物業(yè)常見糾紛問答
Q：物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)對小區(qū)進行物業(yè)管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否可以向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費？
A：分兩種情況：①物業(yè)服務(wù)合同到期后，如業(yè)主大會尚未選定新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供服務(wù)的，則構(gòu)成事實上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可參照原物業(yè)服務(wù)合同的約定向業(yè)主主張物業(yè)服務(wù)費。
②如出現(xiàn)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條“物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持?！彼?guī)定的情形，亦即物業(yè)服務(wù)企業(yè)無理拒不退場，則應(yīng)認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)業(yè)已終止，物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張合同終止后物業(yè)服務(wù)費的，不予支持。
Q：業(yè)主或物業(yè)使用人房屋財產(chǎn)被盜，能否成為拒繳物業(yè)服務(wù)費的抗辯理由？
A：原則上只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同提供了服務(wù)，業(yè)主或物業(yè)使用人就應(yīng)按時繳納物業(yè)服務(wù)費，至于其財產(chǎn)被盜，屬另一法律關(guān)系，可另行起訴。
如業(yè)主或物業(yè)使用人認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到管理義務(wù)而導(dǎo)致其財產(chǎn)被盜的，法院應(yīng)審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否存在管理瑕疵，可以根據(jù)瑕疵大小程度扣減部分物業(yè)服務(wù)費或免除違約金。
Q：欠繳物業(yè)服務(wù)費的違約金應(yīng)如何確定？
A：物業(yè)服務(wù)費的違約金原則上依照合同的約定，但有以下三種情況例外：
①合同未約定違約金計算標(biāo)準(zhǔn)的，參照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以主張自應(yīng)繳納之日起按年利率6%計算違約金；
②如合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，則參照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，將欠繳物業(yè)服務(wù)費的違約金調(diào)整為年利率24%；
③如法院經(jīng)審查認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)的過程中存在瑕疵，則有可能綜合過錯程度、合同履行情況等對違約金予以減免。
Q：物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否主張水電費的違約金？
A：分兩種情況：
①水電費的違約金在物業(yè)服務(wù)合同中有約定的從約定，如業(yè)主抗辯約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高或法院經(jīng)審查認(rèn)為合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，則可參照《最高人民法院民間借貸司法解釋理解與適用》第二十九條的規(guī)定，調(diào)整至年利率24%；
②水電費的違約金物業(yè)服務(wù)合同沒有約定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)要求業(yè)主支付。
Q：小區(qū)車輛丟失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否需要承擔(dān)責(zé)任？
A：對于該種類型，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間形成哪一種法律關(guān)系，應(yīng)如何適用法律處理，《廣東省高級人民法院關(guān)于審理住宅物業(yè)服務(wù)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第18條已作出明確規(guī)定，具體內(nèi)容如下：
①物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主或物業(yè)使用人的專用停車位或者停放在住宅小區(qū)的其他車輛收取物業(yè)費或者保管費，如發(fā)生車輛毀損、丟失的，按照《合同法》第三百七十四條關(guān)于有償保管合同的規(guī)定處理。
②物業(yè)服務(wù)企業(yè)對停放在住宅小區(qū)內(nèi)的車輛沒有收取費用，但采取發(fā)卡、登記等管理措施的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定形成無償保管合同關(guān)系，如發(fā)生車輛毀損、丟失的，按照《合同法》第三百七十四條關(guān)于無償保管合同的規(guī)定處理。
③物業(yè)服務(wù)企業(yè)對停放在住宅小區(qū)內(nèi)的車輛沒有收取費用，也沒有采取發(fā)卡、登記等管理措施的，如果發(fā)生車輛毀損、丟失的，應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否盡到安全保障義務(wù)及其過錯程度確定其應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任及責(zé)任的大小。
④車輛所有人或使用人對車輛毀損、丟失也存在過錯的，可減輕或免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的賠償責(zé)任。
Q：業(yè)主或物業(yè)使用人房屋財產(chǎn)被盜，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否需要承擔(dān)責(zé)任？
A：對于該類型案件，應(yīng)考慮物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否盡到安全保障義務(wù)，根據(jù)其過錯程度確定其應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任及責(zé)任的比例如何。首先，應(yīng)審查物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何履行安全保障義務(wù)及應(yīng)采取何種措施。
其次，審查在業(yè)主財物失竊期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否盡到安全保障義務(wù)。這主要根據(jù)小區(qū)內(nèi)的安全監(jiān)控系統(tǒng)是否運作正常，安保人員是否巡邏到位，安保人員有否按照制度規(guī)定對小區(qū)出入人員進行登記或者實行刷卡出入等進行確定。若經(jīng)審查，能確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實沒有盡到安全保障義務(wù)的，則應(yīng)按照過錯程度對業(yè)主的財物損失承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。
同時，還應(yīng)注意審查業(yè)主自身對財物損失有否過錯，若有過錯，還應(yīng)減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任。
在該類型案件中，還有一個問題就是如何認(rèn)定業(yè)主的財物損失范圍。一般情況下，業(yè)主較難提供充足的證據(jù)證明被盜的財物具體有哪些，但其財產(chǎn)損失客觀存在，故從公平的角度考慮，可以憑業(yè)主在公安機關(guān)報案筆錄中所陳述的財物情況作為參考，結(jié)合業(yè)主提供的購物憑證上的物品價格，以及業(yè)主的職業(yè)、月收入情況，綜合日常生活經(jīng)驗判斷其有無可能在家中存放如此數(shù)量的財物，最終合理酌定其損失數(shù)額。
Q：物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否因業(yè)主欠費而擅自停水停電，停止小區(qū)的公共服務(wù)？
A：不可以。
基于小區(qū)公共利益保護考慮，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能因業(yè)主欠費而擅自停水、斷電或停止小區(qū)公共服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同與供水供電合同是兩個獨立的合同，供水供電合同的相對方是供水供電公司，根據(jù)合同權(quán)利義務(wù)一致原則，享有停水停電權(quán)利的是供水供電公司，而不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過訴訟等方式進行催收，但不得擅自采取停水、停電等措施，因此造成業(yè)主損害的，業(yè)主可以請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止侵害、賠償損失。
Q：對于開發(fā)商作出的“贈送物業(yè)服務(wù)費”的承諾，其效力如何認(rèn)定？
A：一般情況下，對于開發(fā)商承諾免收買受人物業(yè)服務(wù)費的主張應(yīng)當(dāng)視為無效。在業(yè)主辦理入住后，其作為小區(qū)的業(yè)主，就應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納物業(yè)服務(wù)費。除非經(jīng)過前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面授權(quán)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)對承諾進行追認(rèn)，否則開發(fā)商無權(quán)代前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出承諾免除買受人物業(yè)服務(wù)費。
前期物業(yè)服務(wù)費的免除只有同時具備以下兩個條件才有可能有效：
第一，開發(fā)商與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，在合同中明確約定了由開發(fā)商向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納購買其房屋的部分或全部買受人的前期物業(yè)服務(wù)費或免除業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費的承諾。
第二，商品房預(yù)售合同中建設(shè)單位承諾業(yè)主的前期物業(yè)服務(wù)費以及入住后部分時間段內(nèi)的物業(yè)服務(wù)費全部由建設(shè)單位代為交納，并就建設(shè)單位違反此項承諾的違約責(zé)任作出明確約定，而且必須將前期物業(yè)服務(wù)合同作為商品房預(yù)售合同的附件。
在這兩個條件下，開發(fā)商承諾其承擔(dān)業(yè)主入住之后的部分物業(yè)服務(wù)費，并且物業(yè)服務(wù)企業(yè)也以簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容表示同意，業(yè)主才能享有贈送的物業(yè)服務(wù)費。
Q：開發(fā)商作出的關(guān)于贈送面積免物業(yè)服務(wù)費的承諾，其效力如何認(rèn)定？
A：物業(yè)管理與房屋買賣是兩個獨立的法律關(guān)系。一般贈送房屋的建筑面積往往發(fā)生在開發(fā)商售房的過程中，這是開發(fā)商對自己的權(quán)利處分，其有權(quán)贈送銷售面積。
但是，對于物業(yè)管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間形成的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。物業(yè)服務(wù)費是對小區(qū)公共部位進行管理的消耗，該費用主要是根據(jù)買受人取得的產(chǎn)權(quán)證上核準(zhǔn)的建筑面積來收取。如果開發(fā)商在買受人辦理產(chǎn)權(quán)證時沒有將所贈送的面積進行專門的說明，那么在收取物業(yè)服務(wù)費時，應(yīng)當(dāng)按照產(chǎn)權(quán)證上載明的建筑面積收取，并不像開發(fā)商承諾的那樣可以免收部分面積的服務(wù)費，開發(fā)商也無權(quán)處分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利。
Q：業(yè)主在收樓后能否以房屋存在質(zhì)量問題為由拒絕支付物業(yè)服務(wù)費？
A：不能。房屋質(zhì)量問題屬于業(yè)主與開發(fā)商的房屋買賣合同履行過程中產(chǎn)生的法律問題，而物業(yè)服務(wù)費發(fā)生在業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系中，兩者屬于不同的法律關(guān)系，業(yè)主不得以房屋質(zhì)量問題對抗其根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)給付的物業(yè)服務(wù)費。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般是對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、安保、交通等項目進行維護、修繕、服務(wù)與管理，業(yè)主或?qū)嶋H使用人在無有效證據(jù)證明因物業(yè)服務(wù)企業(yè)對上述部位、項目管理不善導(dǎo)致其私有房屋受損的情形下，不能以房屋質(zhì)量問題對抗其支付物業(yè)服務(wù)費的合同義務(wù)。
Q：空置物業(yè)是否需要交納物業(yè)服務(wù)費？
A：空置物業(yè)是否需要交納物業(yè)服務(wù)費首先應(yīng)審查空置物業(yè)是否已經(jīng)辦理收樓手續(xù)或根據(jù)《商品房買賣合同》的約定是否屬于視為已經(jīng)收樓的情形。
如已經(jīng)收樓，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第七條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。
如非因業(yè)主原因?qū)е挛茨苁諛?，則業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系尚未成立，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)主張收取物業(yè)服務(wù)費。