轉(zhuǎn)讓物業(yè)，舊業(yè)主應(yīng)履行合同約定的告知義務(wù)——江門(mén)某物業(yè)公司訴鄧某、王某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

【主要案情】鄧某作為業(yè)主與物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定涉案房屋物業(yè)管理具體事項(xiàng)，包括業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者出租合同向物業(yè)公司備案，并按物業(yè)公司規(guī)定辦理相關(guān)變更手續(xù)等事項(xiàng)。鄧某于2013年6月7日向王某轉(zhuǎn)讓涉案房屋，并將房屋過(guò)戶到王某名下。雙方簽訂了《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》，約定鄧某負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)到2013年6月止。物業(yè)公司認(rèn)為鄧某、王某沒(méi)有付清2014年11月20日至2016年4月30日的物業(yè)管理費(fèi)，遂起訴至法院要求鄧某向物業(yè)公司支付物業(yè)管理費(fèi)以及相應(yīng)的違約金，王某對(duì)鄧某的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，涉案《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》具有法律效力。王某是涉案房屋的新業(yè)主及實(shí)際使用人，王某應(yīng)承擔(dān)向物業(yè)公司支付2014年11月20日至2016年4月30日物業(yè)管理費(fèi)的責(zé)任。鄧某雖稱其已于2013年6月7日將涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給王某，并辦理了過(guò)戶手續(xù)，故此后的物業(yè)管理費(fèi)不應(yīng)由其負(fù)擔(dān)。但鄧某并未能提供證據(jù)證明其已經(jīng)按照《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的約定將物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同交予物業(yè)公司備案以證實(shí)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的事實(shí)，更未在合理期間內(nèi)帶同王某至物業(yè)公司辦理相關(guān)變更手續(xù)，因此鄧某與物業(yè)公司約定涉案合同解除的條件并未成就。鄧某于2016年7月20日第一次庭審時(shí)才將涉案房屋轉(zhuǎn)讓的相關(guān)資料交予物業(yè)公司，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條及第九十四條的規(guī)定，雙方簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》于2016年7月20日才解除。因此，鄧某對(duì)王某欠付的物業(yè)管理費(fèi)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。.

【點(diǎn)評(píng)】根據(jù)物業(yè)公司與鄧某簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的約定，雙方對(duì)業(yè)主解除物業(yè)服務(wù)合同的條件有詳細(xì)的約定。本案中，鄧某雖于2013年6月7日將涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給王某，但其并未能提供證據(jù)證明其已經(jīng)履行合同約定的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)告知義務(wù)，因此雙方約定的合同解除條件并未成就。鄧某于2016年7月20日才將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)資料交予物業(yè)公司，因此《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》于2016年7月20日才得以解除。而王某為涉案房屋的新業(yè)主和實(shí)際使用人，應(yīng)承擔(dān)向物業(yè)公司支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，鄧某對(duì)王某欠付的物業(yè)管理費(fèi)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

而且《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十七條規(guī)定：“業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！币虼?，在日常生活中，即使物業(yè)服務(wù)合同沒(méi)有相關(guān)物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租后相關(guān)物權(quán)變動(dòng)告知的約定，根據(jù)前述條例，業(yè)主在轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)后，也應(yīng)向?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)物權(quán)變動(dòng)情況告知的義務(wù)。