中物研協(xié) 研究員 / 沈洋洋
8月23日，新城悅服務(wù)發(fā)布2019年中業(yè)績公告，公告顯示 2019 年 1 - 6 月，新城悅服務(wù)實現(xiàn)收入8.56億元，同比增長71.3%；毛利2.50億元，同比增長66.5%；2019年上半年毛利率為29.2%，相較2018年上半年的28.8%提升0.4個百分點；2019年上半年取得凈利潤1.24億元，同比增長105.9%；截至2019年6月30日，公司物業(yè)管理服務(wù)的合約面積達(dá)1.33億平方米，期內(nèi)合約面積凈增2060萬平方米，同比增長61.8%。
| 營收與凈利潤加速增長，盈利能力持續(xù)提升
2019年上半年，新城悅服務(wù)營業(yè)收入8.56億元，取得凈利潤1.24億元。新城悅服務(wù)的營收及利潤呈現(xiàn)出顯著的加速上漲的趨勢，2018年底，新城悅服務(wù)的營收及凈利潤分別增長32.9%，77.17%，2019上半年營收與凈利潤分別同比上漲71.3%與105.9%。
資料來源：企業(yè)年報
2019年上半年，新城悅服務(wù)毛利率水平達(dá)到29.2%，相較于2018年同期的28.8%提升了約0.4個百分點；凈利率水平提升更為顯著，達(dá)到15.41%，相較2018年同期的12.05%提升了2.44個百分點。得益于物業(yè)管理服務(wù)和開發(fā)商增值服務(wù)的毛利率提升，2016年-2019上半年，新城悅服務(wù)的毛利率穩(wěn)定提升，凈利潤率更是由2016年的9.1%提升至2019H1的14.49%。
資料來源：企業(yè)年報
| 市場化拓展持續(xù)提升，區(qū)域布局將更加均衡
截至2019年6月30日，新城悅服務(wù)總在管面積為4443萬平方米，較2018 年同期3787萬平方米上升17.32%，其中新城系的在管面積占比為73.2%，第三方的在管面積占比為26.8%，而18年底新城悅在管面積中新城系和第三方的占比分別為78%和22%，近些年新城悅第三方項目占比不斷提升，公司除執(zhí)行以新項目接管為主的外拓策略外，同時通過尋求并購或與開發(fā)商設(shè)立合資公司等形式開拓新渠道，預(yù)計未來新城系面積占比將進一步下降，市場化拓展將成為公司管理規(guī)模增量的主要來源。
新城悅在管項目遍布全國，重點深耕“1+3”戰(zhàn)略區(qū)域，與新城系的布局相關(guān)性較高，由于公司在江蘇省的運營歷史最久且品牌知名度較高，公司在江蘇省的在管面積占比達(dá)到67.2%。未來隨著公司在「1+3」戰(zhàn)略區(qū)域的進一步深耕，加之第三方項目占比的提升，其他區(qū)域的面積占比將會進一步增大，公司的區(qū)域布局將更加均衡。
資料來源：企業(yè)年報
| 小區(qū)增值服務(wù)與專業(yè)服務(wù)增長雙雙超200%
新城悅服務(wù)的收入主要由四大業(yè)務(wù)構(gòu)成：物業(yè)管理服務(wù)、開發(fā)商增值服務(wù)、小區(qū)增值服務(wù)及專業(yè)服務(wù)。2019年上半年，新城悅服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)收入占總營收46%，開發(fā)商增值服務(wù)占總營收的32%，小區(qū)增值服務(wù)占總營收8%，專業(yè)服務(wù)占總營收13%。
物業(yè)管理服務(wù)板塊：2019上半年新城悅物業(yè)管理服務(wù)收入為人民幣3.98億元，受益于管理面積的增加以及物業(yè)管理費單價的提升，物業(yè)服務(wù)收入較2018 年同期人民幣3.35億元增加18.5%，該業(yè)務(wù)板塊是公司收入的主要來源，占2019 年上半年收入的46.4%。
開發(fā)商增值服務(wù)板塊：2019上半年開發(fā)商增值服務(wù)收入達(dá)到人民幣2.74億元，由于案場服務(wù)收入的增加，該板塊業(yè)務(wù)收入較2018年同期人民幣1.05億元上升161.8%。
小區(qū)增值服務(wù)板塊：小區(qū)增值服務(wù)是公司增速最快的兩大業(yè)務(wù)板塊之一，今年上半年收入達(dá)到人民幣7110萬元，較2018 年同期人民幣2320萬元上升206.3%。該業(yè)務(wù)板塊的大幅增長與公司在去年培育的新業(yè)務(wù)密不可分。期內(nèi)公司的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，帶來的收入達(dá)到人民幣2280萬元。車位尾盤銷售業(yè)務(wù)已經(jīng)在上海、蘇州、南京、常州、無錫及武漢等城市成功開展，上半年累計銷售車位達(dá)到1,500個以上，且每月的銷量還在提升過程中。除了資產(chǎn)管理服務(wù)外，新城悅拎包入住服務(wù)在上半年也表現(xiàn)出色，公司根據(jù)不同定位、不同區(qū)位的項目推出了各異的經(jīng)營策略，拎包入住的收入在上半年已經(jīng)超越去年全年水平。
專業(yè)服務(wù)板塊：依托于智能化工程業(yè)務(wù)的增加，專業(yè)服務(wù)取得收入人民幣1.13億元，較2018年同期人民幣3671萬元上升209.0%。智能化工程業(yè)務(wù)一般于新房交付前的半年左右進場施工。截至2019 年6 月30 日，公司智能化工程業(yè)務(wù)于上半年中標(biāo)66個項目，簽訂的合約金額超過人民幣2億元。
物業(yè)管理服務(wù)是公司開展各項服務(wù)的基礎(chǔ)，開發(fā)商增值服務(wù)與地產(chǎn)周期息息相關(guān)，而小區(qū)增值服務(wù)與專業(yè)服務(wù)上半年增長皆超過兩倍，或?qū)⒊蔀楣疚磥順I(yè)績跨周期的增長來源。其中公司在小區(qū)增值服務(wù)團隊組建基本完成，上半年業(yè)績得以爆發(fā)；另一方面，團隊對永續(xù)型的小區(qū)增值服務(wù)進行深入研究做好業(yè)務(wù)儲備，為小區(qū)增值服務(wù)長遠(yuǎn)健康增長做好準(zhǔn)備。未來新城悅服務(wù)在增值服務(wù)的發(fā)展值得期待。
| 未來規(guī)劃：加速拓展力度，提升小區(qū)增值服務(wù)占比
新城悅服務(wù)在第三方項目拓展、小區(qū)增值服務(wù)等方面的長期發(fā)展戰(zhàn)略做了必要的準(zhǔn)備。
在第三方項目拓展方面，公司以執(zhí)行新項目接管為主，并購以及合資合作為輔的拓展策略，在保證項目質(zhì)量的前提下，適當(dāng)加速拓展力度。
小區(qū)增值服務(wù)和智慧小區(qū)相關(guān)業(yè)務(wù)的收入占比未來將進一步提升。上半年這兩個業(yè)務(wù)板塊獲得了超過200%的同比增速。小區(qū)增值服務(wù)板塊中，在不斷完善拎包入住業(yè)務(wù)和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)模型的基礎(chǔ)上，將著力把新橙社逐步打供貨商搭建平臺等方式，為業(yè)主提供更全面的戶內(nèi)服務(wù)或居家產(chǎn)品；在專業(yè)服務(wù)方面，公司上半年收購了上海數(shù)淵信息科技有限公司，在停車管理系統(tǒng)和智能家居系統(tǒng)解決方案上具備了一定積累。公司將進一步完善在智能園區(qū)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的銷售能力，尋求面向第三方開發(fā)商的智能園區(qū)規(guī)劃和工程業(yè)務(wù)的拓展，在新交付項目拓展智能家居業(yè)務(wù)。