業(yè)主委員會更換“管家”需合法——江門市蓬江區(qū)某物業(yè)管理有限公司訴江門市某小區(qū)業(yè)主委員會物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

【主要案情】涉案小區(qū)原由舊物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務(wù)，合同期限至2013年6月30日止。2013年3月23日，業(yè)主委員會通知舊物業(yè)公司合同到期后不再續(xù)約，同年6月，業(yè)主委員會重新招聘新物業(yè)公司，并成立7人評審小組投票決定物業(yè)公司的選聘事項。涉案物業(yè)公司成功中標(biāo)并與業(yè)主委員會簽訂了新的《物業(yè)管理服務(wù)合同》，合同期限自2013年7月1日至2015年6月30日。涉案物業(yè)公司進場時遭到舊物業(yè)公司和部分業(yè)主的阻撓，交接未能完成。

法院經(jīng)審理認為，業(yè)主委員會在未經(jīng)業(yè)主大會討論同意的情況下，先自行決定合同期滿后不續(xù)約并通知舊物業(yè)公司，違反了法律法規(guī)規(guī)定的民主議定程序。另外，業(yè)主委員會招聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的評審小組的組成與決定也未能征詢業(yè)主大會的意見。因此，涉案小區(qū)業(yè)主委員會在續(xù)聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的問題上違反法律強制性規(guī)定，新的《物業(yè)管理服務(wù)合同》無效。

【點評】根據(jù)《物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會選聘、解聘、決定是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，亦即“雙過半”同意。

本案中，在業(yè)主委員會與舊物業(yè)公司簽訂的舊的《物業(yè)管理服務(wù)合同》合同期限到期前的2013年3月23日，業(yè)主委員會在未經(jīng)業(yè)主大會會議討論，獲得“雙過半”同意的情況下，先自行決定合同期滿后不續(xù)約并通知舊物業(yè)公司，該決定違反了法律法規(guī)的強制性規(guī)定。另外，在選聘物業(yè)公司其他程序中，業(yè)主委員會也未能征詢業(yè)主大會的意見。因此，一審、二審法院均認定涉案小區(qū)業(yè)主委員會在續(xù)聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的問題上違反法律強制性規(guī)定，新物業(yè)公司與涉案小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的新的《物業(yè)管理服務(wù)合同》無效，判決駁回新物業(yè)公司要求履行合同的訴訟請求。