訂立商業(yè)運(yùn)營服務(wù)，還與獨(dú)立第三方就7處零售商業(yè)物業(yè)訂立諒解備忘錄。在內(nèi)生增長(zhǎng)與對(duì)外輸出雙重驅(qū)動(dòng)下，寶龍商業(yè)未來的發(fā)展值得期待。