朱保全：下半場物業(yè)管理會如何變革

2015年6月18日，易居-沃頓中國研修中心在上?；匾拙忧飳崢浅晒εe辦“2015中國房地產(chǎn)實戰(zhàn)問道思享會暨2015中國房地產(chǎn)實戰(zhàn)案例系列研究課題”發(fā)布會。會上，萬科集團(tuán)副總裁物業(yè)事業(yè)部朱保全發(fā)表演講，以下為演講實錄。

特別感謝前面各位大佬的發(fā)言，你們說的特別好，所以大家都沒有走，特別對不起最后發(fā)言的人，我待會講完大家就要走了。我相信在座的諸位多數(shù)都是做房地產(chǎn)的，干物業(yè)管理的估計今天沒有時間來聽這個課，因為昨天下暴雨了，大伙兒還在小區(qū)里面干活呢。

物業(yè)管理現(xiàn)在處于一種“風(fēng)來了”的狀態(tài)，上周人民日報破天荒的出現(xiàn)了一篇與房地產(chǎn)有關(guān)的文章:請房地產(chǎn)不要和人民為敵。那天我就在朋友圈發(fā)了這篇文章，我說風(fēng)真的要來了，都上人民日報了。

四年前房地產(chǎn)行業(yè)有45000家企業(yè)，到現(xiàn)在有十萬家企業(yè)，口碑越來越差，但是企業(yè)越來越多，你說房地產(chǎn)到底賺不賺錢？可以說大家賺的都不是光明正大的錢。我覺得跟在座諸位是有直接的關(guān)系的是因為土地市場的原因，大家在過去15年里面東一下西一下，今天在上海明天就去了蘇州。我前兩天在北京認(rèn)識了一個房地產(chǎn)企業(yè)，他們說除了北京房地產(chǎn)開發(fā)還有三個地方，一個是內(nèi)蒙古一個是三亞。房地產(chǎn)公司的大佬們坐著頭等艙從北京飛到三亞飛到呼和浩特?zé)o所謂，要是物業(yè)公司也來回飛，大家的成本太高，所以就包給了管理企業(yè)。

大家說不賺錢，其實面上不賺錢，公司的財務(wù)報表不賺錢，但是并不代表人不賺錢，這可能就是今天行業(yè)一種狀態(tài)一種特征。

第二，華綱是五年前不做地產(chǎn)了，我也是五年前不做地產(chǎn)了，我做物業(yè)了。沒想到五年之后“風(fēng)來了”，我覺得我是有覺悟的主動選擇了潛力股，但是被動的公司也是覺得很牛了，現(xiàn)在每一家公司都恨不得搭上互聯(lián)網(wǎng)公司了，如果現(xiàn)在沒有一個APP你都不好意思說你是干物業(yè)的，但我認(rèn)識的物業(yè)公司能認(rèn)識報表的卻不超過30%。

這次正因為上了風(fēng)口，所以丁先生專門邀請我們一塊參與改變中國地產(chǎn)的力量，我們哪敢啊。但是本人在十年前有幸跟張永岳老師做了一個課題，那個時候萬科在做中低收入人群解決方案，這是大學(xué)畢業(yè)之后第一次真正跟專家接觸，干房地產(chǎn)的官員可能認(rèn)為，大家拿個課題費就得了，但是沒有想到這些專家做的特別認(rèn)真，那次讓我從張教授這些老教授身上收獲不小。大家可能覺得讀EMBA就是喝喝酒換換房卡，但是我在這些非常認(rèn)真的房地產(chǎn)專家身上學(xué)到了謹(jǐn)慎的態(tài)度。做論文的時候我做了一個特別牛逼的作文，當(dāng)時這個論文入選了中歐論文庫。

這個論文寫的是就是一個企業(yè)轉(zhuǎn)型的困難，我今天特別理解諾基亞為什么死，雖然智能手機(jī)是諾基亞帶來的，數(shù)碼相機(jī)是柯達(dá)帶來的，其實死是因為他的客戶，是因為他的客戶習(xí)慣了它帶來服務(wù)。舉個例子，如果萬科用實惠的方式在小區(qū)里收物業(yè)費，客戶肯定說萬科不務(wù)正業(yè)，因為你的客戶已經(jīng)對你在這個市場的職責(zé)產(chǎn)生了依賴，也就放棄了你在這個市場顛覆掉傳統(tǒng)的機(jī)會。

這次選專家的時候我沒有找一個物業(yè)管理的人，在這個行業(yè)做的再怎么樣你早晚還是會被實惠顛覆掉（笑），所以為了不被顛覆掉我專門選了一些專家，其中一個專家專門做基金。另外一個曾是官員，在職的時候憋壞了不太敢講話，現(xiàn)在終于有機(jī)會把這些年的東西講出來了，也希望其他組的組員過來進(jìn)行交流。最后我還請了一個律師，希望我們這個組的組員不犯錯誤，今天做O2O是難免會撞墻的一件事情。

物業(yè)管理到底是什么？我有三個觀點。

當(dāng)大家都在談O2O的時候，最后一公里到底屬不屬于物業(yè)管理的。我覺得這個時候最后一公里絕不僅僅屬于物業(yè)公司，同時我們應(yīng)該反問自己客戶到底需不需要物業(yè)管理，這方面萬科給了明確的答案，如果人還居住在一個建筑物里面，就是三個和尚挑水一樣，這些人需要請一個專業(yè)機(jī)構(gòu)來幫他們打理一下。

物業(yè)管理核心還是建筑物的打理。任何一個服務(wù)業(yè)都要為人服務(wù)，你的核心特點還是要保障對這個建筑物的打理。不要局限在一塊兩塊的物業(yè)管理費上。萬科最早在深圳和上海開發(fā)的小區(qū)，上海的小區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了電梯的大修和更換，這不是簡簡單單用互聯(lián)網(wǎng)解決的話題。

重新定義社區(qū)，這是一件非?？喾浅＠鄣幕?，在過去一年我們把所有的建筑物所有的設(shè)備進(jìn)行了重新的編碼。甚至我可以告訴你全小區(qū)的垃圾筒，上面都有一個編碼，在O2O成為一個熱門話題的時候怎么變得有價值。這件事情在過去三年我們就完成了，實際上我們能把這些事情更多的和物業(yè)公司進(jìn)行分享。我們用這一套在底層數(shù)據(jù)的管理的方法，去跟別的物業(yè)公司來結(jié)合，用基金的管理方式，就是我來做GP，其他物業(yè)公司來做LP的物業(yè)方式去打造中國物業(yè)管理的聯(lián)盟。物業(yè)管理是一個勞動的企業(yè)，很悲催。所以物業(yè)公司一定利用好它的員工去管理，尤其是沒有上過大學(xué)的人，去跟今天最時髦的互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，這才是我們未來發(fā)展的方向。

關(guān)于這個課題能做什么，我覺得能為大家貢獻(xiàn)的，除了這些觀點的進(jìn)一步深化之外，另外一點可以跟大家貢獻(xiàn)的是在過去四年萬科物業(yè)變革的痛，我知道了該做什么，我也知道了不該做什么。到今天依舊沒有答案的需要研究的東西，比如今天所有的不動產(chǎn)都要研究跟互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，但是互聯(lián)網(wǎng)就是去物理邊界，不動產(chǎn)就是要有物理邊界。我覺得這些是我們這個小組要去真正完成的一個沒有答案的命題，哪怕在議程結(jié)束之后依然沒有答案，但是我相信這個研究本身也是有價值和意義的。

當(dāng)然最后還是歡迎在座的諸位能夠踴躍加入今天處在風(fēng)口的行業(yè)，加入的人多了，周老板顛覆我們的可能性就小了。