拒交物業(yè)費的理由可以說是五花八門，但真正上升到法律層面的也不外乎以下幾種情況，那我們一起看看以下情況下拒交物業(yè)費，法官會怎么判！
▌一、以非物業(yè)服務合同當事人為由抗辯
有些業(yè)主認為自己并未與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，因此不管是開發(fā)商還是業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同都對其無約束力，自己不知曉且不認可該合同內容，因此拒絕交納物管費。
對此司法解釋有明確規(guī)定，根據《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條的規(guī)定，建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。所以該項抗辯理由不能得到法院支持。
▌二、以物業(yè)服務合同約定的合同期限已屆滿為由抗辯
某些業(yè)主辯稱物業(yè)服務合同中約定的合同期限早已屆滿，因此對超過合同期限的物業(yè)費，因無合同約定，故有權拒絕交納。
根據《合同法》第三十六條的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。在約定的合同期限屆滿后，若物業(yè)服務企業(yè)繼續(xù)為小區(qū)提供服務，業(yè)主也接受了物業(yè)服務企業(yè)提供的物業(yè)服務，雙方形成了事實上的物業(yè)服務合同關系，均應履行相應的合同義務。在上述情況下，業(yè)主的這一抗辯理由也不能得到法院的支持。
▌三、以房屋質量不達標為由抗辯
有些業(yè)主以房屋質量存在問題，如房屋漏水、墻體脫落、玻璃破裂等為由拒交物管費。
商品房存在質量問題系業(yè)主與開發(fā)商之間的商品房買賣合同糾紛，而物管費的交納則屬于業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)服務合同糾紛，兩者不屬于同一法律關系。通常情況下，開發(fā)商與物業(yè)公司是兩個獨立的法人企業(yè)，相互之間不應為對方承擔民事責任。因此，業(yè)主的該項抗辯理由不能得到法院的支持。
▌四、以物業(yè)服務企業(yè)不履行維修義務為由抗辯
有些業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)反映小區(qū)單元門、過道路燈等被損壞，頂樓房屋漏水等問題，要求維修，但物業(yè)服務企業(yè)知曉后拒不維修或者維修不合格，業(yè)主就以此為由拒交物管費。
對于維修義務的承擔主體，應具體情況具體分析：如果房屋在國家規(guī)定的保修期和保修范圍內，由建設單位承擔維修義務;在房屋質保期屆滿后，房屋專有部分由業(yè)主或侵權人承擔維修義務，房屋樓頂?shù)刃^(qū)共有部分、公共設施設備由物業(yè)服務企業(yè)承擔維修義務，物業(yè)服務企業(yè)履行義務時，可使用小區(qū)的住宅專項維修基金。若業(yè)主有證據證明物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修義務時，法院可根據《合同法》第一百一十一條的規(guī)定，酌情減少物業(yè)費。
▌五、以物業(yè)服務企業(yè)未盡到安全保障義務造成業(yè)主人身、財產遭受損失為由抗辯
有些業(yè)主認為因為物業(yè)服務企業(yè)未盡到安全保障義務，才導致自己的人身、財產遭受損失，如家中財物被盜竊，自有車輛被損壞或者被偷走……，故以此為由拒交物管費。
物業(yè)服務企業(yè)的安保義務源于法律相關規(guī)定和合同約定。法定的安保義務主要是在各地的物業(yè)管理條例中規(guī)定的物業(yè)服務企業(yè)對違反小區(qū)安全管理行為的制止義務以及防止小區(qū)內出現(xiàn)安全問題的協(xié)助義務。若業(yè)主有充分證據證明物業(yè)服務企業(yè)存在違反約定或者法定的安保義務，那么當物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主行使物業(yè)費請求權時，業(yè)主可以以物業(yè)服務企業(yè)未盡到安保義務，是對合同義務的不完全履行，屬于違約行為由進行抗辯。但未盡到安保義務一般情況下不構成根本性違約，法院經審理后可根據安保責任范圍以及業(yè)主的具體損失來酌情減少物業(yè)費。然而物業(yè)服務企業(yè)不是萬能的，不可能杜絕或者隨時制止小區(qū)內一切損害的發(fā)生，我們不能苛求物業(yè)服務企業(yè)對這種不確定的危險承擔過重的義務。只要物業(yè)服務企業(yè)盡到了合理范圍內的注意義務、采取了合理的預防措施，物業(yè)公司就可以對業(yè)主因第三人侵權所遭受的損失免責。
▌六、以物業(yè)服務企業(yè)提供的物業(yè)服務存在瑕疵為由抗辯
大多數(shù)拒絕交費的業(yè)主均持有此類抗辯理由。小區(qū)業(yè)主常以物業(yè)服務企業(yè)未按物業(yè)服務合同的約定全面履行相關義務，提供的物業(yè)服務不達標，如小區(qū)車輛亂停亂放無人管理，綠化帶被其他業(yè)主用來種菜無人制止，小區(qū)垃圾未及時清理，保安擅離崗位或值班時睡覺等為由拒交物管費。
首先，業(yè)主需要區(qū)分出其所反映的物業(yè)服務問題是否屬于物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務企業(yè)應履行的義務。部分業(yè)主存在“物管公司就是管理小區(qū)內的一切事務”的錯誤思維，將不屬于物業(yè)服務范疇的事項，例如房屋設計和質量問題、小區(qū)規(guī)劃不合理問題、業(yè)主間相鄰關系問題等，也納入進來要求物管服務企業(yè)予以處理解決。當物業(yè)服務企業(yè)拒絕履行非合同義務時，業(yè)主就誤認為物管服務企業(yè)沒有全面履行合同義務而拒交物管費。
其次，由于物業(yè)服務具有時間持續(xù)性和無法計量性的特點，加之物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務企業(yè)應履行的義務較為概括籠統(tǒng)，因此業(yè)主不能單憑一張照片、一段視頻就能證明物業(yè)服務企業(yè)提供的物業(yè)服務存在質量問題，而需要提供充分證據形成完整的證據鏈加以證明。若有證據證明物業(yè)服務企業(yè)已經提供物業(yè)服務，僅僅是在服務的某些環(huán)節(jié)、個別區(qū)域做得不夠好，存在一般瑕疵，那么因不構成根本性違約而較難成為業(yè)主拒交物業(yè)費的合法理由，但可以成為法院判定物業(yè)服務企業(yè)減收相應物業(yè)費的依據。
小區(qū)業(yè)主拒絕交納物業(yè)費的行為，不僅會造成物業(yè)服務企業(yè)運營經費不足，無法維持正常的物業(yè)服務水平，導致物業(yè)服務質量下降，損害其他正常交費業(yè)主的利益，還會加深業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾，嚴重影響雙方在小區(qū)內和諧共處。若對物業(yè)服務企業(yè)提供的物業(yè)服務不滿意，業(yè)主不應消極的采取長時間拒交物業(yè)服務費的方式來對抗物業(yè)服務企業(yè)，而應通過正常途徑與物業(yè)公司溝通、協(xié)商解決;也可就存在的服務問題向業(yè)主委員會反映，通過業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)溝通加以解決;還可通過業(yè)主大會解聘和重新選聘物業(yè)服務企業(yè)。
▌七、以沒入住為由抗辯
國家發(fā)改委、建設部頒布的《物業(yè)服務收費管理辦法》中規(guī)定,物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出一般包括:管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;辦公費用;物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊;物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;經業(yè)主同意的其他費用。
從物業(yè)費含蓋的內容來看,因為物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;辦公費用;物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊等,都是物業(yè)管理的組成部分。所以在購買房屋以后,不管住與不住,都應該繳納物業(yè)費,這一點不容置疑。
▌八、覺得法不責眾跟風不交物業(yè)費
物業(yè)和業(yè)主的目的是一致的。通過物業(yè)的管理工作,業(yè)主達到房產的保值、增值;而物業(yè)可以通過管理樹立自己的品牌。如果因不交物業(yè)費而造成物業(yè)服務跟不上,最后導致房產貶值的話,業(yè)主的利益就會有更大的損失。
不交物業(yè)費對其他業(yè)主具有自然的誘惑力,不交費可能被跟風的業(yè)主認為是一種可以取巧的機會;對欠費業(yè)主來說,他需要動員周圍的鄰居也拒絕交費,以達到法不責眾的效果;而他的鄰居發(fā)現(xiàn)可以通過不交物業(yè)費來滿足自己的利益時,也會踴躍行事的。因為在他們看來法律會先懲罰那些帶頭不交物業(yè)費的業(yè)主。其實,業(yè)主個人不交費,自己的房產得不到有效維護,損失的是自己的利益。交了費不等于認可了物業(yè)的服務,業(yè)主可以理直氣壯地要求改善服務。不交費,按法律規(guī)定都沒有資格當業(yè)主委員會委員,如果因此造成小區(qū)成立不了業(yè)主委員會,那業(yè)主連轟走自己不滿意的物業(yè)公司都無法做到,還會被物業(yè)告上法庭。
▌九、因物業(yè)服務企業(yè)利用公用面積經營不滿而不交費
楊小姐居住在宣武區(qū)某小區(qū)。近日她在一進樓的門洞處看到一則健身俱樂部的廣告,而在看到這則廣告之前,她覺得物業(yè)公司根本就沒有權利這么做,既然你們經營能掙到錢,我們大家不交物業(yè)費好了。
《物業(yè)收費辦法》規(guī)定,利用物業(yè)共用部位共用設施進行經營的,應當征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意,所得收益應主要用于補充專項維修資金等。遇到此種情況，業(yè)主應采取與業(yè)主委員會反應或正規(guī)法律途徑等手段解決，但業(yè)主不能據此不繳納物業(yè)費。
綜上所述，對于業(yè)主來講用拒交物業(yè)費的方式維權是不可取的，同時對于物業(yè)服務企業(yè)來講，首先做好本職工作是重中之重，同時在催繳物業(yè)費的時候也要講究方式方法，下面小編就給大家發(fā)份福利，和大家分享一些比較正規(guī)、委婉的催費通知！
第一則
尊敬的x公司，您好！
從x年x月x日開始，我管理處從未收到貴公司的物業(yè)費。
按時交納物業(yè)費是每位業(yè)主的義務，也是物業(yè)公司維持日常運營的基本保障。物業(yè)費是園區(qū)公共秩序維護、環(huán)境衛(wèi)生、公共區(qū)域維修，以及電梯、配電、公共照明等設備設施正常運轉的根本保障。
如您不能按時足額交納物業(yè)費，將會對園區(qū)物業(yè)管理服務工作造成嚴重的影響。同時，也侵犯了已交費業(yè)主的切身利益。至x年x月x日，貴公司欠款總額為：x元。
在此，我管理處鄭重提醒，請貴公司盡早繳納欠款，如再拖延，我管理處將按雙方簽訂《物業(yè)管理規(guī)約》相關條款收取千分之五的違約金，并且將依據《物業(yè)管理條例》以及《物業(yè)管理規(guī)約》等相關規(guī)定，訴諸法律，采取訴訟、強制執(zhí)行等方式，通過法律手段追究您的法律責任。屆時，您不但要全額支付拖欠的物業(yè)費本金及違約金，還要按照訴訟風險承擔相應的訴訟費、保全費以及一切與此相關的費用，請您慎重考慮訴訟可能帶來的不利法律后果，及時支付拖欠的物業(yè)費，以免我物業(yè)采取不必要的措施。
謝謝配合！
x有限公司x管理處
年 月 日
第二則
業(yè)戶：
______年度物業(yè)費收繳工作已臨近尾聲，經管理處統(tǒng)計，您戶的物業(yè)費自________年______月_______日至___________年_______月_______日共計人民幣___________元還未繳付。上述欠款已超過繳納期限，本司唯恐閣下事務繁忙，一時遺忘，現(xiàn)特函告知：為了維護小區(qū)全體業(yè)主共同利益及保證小區(qū)物業(yè)管理工作正常進行，請您配合及時交納物業(yè)費。
為了方便您的繳費，可采取以下方法：
1、電話預約（x），物業(yè)客服人員上門收?。?/span>
2、到物業(yè)管理服務中心繳費（每日8：00-20：00）；
3、通過銀行直接劃賬至物業(yè)公司（賬號：x）。
（注：如在 x年x月x日之前，仍不繳納所欠物業(yè)費，我司將停止相關物業(yè)服務，并從當月首日起計收錢款總額每日x%的違約金，屆時不再另行通知，引起的一切后果由欠費戶自行承擔。）
聯(lián)系人：x經理；電話：x
xxx小區(qū)
年 月 日
第三則
尊敬的x小區(qū)業(yè)主：
您所購買的位于x小區(qū)x號房自x年x月-x年x月的物業(yè)服務費、空調及水電等各項費用總計人民幣x元（其中含滯納金x元）至今尚未結清，小區(qū)管理中心已多次向您發(fā)出書面催款通知，并就欠費問題與您進行過溝通，但至今仍未見您交納相關欠款。截止x年x月x日，水費x元、電費x元、公攤電費x元、公攤水費x元、空調費x元、城市垃圾處理費x元。因此，這已嚴重影響了小區(qū)管理中心對該房號正常服務工作的開展，小區(qū)管理中心也已無力再為該房號墊支每月水、電費用、物業(yè)人員工資、公共設備設施維修費等大額費用。
根據《物業(yè)管理條例》第七章第四十七條：業(yè)主、使用人未按照前期物業(yè)管理服務合同或者物業(yè)管理服務合同的約定交納物業(yè)管理服務費或者維修資金的，物業(yè)管理企業(yè)可以每日加收應當交納費用的千分之三的違約金或按照約定加收違約金?！吨腥A人民共合國物業(yè)管理條例》第四十二條：業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。第六十七條：違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。
因此，為了維護廣大業(yè)主的共同利益，請您務必在x年x月x日前交清物業(yè)服務等相關欠費。
特此函告
x有限公司x管理處
年 月 日