南都物業(yè)：開拓省外市場，布局長租公寓
發(fā)布時間：2019-04-29
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中物研協(xié) 研究員 / 張樂
4月27日，南都物業(yè)年報發(fā)布，預示著14家上市物業(yè)服務企業(yè)已完成了年報發(fā)布，對2018年經營業(yè)績交出了答卷。
2018年，南都物業(yè)實現營業(yè)收入10.59億元，同比增長29.18%；營業(yè)總成本9.56億元，同比增長32.09%；
實現歸屬于母公司凈利潤為0.92億元，同比增長22.69%，總資產達13.43億元，同比增長65.68%，其中歸屬于母公司所有者權益合計為6.39億元，同比增長125.45%。
/ 面積增長速度加快
收購之路拓展外延 /
截止2018年12月31日，南都物業(yè)累計總簽約項目433個（包含金楓物業(yè)）,比上年同期增加158個，增長率57.45%，累計總簽約面積5,542.56萬平方米，比上年同期增長1,657.61萬平方米，增長率42.67%。
○ 數據來源：招股說明書，公司財報,CRIC
從2014年開始到2017年，南都物業(yè)都一直保持著20%左右的面積增長率，一直到2018年，實現了增長率翻倍，簽約面積達到5543萬平方米，除了南都物業(yè)堅持“3+X”戰(zhàn)略，深耕江浙滬地區(qū)，打開深圳、蕪湖、榆林、烏魯木齊等地市場之外，收購金楓物業(yè)也為南都物業(yè)簽約面積增加貢獻了力量。
南都物業(yè)服務范圍主要位于浙江省、北京、上海、重慶，收購金楓物業(yè)，在江蘇省加碼，無疑是為了擴充長三角地區(qū)的實力。而金楓物業(yè)在2018年5月份剛剛完成了對中遠物業(yè)的收購，對于南都物業(yè)也是一種間接的業(yè)務拓展。
/ 加速浙江省外市場開發(fā)力度
聯(lián)手國有銀行布局長租公寓 /
南都物業(yè)2018年實現主營業(yè)務收入10.59億元，其中，浙江省實現主營業(yè)務收入7.23億元，較上年同期增長14.30%。同時，南都物業(yè)也加快了浙江省外市場開發(fā)力度，在物業(yè)管理服務項目持續(xù)增加的情況下，實現主營業(yè)務收入3.34 億元，較上年同期增長67.97%。
○ 數據來源：招股說明書，公司財報,CRIC
2018年南都物業(yè)在案場服務、包干制物業(yè)管理服務、酬金制物業(yè)管理服務、顧問服務、增值服務之外，主營物業(yè)中還增加了長租公寓。
早在2017年，南都物業(yè)旗下子公司大悅資產開始布局長租業(yè)務，打造“群島”系列長租公寓。2018年5月,大悅資產與建信浙江公司共同投資設立杭州建信大悅住房服務有限公司(“建信大悅”),注冊資本為500萬元人民幣,主要經營分散式住房租賃服務和相關配套服務。
建信浙江公司是建行旗下子公司，而建行是國有銀行中布局長租公寓領域的領先者，南都物業(yè)與建行合作，可以借助建行的租賃平臺，實現資源的拓展。
/ 利潤增速放緩
盈利能力稍顯弱勢 /
2018年2月1日，南都物業(yè)在上海證券交易所上市發(fā)行，成為國內首家登陸A股的物業(yè)服務企業(yè)，也是截止到目前為止唯一一家沖擊A股成功的物業(yè)服務企業(yè)。
○ 數據來源：招股說明書，公司財報,CRIC
登陸A股之后，南都物業(yè)放緩了發(fā)展的步伐，將營業(yè)利潤與凈利潤的增長率保持在了20%左右，與2014年、2015年猛烈的“進攻”計劃形成了對比，這也與目前物業(yè)服務企業(yè)精細化、品質化發(fā)展趨勢有關。
○ 數據來源：招股說明書，公司財報,CRIC
根據南都物業(yè)年報披露的總營業(yè)成本構成來看，主營業(yè)務的成本就占據了85%。過高的營業(yè)成本是影響南都物業(yè)盈利的原因之一。接著就是眾多企業(yè)都占據較高的管理費用，占了總成本10%，銷售費用占3%，稅費僅占1%。說明，主營業(yè)務成本依然是各家企業(yè)重點優(yōu)化對象。
值得一提的是，在眾多的費用支出中，南都物業(yè)在財務費用方面獲得了收入，此項收入主要是來源于利息收入，抵扣當年手續(xù)費后，獲得了約298萬元的財務收入。
/ 加速融合收購企業(yè)
依托平臺，優(yōu)化物業(yè)服務品質 /
南都物業(yè)在業(yè)績報告中，也對未來發(fā)展戰(zhàn)略做了規(guī)劃，主要分為以下幾點：
1、 精耕區(qū)域市場，形成規(guī)模優(yōu)勢
2019年，南都物業(yè)將以“3+X”市場拓展戰(zhàn)略為切入點，加大各城市新盤、存量盤資源排摸，通過標桿項目建設、品牌推廣，提升當地市場占有率，擴大規(guī)模效應。
2、 融合共生，多品類協(xié)同發(fā)展
融合已收購的采林物業(yè)、金楓物業(yè)的資源與優(yōu)勢，以南都品質管理為牽引，強化三家企業(yè)的產品特色，發(fā)展優(yōu)質品類業(yè)務，提高多品類業(yè)務收入占比。
3、 立足美好，創(chuàng)新業(yè)主服務模式，優(yōu)化經營結構
南都物業(yè)將依托悅嘉家社區(qū)生活服務平臺，實現了物業(yè)服務一鍵式管理，縮短服務響應時間，提高服務效率，使服務提供更精準。同時，在平臺中引入服務商家，滿足業(yè)主多方位生活需求。
另一方面，南都物業(yè)將聯(lián)合大悅商業(yè)，運營 “產品+互聯(lián)網+社群”模式的“群島”系列服務公寓、國際青年社區(qū)、托管式公寓、復合型園區(qū)等四類產品，以實現客戶投資、持有資產的持續(xù)增值。