共生、共享、共贏
——對(duì)物業(yè)管理行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的思考
最近兩年，物業(yè)管理行業(yè)站在了資本和技術(shù)的風(fēng)口上，在這樣的背景下物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何抓住機(jī)遇，借風(fēng)乘勢(shì)，飛起來(lái)進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)？可以以物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展歷程和關(guān)鍵數(shù)據(jù)為鑒，把握好當(dāng)前發(fā)展態(tài)勢(shì)，為未來(lái)轉(zhuǎn)型理清思考奠定基礎(chǔ)。
新視角看新藍(lán)海
預(yù)計(jì)未來(lái)5年，物業(yè)管理行業(yè)通過并購(gòu)重組和資源優(yōu)化，將進(jìn)入平穩(wěn)的理性發(fā)展期，全行業(yè)服務(wù)面積近250億平方米，復(fù)合增速約為8%；全行業(yè)有10.5萬(wàn)家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，復(fù)合增速約12%；行業(yè)從業(yè)人數(shù)突破613萬(wàn)人，復(fù)合增速約25%。從另外一個(gè)角度看TOP200企業(yè)，可以發(fā)現(xiàn)排名前200的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在全行業(yè)中，數(shù)量占比0.2%，管理面積占比13.6%，從業(yè)人數(shù)占比11%，擁有專業(yè)的物業(yè)管理師占比12.9%，可以看出，近兩年在優(yōu)秀標(biāo)桿企業(yè)的帶領(lǐng)下，行業(yè)集中度有所提高，整個(gè)行業(yè)也正向品牌化、規(guī)?；?、專業(yè)化和集約化方向發(fā)展，行業(yè)并購(gòu)重組悄然進(jìn)行，行業(yè)洗牌、資產(chǎn)重組、優(yōu)勝劣汰將是大勢(shì)所趨。
但從行業(yè)整體數(shù)據(jù)來(lái)看，目前物業(yè)管理行業(yè)依然呈現(xiàn)出明顯勞動(dòng)密集型的特征，盡管市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，行業(yè)集中度也在不斷提高，但市場(chǎng)中依然充斥著大量小微企業(yè)。
在國(guó)外，普遍認(rèn)為物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)紅海市場(chǎng)，靠的是大量勞動(dòng)力在現(xiàn)有市場(chǎng)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。與國(guó)外市場(chǎng)發(fā)展不同，國(guó)內(nèi)好像是忽如一夜春風(fēng)來(lái)，這春風(fēng)就是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)風(fēng)和資本浪潮風(fēng)，物業(yè)管理行業(yè)正在互聯(lián)網(wǎng)和資本市場(chǎng)的推動(dòng)下轉(zhuǎn)型萌動(dòng)。
2015年以來(lái)，處在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)風(fēng)口的物業(yè)管理行業(yè)正轉(zhuǎn)向以社區(qū)O2O打造眾多增值服務(wù)模式和資本運(yùn)營(yíng)方式的新藍(lán)海。面對(duì)巨大的市場(chǎng)空間，物業(yè)管理行業(yè)除去基礎(chǔ)服務(wù)外，還有更大的社區(qū)O2O增值服務(wù)空間，這為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的藍(lán)海戰(zhàn)略奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，賦予了優(yōu)秀企業(yè)更大的發(fā)展空間。
用新視角去看物業(yè)管理行業(yè)的新藍(lán)海，核心點(diǎn)是行業(yè)屬性的改變，物業(yè)管理行業(yè)本身具備一些互聯(lián)網(wǎng)的基因，比如說海量的客戶、容量巨大的市場(chǎng)空間、高滿意度的客戶體驗(yàn)，以及高黏性的客戶關(guān)系。
物業(yè)管理行業(yè)正面臨著一場(chǎng)行業(yè)的變革，行業(yè)企業(yè)正向互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)轉(zhuǎn)型，行業(yè)的估值差異化逐步顯現(xiàn)。在線下已經(jīng)累計(jì)了大量客戶需求在等待挖掘，同時(shí)還有近250億平方米的市場(chǎng)；在線上則要整合新型資源，通過新技術(shù)、新方式打造成本優(yōu)勢(shì)和效率優(yōu)勢(shì)，同時(shí)搭建社區(qū)O2O線下平臺(tái)，成為線上資源的對(duì)接站，解決社區(qū)O2O最后一公里問題。面對(duì)市場(chǎng)，優(yōu)秀的企業(yè)已經(jīng)率先在尋找藍(lán)海發(fā)展之路，技術(shù)、智力、資本是轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵所在。目前彩生活、萬(wàn)科物業(yè)、長(zhǎng)城都在做一件事——擴(kuò)張。從互聯(lián)網(wǎng)角度來(lái)看，只有海量的客戶和高頻的客戶流量才是企業(yè)最大化的基礎(chǔ)，彩生活通過彩之云對(duì)外進(jìn)行智力輸出，萬(wàn)科物業(yè)通過睿服務(wù)進(jìn)行服務(wù)輸出，長(zhǎng)城從知識(shí)和服務(wù)角度進(jìn)行技術(shù)輸出，也就是資本收購(gòu)、隱形收購(gòu)和聯(lián)盟收購(gòu)，核心共同點(diǎn)都是并購(gòu)擴(kuò)張。
新一輪資本風(fēng)口上，行業(yè)的整體估值大幅度提升，不管是并購(gòu)方還是被并購(gòu)方，不管是并購(gòu)資本本質(zhì)還是用于軟硬件升級(jí)的資本支出，本質(zhì)都是一種高額資金使用、重資本運(yùn)作模式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的核心價(jià)值在于物業(yè)合同，物業(yè)服務(wù)合同成為炙手可熱的香餑餑。隨著業(yè)主自主意識(shí)提高，行業(yè)自律規(guī)范發(fā)展以及政府的監(jiān)管力度的加大，特別是行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)借核心優(yōu)勢(shì)跑馬圈地，搶奪地盤。這時(shí)中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)合同隨時(shí)有可能丟掉，就好像一個(gè)夏天的冰棍隨時(shí)可能化掉。這時(shí)，中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以選擇轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，把企業(yè)賣掉變現(xiàn)；也可以選擇轉(zhuǎn)型升級(jí)，做大做強(qiáng)。標(biāo)桿企業(yè)并購(gòu)獲得中小企業(yè)的股權(quán)，拿到了大批物業(yè)服務(wù)合同，如果物業(yè)服務(wù)質(zhì)量跟不上來(lái)，在規(guī)模擴(kuò)大后管理效率和效益跟不上來(lái)時(shí)，拿到手的物業(yè)服務(wù)合同會(huì)再次丟掉，花重金并購(gòu)的支出也會(huì)灰飛煙滅，所以物業(yè)管理行業(yè)并購(gòu)是需要審慎理性看待的話題。
現(xiàn)階段，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的階段定位用戰(zhàn)略初期形容最恰當(dāng)，按照萬(wàn)科在未來(lái)三年達(dá)到5億平方米的在管面積，他們的市場(chǎng)份額也僅占是2%，物業(yè)管理行業(yè)中還有10.2萬(wàn)家小微企業(yè)，小微企業(yè)是不是非要并購(gòu)才是行業(yè)的發(fā)展路徑，在未來(lái)即將到來(lái)的新藍(lán)海，全行業(yè)10.2萬(wàn)家小微企業(yè)未來(lái)發(fā)展方向又在哪里？這是需要思考的問題。
探索未來(lái)行業(yè)發(fā)展方向
探索未來(lái)行業(yè)的發(fā)展方向，要從行業(yè)發(fā)展要素入手，通過對(duì)行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的特點(diǎn)展望，規(guī)律把握，探索出標(biāo)桿企業(yè)和中小企業(yè)共同發(fā)展的特點(diǎn)，未來(lái)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展至少面臨兩個(gè)階段：一是由勞動(dòng)密集型傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向知識(shí)密集型相結(jié)合的現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)型，此階段的物業(yè)服務(wù)企業(yè)重點(diǎn)是管理和服務(wù)升級(jí)，借助互聯(lián)網(wǎng)手段大量運(yùn)用APP和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、信息技術(shù)，提升基礎(chǔ)服務(wù)質(zhì)量，提高客戶滿意度、忠誠(chéng)度和客戶黏性。同時(shí)要為企業(yè)互聯(lián)網(wǎng)化奠定基礎(chǔ)，簡(jiǎn)單理解就是要物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)的O2O。二是由現(xiàn)代服務(wù)業(yè)向互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)企業(yè)轉(zhuǎn)型，此階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)重點(diǎn)要通過移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)擴(kuò)大服務(wù)范圍、服務(wù)半徑、服務(wù)深度，延伸服務(wù)領(lǐng)域、豐富服務(wù)品種、創(chuàng)新服務(wù)價(jià)值，同時(shí)根據(jù)行業(yè)自動(dòng)變革管理模式，優(yōu)化提升物業(yè)管理行業(yè)和企業(yè)價(jià)值，打造電商企業(yè)線下最后一公里的O2O運(yùn)營(yíng)品牌，簡(jiǎn)單說就是社區(qū)運(yùn)營(yíng)的O2O。在厘清物業(yè)管理行業(yè)整體的發(fā)展方向和順序以后。要分析哪些要素能為行業(yè)發(fā)展帶來(lái)原動(dòng)力。首先科技是第一生產(chǎn)力。O2O平臺(tái)、互聯(lián)網(wǎng)思維的確能給物業(yè)管理行業(yè)帶來(lái)很多改變，它是促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的工具和手段。同時(shí)在未來(lái)，顛覆行業(yè)的還需要“人”和資本運(yùn)作，當(dāng)然這里的“人”不再是付出簡(jiǎn)單腦力勞動(dòng)的人，而是付出智慧智力的人。
物業(yè)管理行業(yè)終歸是服務(wù)行業(yè)，服務(wù)要尊重客戶需求和體驗(yàn)。社區(qū)O2O是時(shí)下熱門的概念，它不是一個(gè)獨(dú)立存在的垂直市場(chǎng)，而是包羅萬(wàn)象涉及居民衣食住行、吃喝玩樂等方面，社區(qū)O2O從最初的信息聚合發(fā)展到為人提供任何能想到的服務(wù)。通過O2O便捷客戶生活，享受高端服務(wù)，每個(gè)人做著原來(lái)做的事，但是更加規(guī)范和高效，同時(shí)使整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化和高效化。除了社區(qū)O2O以外，另外一片巨大的藍(lán)海——服務(wù)機(jī)器人，最近受到了極大的關(guān)注。隨著人力成本不斷上升，尤其勞動(dòng)密集型行業(yè)來(lái)說，人員工資越來(lái)越高，企業(yè)壓力增大，這些因素為物業(yè)機(jī)器人的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。
現(xiàn)在流行一個(gè)說法，叫籌智，物業(yè)管理行業(yè)還屬于勞動(dòng)密集型的行業(yè)，傳統(tǒng)的并購(gòu)擴(kuò)張會(huì)帶來(lái)一系列負(fù)面問題。比如，標(biāo)桿企業(yè)通過并購(gòu)擴(kuò)張雖然服務(wù)面積增加了，但是服務(wù)品質(zhì)在某個(gè)階段會(huì)下降，因?yàn)殡S著管理半徑的增加，管理人員的素質(zhì)如果不能得到相應(yīng)提升，那么運(yùn)用效率會(huì)不增反減，人才是未來(lái)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵所在。籌智的核心做法就是將專業(yè)化的人才，包括職業(yè)經(jīng)理人、事業(yè)合伙人整合在一起，提高創(chuàng)新思維、創(chuàng)新能力和創(chuàng)新素質(zhì)，提高整體運(yùn)營(yíng)效率，適應(yīng)未來(lái)的藍(lán)海戰(zhàn)略。
大勢(shì)所趨的物業(yè)眾籌
如果說技術(shù)和智力都是物業(yè)管理行業(yè)上層建筑的話，資本就是這座大廈最堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，因?yàn)橐磺邪l(fā)展都離不開資本的支持，資本才是王道。傳統(tǒng)物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)人數(shù)眾多的重資產(chǎn)行業(yè)。未來(lái)應(yīng)該是輕資產(chǎn)運(yùn)作的行業(yè)，通過資本運(yùn)作帶來(lái)重組資金、人才引進(jìn)、創(chuàng)新思維培養(yǎng)、技術(shù)革新從而推動(dòng)整個(gè)行業(yè)的整體升級(jí)。
物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)站在風(fēng)口之上，企業(yè)的發(fā)展路徑該怎么選擇？關(guān)于資本運(yùn)作標(biāo)桿企業(yè)已經(jīng)在全面地推進(jìn)、領(lǐng)跑。但華山是否只有一條路，是否只能通過上述重資產(chǎn)和高杠桿的并購(gòu)模式才能推進(jìn)行業(yè)的資本運(yùn)作？風(fēng)起來(lái)了，行業(yè)在轉(zhuǎn)型升級(jí)，是否還有更多、更好地路徑？現(xiàn)在眾籌概念廣受熱議，眾籌本質(zhì)就是分享經(jīng)濟(jì)，它是實(shí)現(xiàn)人盡其才、物盡其用的社會(huì)發(fā)展核心目標(biāo)最重要的方式，眾籌通過信息化的平臺(tái)高效、精準(zhǔn)地連接各種需求和資源。而共享經(jīng)濟(jì)正適應(yīng)了物業(yè)管理行業(yè)藍(lán)海發(fā)展的戰(zhàn)略，它強(qiáng)調(diào)不以競(jìng)爭(zhēng)為根本目的，像汽車行業(yè)的Uber和短租行業(yè)的Airbnb，物業(yè)管理行業(yè)同樣可以打造類似的眾籌平臺(tái)，將物業(yè)市場(chǎng)放在該平臺(tái)上，有錢出錢，有智慧出智慧，通過專業(yè)化高效率運(yùn)作獲取更高的收益。