中物研協(xié) 研究員 / 王子群
8月30日，和泓服務(wù)(06093.HK)公布中期業(yè)績(jī)，截至2019年6月30日，和泓服務(wù)收入為人民幣1.21億元，同比增長(zhǎng)21.8%，毛利為人民幣3810萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)23.2%，毛利率為31.5%，較去年同期上升0.4個(gè)百分點(diǎn)，毛利率改善乃主要由于和泓服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)的平均費(fèi)率上升。
上半年，和泓服務(wù)凈利潤(rùn)為300萬(wàn)元，剔除上市相關(guān)開(kāi)支1540萬(wàn)影響，經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)為1840萬(wàn)元，較去年同期增加80.7%，凈利潤(rùn)率為15.2%，相比去年提升4.9個(gè)百分點(diǎn)。
| 營(yíng)收：物業(yè)管理服務(wù)收入同比增加23%，占總收入的68%
和泓服務(wù)的收入主要由物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)相關(guān)服務(wù)及物業(yè)開(kāi)發(fā)商相關(guān)服務(wù)三個(gè)部分構(gòu)成。2019年上半年總收入為人民幣1.21億元，同比增加21.8%。
和泓服務(wù)各分部收入構(gòu)成
數(shù)據(jù)來(lái)源：和泓服務(wù)中期業(yè)績(jī)公告
期內(nèi)，物業(yè)管理服務(wù)收入為人民幣8290萬(wàn)元，同比增加23.4%，占總收入68%。其中，95%的收入來(lái)自由和泓置地集團(tuán)開(kāi)發(fā)的物業(yè)管理項(xiàng)目。
母公司及第三方開(kāi)發(fā)物業(yè)項(xiàng)目貢獻(xiàn)收入構(gòu)成
數(shù)據(jù)來(lái)源：和泓服務(wù)中期業(yè)績(jī)公告
公共設(shè)施租賃收入減少，拉低了社區(qū)相關(guān)服務(wù)板塊上升幅度。上半年，和泓服務(wù)社區(qū)相關(guān)服務(wù)收入為2660萬(wàn)元，同比略微增加1.7%，約占上半年總收入22%，較2018年同期26.3%下降4.3個(gè)百分點(diǎn)。其中營(yíng)收增加是主要是由于家居服務(wù)收入增加人民幣260萬(wàn)元，但公共設(shè)施租賃收入減少約人民幣120萬(wàn)元，拉低了整體上升幅度。
物業(yè)開(kāi)發(fā)商服務(wù)收入大幅上漲89.7%。受和泓置地集團(tuán)達(dá)到銷售階段且需和泓服務(wù)協(xié)助服務(wù)的開(kāi)發(fā)物業(yè)增多影響，物業(yè)開(kāi)發(fā)商相關(guān)服務(wù)收入較2018年上半年收入約610萬(wàn)元增加89.7%至2019年上半年的1160萬(wàn)元，約占期內(nèi)總收入的9.6%。
| 毛利：毛利人民幣3810萬(wàn)元，同比增加23.2%
期內(nèi)，和泓服務(wù)毛利由2018年上半年約3090萬(wàn)元增加23.2%至3810萬(wàn)元。整體毛利率從去年同期的31.3%增長(zhǎng)至31.5%，主要緣于物業(yè)管理服務(wù)的毛利率增加。
和泓服務(wù)各分部毛利及毛利率
數(shù)據(jù)來(lái)源：和泓服務(wù)中期業(yè)績(jī)公告
就各分部毛利率而言，和泓服務(wù)物業(yè)管理的毛利率由2018年同期28.9%上漲至本期的30.9%，除物業(yè)管理服務(wù)受物業(yè)管理服務(wù)的平均費(fèi)率不斷上升，其它兩個(gè)分部則相對(duì)保持穩(wěn)定。
| 規(guī)模：較去年同期僅增加6000平方米，增加面積均來(lái)源于第三方
截至報(bào)告期末，和泓服務(wù)在中國(guó)11個(gè)城市管理34個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目，合約總建筑面積為820萬(wàn)方，總收費(fèi)管理建筑面積630萬(wàn)方。在管面積較去年同期僅增加6000方，且增加面積均來(lái)源第三方提供。
截止至2019年6月30日，由和泓置地開(kāi)發(fā)的物業(yè)管理項(xiàng)目在管面積為587.7萬(wàn)方，和泓置地集團(tuán)提供的項(xiàng)目貢獻(xiàn)了和泓服務(wù)在管面積92.6%，與2018年同期占比基本持平，第三方來(lái)源占比低。
母公司及第三方開(kāi)發(fā)物業(yè)項(xiàng)目貢獻(xiàn)在管面積比例
數(shù)據(jù)來(lái)源：和泓服務(wù)中期業(yè)績(jī)公告
區(qū)域布局聚焦華北及西南地區(qū)。截至2019年6月30日，和泓服務(wù)華北區(qū)域、西南區(qū)域營(yíng)收占比分別為42.5%、36.6%，合計(jì)79.1%；在管面積占比分別為45.3%、35.0%，合計(jì)80.3%。
各區(qū)域貢獻(xiàn)在管面積及營(yíng)收構(gòu)成
數(shù)據(jù)來(lái)源：和泓服務(wù)中期業(yè)績(jī)公告
另外，和泓服務(wù)仍以住宅物業(yè)服務(wù)為主，截至2019年6月30日，住宅服務(wù)收入占物業(yè)服務(wù)總營(yíng)收92.1%，在管面積占總管理面積的94.8%。
| 未來(lái)：市場(chǎng)化拓展、多業(yè)態(tài)組合、多元化業(yè)務(wù)、智能化建設(shè)
進(jìn)一步擴(kuò)大物業(yè)管理業(yè)務(wù)規(guī)模及提高經(jīng)營(yíng)效率。未來(lái)三年，和泓服務(wù)預(yù)期將從和泓置地集團(tuán)承接新高端住宅社區(qū)項(xiàng)目，進(jìn)一步增強(qiáng)在已開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)城市的影響力。此外，也將繼續(xù)通過(guò)向在公開(kāi)投標(biāo)中取得新的新三方或機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)物業(yè)管理委聘以多元化物業(yè)管理組合。此外，也致力于通過(guò)拓展多樣化的非住宅物業(yè)的物業(yè)管理組合，以提升運(yùn)營(yíng)能力。
繼續(xù)為客戶提供綜合服務(wù)，優(yōu)化客戶體驗(yàn)及創(chuàng)造額外業(yè)務(wù)價(jià)值。和泓服務(wù)計(jì)劃通過(guò)以下措施繼續(xù)發(fā)展新型業(yè)務(wù)，以提高客戶的體驗(yàn)及加強(qiáng)自身物業(yè)管理能力。
繼續(xù)優(yōu)化住宅物業(yè)、社區(qū)酒店及其他服務(wù)、停車位及公共設(shè)施租賃，并將專注提升酒店服務(wù)在接待來(lái)賓、客房服務(wù)、餐飲服務(wù)及客房管理及清潔服務(wù)各方面的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，作為自身主要發(fā)展驅(qū)動(dòng)力。
投入更多資源為物業(yè)管理項(xiàng)目業(yè)主及住戶提供更多專業(yè)的服務(wù)商。
升級(jí)住宅社區(qū)信息系統(tǒng)以提升客戶居住體驗(yàn)，并提高綜合管理系統(tǒng)效率。
在服務(wù)過(guò)程中進(jìn)一步加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化及智能化管理水平，以增強(qiáng)運(yùn)營(yíng)效率及提高客戶滿意度。和泓服務(wù)為增強(qiáng)成本效率及提高服務(wù)質(zhì)量，計(jì)劃將和泓服務(wù)及分包商提供的綜合及多樣化的物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)一步合理化及規(guī)范化，同時(shí)保持靈活性以應(yīng)對(duì)客戶的特殊要求及市場(chǎng)變化。