家中失竊，物業(yè)服務企業(yè)應承擔責任的情形——江門市某物業(yè)管理有限公司訴張某物業(yè)服務合同糾紛案

【主要案情】2003年2月13日，某物業(yè)公司與建設單位簽訂《物業(yè)管理委托合同》，約定：建設單位委托物業(yè)公司對涉案物業(yè)進行管理。簽訂上述《物業(yè)管理委托合同》后，物業(yè)公司進駐涉案小區(qū)，為涉案小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)管理服務。涉案某房屋位于涉案小區(qū)中，屬于張某所有，于2003年購買使用。涉案小區(qū)至今未成立業(yè)主委員會。2017年1月17日，江門市蓬江區(qū)發(fā)展改革和統(tǒng)計局出具《備案回執(zhí)》及《物業(yè)服務收費備案表》，對物業(yè)公司管理小區(qū)服務收費進行備案，執(zhí)行時間2015年6月。2007年1月10日，張某因家中失竊向江門市公安局江華派出所報警，公安機關出具《報警回執(zhí)》給張某，該宗盜竊案件至庭審辯論終結(jié)之日止尚未偵破。張某因家中財物被盜及對物業(yè)公司服務質(zhì)量不滿意，與物業(yè)公司發(fā)生爭議，未繳納2014年1月至2016年12月的物業(yè)管理費。物業(yè)公司遂訴至法院追繳物業(yè)管理費。

法院經(jīng)審理認為，物業(yè)公司與建設單位簽訂的《物業(yè)管理委托合同》屬于前期物業(yè)管理合同，該合同是物業(yè)公司管理涉案小區(qū)的合法依據(jù)。物業(yè)公司進駐涉案小區(qū)提供物業(yè)管理服務，張某作為小區(qū)業(yè)主接受物業(yè)公司的物業(yè)服務，應當支付對等的物業(yè)管理費。對張某關于物業(yè)公司沒有提供合格的物業(yè)管理服務以致其家中被盜，不需支付物業(yè)管理費的主張，因物業(yè)公司承擔的物業(yè)服務義務包括小區(qū)安保、小區(qū)衛(wèi)生清潔、小區(qū)設備維修等等，是一對多提供服務的性質(zhì)，更著重保障小區(qū)業(yè)主共益性權利，其對單個業(yè)主房屋內(nèi)財物的安全保障有一定的義務，但該義務不能與保管合同中保障物品安全義務對等，即在本案中張某的被盜不能直接構(gòu)成在物業(yè)管理服務合同法律關系中拒付物業(yè)管理費的理由，尚需提供充分證據(jù)證明物業(yè)公司存在履行物業(yè)管理服務義務不合格行為，但張某僅對被盜一事提供了《報警回執(zhí)》予以證明，并未提供任何證據(jù)證明物業(yè)公司在此事件發(fā)生中有履行物業(yè)管理服務義務不合格的行為，張某依法應承擔舉證不能的法律后果。因此法院認定張某應向物業(yè)公司支付拖欠的物業(yè)管理費。

【點評】業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費。物業(yè)服務企業(yè)的安保義務源于法律相關規(guī)定和合同約定。法定的安保義務主要是在各地的物業(yè)管理條例中規(guī)定的物業(yè)服務企業(yè)對違反小區(qū)安全管理行為的制止義務以及防止小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)安全問題的協(xié)助的義務。若業(yè)主有充分證據(jù)證明物業(yè)服務企業(yè)存在違反約定或者法定安保義務，那么當物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主行使物業(yè)費請求權時，業(yè)主可以以物業(yè)服務企業(yè)未盡到安保義務，是對合同義務的不完全履行，屬于以違約行為為由進行抗辯。然而物業(yè)服務企業(yè)不可能杜絕或者隨時制止小區(qū)內(nèi)一切損害的發(fā)生，因此不能苛求物業(yè)服務企業(yè)對這種不確定的危險承擔過重的義務。只要物業(yè)服務企業(yè)盡到了合理范圍內(nèi)的注意義務、采取的合理的預防措施，物業(yè)公司就可以對業(yè)主因第三方侵害所遭受的損失免責。換言之，業(yè)主要對抗物業(yè)公司行使物業(yè)費請求權時，應提供充分的證據(jù)證明物業(yè)公司在事件中存在違法或者根本性違約行為，否則業(yè)主拒交物業(yè)管理費的抗辯將無法獲得法院支持。