綠城服務：凈增儲備面積創(chuàng)歷史新高

  中物研協(xié) 研究員 / 沈洋洋

  8月23日，綠城服務發(fā)布2019年中業(yè)績公告，公告顯示 2019 年 1 - 6 月，綠城服務實現收入36.63億元，同比增長25.1%；毛利7.06億元，同比上升28.2%；毛利率為19.3%，與2018年同期的18.8%相比稍增0.5個百分點；凈利潤2.70億元（剔除期權費用后），同比上升24.8%；凈增儲備面積4670萬平方米，再創(chuàng)同期歷史新高。至此，綠城服務的項目儲備面積達到2.07億平方米，同比上升29.1%。

  | 營收達36億元，盈利質量穩(wěn)中有升

  2019年上半年，綠城服務實現營業(yè)收入36.63億元，同比上漲25.1%；取得凈利潤2.7億元，同比增長24.8%。

  綠城服務2016年-2019上半年盈利呈現持續(xù)上漲的態(tài)勢，公司歷年的增長水平維持在30%左右，2019年上半年營收與凈利潤25%左右的增長率相比歷年稍降，但仍不改公司穩(wěn)健的擴張趨勢。

資料來源：企業(yè)年報

  出于對服務品質的追求，綠城服務的利潤率水平處于上市物業(yè)服務企業(yè)中較低水平。2019年上半年，綠城服務毛利率水平19.3%，相較于2018年同期提升了約0.5個百分點，凈利率水平為7.4%，與去年同期基本持平。綠城服務近年的利潤率水平維持相對穩(wěn)定的水平，增速最快的高毛利園區(qū)服務對公司整體毛利率有一定的提升效果，預計未來公司的盈利質量能隨著高毛利業(yè)務占比的增大而逐漸提升。

資料來源：企業(yè)年報

  | 市場化拓展強勁，凈增儲備面積創(chuàng)歷史新高

  依靠強勁的市場化拓展能力，綠城服務的管理規(guī)模持續(xù)提升。截至2019年6月底，綠城服務在管面積為1.84億平方米，較2018 年同期的1.51億平方米增長22.1%，凈增加3340萬平方米。新項目的增加是公司內生性增長動力，也是物業(yè)服務收入及利潤持續(xù)增加的主要來源。2019年上半年，綠城服務在管項目達到1305個，覆蓋了全國29個省、直轄市和自治區(qū)、以及137個城市。

  依靠優(yōu)質的服務能力和強勁的市場拓展，今年上半年綠城服務儲備面積凈增加量再次創(chuàng)歷史新高，達到2.07億萬平方米，較2018 年同期的1.6 億平方米增長29.1%，凈增加4670萬平方米。作為在管面積的主要來源，充足的項目儲備為公司的未來增長提供堅實基礎。

  | 三線齊發(fā)，業(yè)績穩(wěn)健向前

  綠城服務的收入主要由三大業(yè)務購成：物業(yè)服務、園區(qū)服務以及咨詢服務。2019年上半年，綠城服務的物業(yè)管理服務收入占總營收的66.9%，園區(qū)服務收入占總營收的18.9%，咨詢服務收入占總營收的14.2%。

  物業(yè)服務是公司最大收入和毛利來源，于管理規(guī)模的穩(wěn)步擴張，2019上半年綠城服務的物業(yè)服務板塊收入達到人民幣2.45億元，較2018年同期人民幣20.15億元增長21.7%。增速有所下降是由于上下半年管理交付量的不均衡引起，預計全年的交付量將較去年穩(wěn)中有升。

  園區(qū)服務基于業(yè)主的全生活場景和房地產的全生命周期提供系統(tǒng)性的產品和服務解決方案，是物業(yè)服務的延伸，該業(yè)務板塊是公司增長速度最快的業(yè)務。2019年上半年園區(qū)服務收入為人民幣6.9億元，較2018 年同期的人民幣5.12億元增長34.8%。公司在園區(qū)服務部分業(yè)務的發(fā)力已見成效，如集團整合優(yōu)質資源成立「四季管家」到家服務平臺，通過在線線下相融合，整合優(yōu)質資源，構建以客戶數據為驅動，以日常保潔、家電維護、高端養(yǎng)護為核心業(yè)務的到家服務體系。受益于此策略，居家生活服務的增長顯著提升，收入較去年同期增長85.9%。

  園區(qū)服務本期的增速較過往有所降低，主要是占該分部收入40.5%的物業(yè)資產管理服務收入增速減緩所致。其中置換收入是物業(yè)資產管理服務的最大收入來源。期內，公司的全國租售中心模式初見成效，二手房代理服務分部的收入較去年同期增長22%。但受房地產市場波動影響，一手房及尾盤代銷收入有明顯下降，導致置換整體收入略低于去年同期。受制于房地產宏觀 調控，預計未來一段時間內該板塊的收入增長速度和毛利率仍然會受到一定影響。

  咨詢服務主要包括管理咨詢與在建咨詢服務兩項業(yè)務，本期收入為人民幣5.21 億元，較2018 年同期的人民幣4億元增長30.0%。該業(yè)務板塊中，公司基于開發(fā)商對咨詢服務需求的變化，著手培育產業(yè)園、寫字樓、商業(yè)綜合體、城市更新等非住宅業(yè)態(tài)的運營技術能力，擬定以「咨詢+運營+物業(yè)」的模式，協(xié)同發(fā)展咨詢服務與物業(yè)服務。受益于戰(zhàn)略轉型已見成效，今年上半年咨詢服務項目數量與年度服務費都實現了穩(wěn)定增長。

  整體而言，公司三大業(yè)務中皆保持可觀的增長水平。公司充足的儲備面積為未來各項業(yè)務的增長提供了可靠的保障。

  | 未來規(guī)劃：堅持內生增長，審慎收購，聚焦發(fā)展園區(qū)服務及新型咨詢服務

  綠城服務計劃未來在科技化、平臺化、生態(tài)型的戰(zhàn)略定位中，向幸福生活服務商的愿景不懈努力。具體的發(fā)展措施落實如下：

  在堅持公司物業(yè)服務內生增長、審慎收購擴張模式的同時，聚焦園區(qū)服務及咨詢服務分部中戰(zhàn)略性、新型業(yè)務的發(fā)展及收購機會。公司已于2019 年3 月就MAG 約56%的股權簽署了收購協(xié)議，并于2019年7月5 日完成了有關股權的交割。綠城服務計劃未來在教學體系、標準、師資培訓、品牌加持等多方面對公司的早教業(yè)務進行賦能。

  通過審慎收購及股權合作的形式，快速促進園區(qū)服務及咨詢服務分部戰(zhàn)略性及新型業(yè)務的發(fā)展或升級，完善現有業(yè)務的商業(yè)模式，為公司業(yè)務增長帶來貢獻。