國家決定停建封閉式小區(qū)，逐步打開小區(qū)圍墻實行街區(qū)制，對物業(yè)管理業(yè)界的沖擊不言而喻。然而具體沖擊的是什么，物業(yè)管理應(yīng)該怎樣適應(yīng)？在此歷史關(guān)頭物業(yè)管理有必要反思自身的社會界限。
中國物業(yè)管理由來的歷史背景
中國物業(yè)管理誕生的歷史背景是國家實行改革開放，對私有權(quán)的承認(rèn)。私權(quán)的主要內(nèi)容是物權(quán)，而對普通民眾而言，最大物權(quán)莫過于房產(chǎn)權(quán)。八十年代中國實行住房制度改革，過去主要依靠國家、單位分配住房的城鎮(zhèn)居民有了屬于個人的住宅，這些公寓式住宅每個單位上下左右與其他住宅單位毗連，樓梯、走道、天面、外墻、設(shè)施設(shè)備共用，建筑物以外還有住宅區(qū)的公共道路、花園、地下管網(wǎng)、運動場地等小區(qū)物業(yè)配套設(shè)施，都需要統(tǒng)一運行、維護(hù)、管理，這就是物業(yè)服務(wù)。住宅私有化，其物業(yè)服務(wù)必然商業(yè)化、社會化，計劃經(jīng)濟(jì)時期實行的社區(qū)管理方式必然被突破，新加坡、臺灣、香港等發(fā)達(dá)國家、地區(qū)的物業(yè)管理經(jīng)驗被引進(jìn)國內(nèi)。上世紀(jì)末城市住房改革快速進(jìn)行，不到十年時間基本完成，與此同時，物業(yè)管理由點到面跨階段性的迅速發(fā)展。2003年國家頒布《物業(yè)管理條例》，物業(yè)管理獲得空前法律地位，通過“新建小區(qū)必須實行物業(yè)管理”等行政規(guī)定，物業(yè)管理得到普及。
中國城市市民擁有私產(chǎn)房屋歷史不過30多年，物業(yè)管理也有30多年歷史，伴之而來物業(yè)管理企業(yè)大量涌現(xiàn)。由于剛開始沒有行業(yè)規(guī)范，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)戶需求和自身所提供服務(wù)的條件，物業(yè)管理更是參差不齊，五花八門，這種狀況一直延續(xù)到2003年9月《物業(yè)管理條例》出臺。此時，中國物業(yè)管理已經(jīng)快速發(fā)展了十多年，產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成，許多不倫不類的東西已經(jīng)“尾大不掉”，其中兩個方面最顯著：一是由于沒有專業(yè)服務(wù)市場作支撐，物業(yè)公司包打天下，自行提供保安保潔園藝工程機(jī)電運行等等所有服務(wù)，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域?qū)嵭兴^“一體化服務(wù)”。二是沒有明確的服務(wù)界限，不僅提供保潔、綠化、維修、治安、機(jī)電等一般意義的物業(yè)服務(wù)，還對居民日常生活中社區(qū)文娛、社區(qū)體育活動的服務(wù)一直延伸到社區(qū)文化等精神文明服務(wù)，“一手抓精神文明建設(shè)”。物業(yè)管理公司自喻在小區(qū)“上管天下管地，中間管空氣”什么都做，無所不為。物業(yè)企業(yè)這么做，業(yè)戶這么消費，習(xí)慣成自然，“中國特色的物業(yè)管理”就是這樣形成的。
商業(yè)樓盤封閉式小區(qū)的來龍去脈
商業(yè)樓盤封閉式小區(qū)主要有兩個源頭，一個是沿襲計劃經(jīng)濟(jì)時代的政府、部隊機(jī)關(guān)、大型國有企事業(yè)單位的住宅大院管理方式；二是是上世紀(jì)70-80年代涉外住宅區(qū)、別墅區(qū)，為減少國人與“外國人”接觸，采取封閉式管理。以最早實行物業(yè)管理的深圳市為例，80-90年代開發(fā)樓盤多是開放式，深圳政府開發(fā)樓盤，1995年前開發(fā)的樓盤基本上都是開放式的，1998年入伙的梅林一村是半開放式的（所謂圍合式管理），此后開發(fā)的益田村、桃源村才實行封閉式設(shè)計。這樣算來，即便是深圳市，大規(guī)模實行封閉式小區(qū)不過十多年時間。
為什么要實行封閉式小區(qū)？主因是社會需要，由于社會貧富懸殊日益擴(kuò)大、有房階層要求居住環(huán)境安全的需要十分強(qiáng)烈，其次是政府倡導(dǎo)，90年代起，從國家到各省市都在開展創(chuàng)建“安全文明小區(qū)”等活動。既然居住環(huán)境的安全是居住者最基本需求，政府又在大力鼓勵，那么物業(yè)管理就“必須”把小區(qū)安全作為首要任務(wù)。為了杜絕入室盜竊等治安案件發(fā)生，物業(yè)管理可謂費盡心機(jī)，不惜投入人力物力，建立小區(qū)保安員隊伍。法律規(guī)定維護(hù)社會治安是公安機(jī)關(guān)的責(zé)任，物業(yè)管理卻非要在物業(yè)小區(qū)維護(hù)秩序，還是變著花樣“越界”。比如有關(guān)政策不讓設(shè)立保安隊伍，物業(yè)管理就改保安員為“秩序維護(hù)員”等，不僅在小區(qū)內(nèi)，還在小區(qū)周邊搞什么“周邊警戒”（即定時不定時在小區(qū)外圍巡邏）等等。
物業(yè)小區(qū)實行封閉式管理，的確可以改善治安環(huán)境，減少入室盜竊等治安案件發(fā)案率，減少物業(yè)公司維護(hù)小區(qū)治安的壓力。封閉小區(qū)一般還有“人車分流”設(shè)計，地面環(huán)境相對安靜，舒適。既然安全、安靜是居住者的最基本需要，新建住宅區(qū)實行封閉式管理便一發(fā)不可收拾，所有新開發(fā)樓盤，只要有“高檔”或“高尚”二字，必然是封閉式小區(qū)，是購房者“理想居住”的基本要素之一。
物業(yè)管理社會界限不清的問題由來已久
為了體現(xiàn)小區(qū)“安全、舒適”的住宅價值，物業(yè)管理大量設(shè)置“保安崗”（其人力成本往往占物業(yè)管理成本的二分之一上下），形成“物業(yè)保安”這一奇特行業(yè)景觀，這是典型的“中國特色”而非物業(yè)管理的本來面目。由于責(zé)任界限不清，時至今日，所有業(yè)主包括全社會都以為，小區(qū)的所有問題，包括治安、社區(qū)文化活動等，物業(yè)公司都是當(dāng)然的“第一責(zé)任人”。
物業(yè)管理是什么？目前至少有三種觀點難以統(tǒng)一：
第一種觀點是由公眾認(rèn)知習(xí)慣形成的，認(rèn)為物業(yè)管理是與居民、家庭、社區(qū)息息相關(guān)的一種公眾服務(wù)業(yè)，因此“社會效益”和“經(jīng)濟(jì)效益”一樣都是物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任。“公眾服務(wù)業(yè)”說，是民眾對物業(yè)管理的一般認(rèn)識。
還有一種看法是地產(chǎn)業(yè)的普遍觀點，認(rèn)為物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的附屬業(yè)。物業(yè)管理是房地產(chǎn)的售后服務(wù)。就像是汽車生產(chǎn)銷售以后，需要售后4S服務(wù)店一樣，房地產(chǎn)開發(fā)銷售后，需要成立物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)售后服務(wù)，目前知名品牌物業(yè)公司，多數(shù)是大型房地產(chǎn)公司的“子公司”。
第三種觀點來之于法律規(guī)定，與房地產(chǎn)業(yè)的看法相反，《物業(yè)管理條例》第二十四條明確提出“房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則。但條例實施已十多年，這條“原則”卻沒有實行。
物業(yè)管理界限不清具體表現(xiàn)為：
一是物業(yè)管理自我定位不清。
深圳市是中國物業(yè)管理的發(fā)祥地，最早推行現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)，提出了“一手抓物業(yè)管理服務(wù)，一手抓精神文明建設(shè)，創(chuàng)建有中國特色物業(yè)管理”、“為居民營造一個安全、舒適、鄰里關(guān)系和諧、文化濃郁的人文社區(qū)”等口號。當(dāng)年深圳物業(yè)管理社會效益、社會效益“兩手抓”，受到官方認(rèn)可，90年代初，深圳市委市府曾持續(xù)多年推廣“兩手抓”的物業(yè)管理經(jīng)驗。這種管理經(jīng)驗不僅塑造了深圳市物業(yè)管理模式，對全國物業(yè)管理運行方式也有深遠(yuǎn)影響（直接影響了建設(shè)部1995年頒發(fā)的《全國優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》的制訂）。然而2003年國務(wù)院頒布《物業(yè)管理條例》，從國家治理層面規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)規(guī)則，物業(yè)管理沒有再涵蓋“精神文明建設(shè)”之類的服務(wù)，但也沒有否定過去的規(guī)定，很多物業(yè)管理公司仍然崇尚兩手抓，“一手抓物業(yè)管理，一手抓精神文明建設(shè)”。
二是業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識不清。
物業(yè)公司在新小區(qū)施工階段就“前期介入”，小區(qū)入伙主持物業(yè)質(zhì)量驗收，為業(yè)主辦理入住手續(xù)，業(yè)戶入伙后遇到問題自然找物業(yè)管理公司。在業(yè)戶看來，居委會可有可無，物業(yè)管理必不可少，包括鄰里發(fā)生糾紛，也是找物業(yè)管理公司調(diào)解。而《憲法》明文規(guī)定，“居民委員會、村民委員會設(shè)人民調(diào)解、治安保衛(wèi)、公共衛(wèi)生等委員會，辦理本居住地區(qū)的公共事務(wù)和公益事業(yè)，調(diào)解民間糾紛，協(xié)助維護(hù)社會治安，并且向人民政府反映群眾的意見，要求和提出建議。”1999年，國家民政部一位領(lǐng)導(dǎo)考察深圳住宅小區(qū)，發(fā)現(xiàn)幾個偌大的小區(qū)“主事的”都是物業(yè)管理公司，居委會被被嚴(yán)重邊緣化，很多小區(qū)事務(wù)插不上手，當(dāng)場提出“物業(yè)管理是干什么的”質(zhì)疑然后拂袖而去。很多人當(dāng)時不以為然，認(rèn)為憲法出臺在前，物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)在后，按照“小政府大社會”改革方向，隨著物業(yè)管理行業(yè)日益發(fā)展，以后可以修憲重新規(guī)范社區(qū)各界限的管理責(zé)任?，F(xiàn)在看來，這想法太過簡單幼稚。
三是政府職能部門對物業(yè)管理定位不清。
主要表現(xiàn)在，有關(guān)政府職能部門更愿意找物業(yè)管理公司合作。由于物業(yè)管理有物質(zhì)、人力資源優(yōu)勢，辦事效率更高，因此政府部門非常樂于利用物業(yè)管理抓社區(qū)工作，把諸如創(chuàng)建“安全文明示范小區(qū)”、“衛(wèi)生示范小區(qū)”、“花園式園林示范小區(qū)”、“環(huán)境示范小區(qū)”等活動（由政府及城管、環(huán)保、公安、國土、建設(shè)等職能部門主持開展的），直接交給物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。工會、婦聯(lián)、老齡委、體委、青少年服務(wù)站、科協(xié)、共青團(tuán)、環(huán)保、殘聯(lián)、義工站等等社會團(tuán)體，也紛紛借用物業(yè)管理公司提供的平臺進(jìn)入社區(qū)，極大方便了它們活動。政府組織類似的行為實際上是一種授權(quán)，物業(yè)管理大量參與這些活動，物業(yè)管理社會界限進(jìn)一步復(fù)雜化。
四是社會對物業(yè)管理認(rèn)識不清。
界限不清在現(xiàn)實中有一定合理性，它靈活滿足了急速發(fā)展社會的一些要求，凸現(xiàn)了社會對高效率者的從優(yōu)選擇。但物業(yè)管理界限不清或角色錯位長期存在必然引發(fā)許多問題。一是人們把物業(yè)管理想象成了居委會，似乎物業(yè)服務(wù)包羅萬象，可以包辦一切，而一味期望物業(yè)公司，而國家法律并沒有賦予物業(yè)管理這樣的權(quán)力。二是物業(yè)管理責(zé)任界限不清，影響了社區(qū)其它管理機(jī)構(gòu)的工作效力。三是“胡子眉毛一起抓”，物業(yè)管理職責(zé)不清，難以制訂全面、有效的作業(yè)規(guī)范。
物業(yè)管理的社會界限模糊使得物業(yè)管理業(yè)處于畸形狀態(tài)，不僅業(yè)主（居民）、開放商、物業(yè)公司對物業(yè)管理概念模糊，甚至政府主管部門與各級政府組織也是各說各話，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有社會共識。
實行街區(qū)制，應(yīng)根據(jù)國家方略重新界定物業(yè)管理的社會界限。
物業(yè)管理要維護(hù)政府社區(qū)組織權(quán)威，積極參與社區(qū)管理新秩序建設(shè)。必須十分明確，社區(qū)管理的領(lǐng)導(dǎo)者是政府組織，包括街道辦、社區(qū)工作站、居委會等基層組織以及政府相關(guān)部門，物業(yè)管理不是社區(qū)管理的主導(dǎo)者，物業(yè)管理在社區(qū)范圍不過是其中一個配合角色，還有開發(fā)商、業(yè)委會等。物業(yè)管理必須非常明確國家社區(qū)管理格局，擺正位置，才能發(fā)揮“正能量”，真正做好“物業(yè)管理”。
實行街區(qū)制后，應(yīng)當(dāng)廢止或重新界定“物業(yè)小區(qū)”等伴隨物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生的一些“過時”概念，重新明確物業(yè)管理責(zé)任邊界、職責(zé)范疇等，確認(rèn)社會界限。此外，物業(yè)管理應(yīng)徹底回歸商業(yè)服務(wù)屬性，廢止“必須實行物業(yè)管理”等強(qiáng)制規(guī)定，實行買賣雙方平等協(xié)商，自由選擇物業(yè)服務(wù)形式，公平交易。
物業(yè)管理應(yīng)該回歸“原生業(yè)態(tài)”，即以“物業(yè)”為核心，以專業(yè)服務(wù)為基礎(chǔ)（物業(yè)管理業(yè)與各項專業(yè)服務(wù)業(yè)相分離），提供綜合服務(wù)，當(dāng)好業(yè)主物業(yè)服務(wù)需求的集成供應(yīng)商（或經(jīng)紀(jì)人）。
總之，街區(qū)制是國家實行社區(qū)治理新構(gòu)想，新規(guī)范，在新形勢下厘清物業(yè)管理的社會界限，不僅可以更好規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)行為，同時可以幫助政府利用物業(yè)管理資源、提高社會管理效率，用物業(yè)管理資源幫助建立高效率低成本的社區(qū)管理新體制。和諧街區(qū)是和諧社區(qū)的基礎(chǔ)，社區(qū)管理是社會治理的基石，新形勢下，認(rèn)真思考物業(yè)管理社會界限，有利于物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
來源：《城市開發(fā)（物業(yè)版）》