【案例】樓上亂建房 業(yè)主怨物業(yè)未強拆

案情：

徐女士居住在余兆某高層住宅17層。2013年，徐女士樓上住戶韓某對住宅進行裝修，并在北露臺上搭建假山景觀水系等設施，而北露臺正是徐女士家房屋的房頂。韓某裝修完不久，徐女士發(fā)現(xiàn)自家廚房有滲水現(xiàn)象，漸漸的，滲水從廚房蔓延至客廳、衛(wèi)生間、陽臺，徐女士房屋的地板、墻壁也逐漸變爛發(fā)黑，嚴重影響到徐女士的居住環(huán)境。徐女士將情況反映給小區(qū)物業(yè)，要求物業(yè)公司拆除違法建筑。物業(yè)公司在了解情況后向韓某發(fā)出了整改通知書，但韓某置若罔聞。為此徐女士還停繳了每個月的物業(yè)費向物業(yè)公司抗議。然而，情況并未得到好轉。

徐女士最終決定通過法律途徑維權。2014年，徐女士向余兆市人民法院起訴，要求韓某拆除搭建設施，并賠償損失10萬元。同時，徐女士認為物業(yè)公司應對韓某的這種行為加以制止，但是物業(yè)公司中是發(fā)送了整改通知書，并未采取實質(zhì)行動加以制止，應當承擔連帶責任。

判決：

法院經(jīng)審理認為，韓某未經(jīng)批準在北露臺搭建景觀水系等設施，導致樓層滲水，損壞了徐女士房屋內(nèi)裝修和部分財產(chǎn)，判令韓某拆除違法建筑，賠償徐女士各項損失3500元。而物業(yè)公司對韓某的行為已進行了勸告，且已盡到了物業(yè)管理職能，無需承擔賠償責任。

法官評案：物業(yè)無權強拆小區(qū)內(nèi)違法建筑

由于房價一直居高不下，很多業(yè)主在買房裝修時考慮如何將自己的居住利益最大化，從搭建空中閣樓到擠占綠化用地，這樣的行為卻損害了小區(qū)其他業(yè)主權益。杜健表示，在小區(qū)違法建筑問題上，業(yè)主往往存在一個誤區(qū)，他們變?yōu)槲飿I(yè)公司作為小區(qū)管理單位理應承擔起強拆職責。實際上，物業(yè)公司作為一個民事主體，并沒有拆除違法建設的強制執(zhí)法權。對于違法建筑，物業(yè)公司僅限于向搭建違法建筑的業(yè)主予以勸阻、制止，在勸阻、制止無效的情況下，應及時報告政府主管部門，最終的執(zhí)法權在政府相關職能部門。

韓某在北露臺所搭建的景觀水系確實屬于違法建筑，理應拆除，但物業(yè)公司無權強行拆除。韓某作為景觀水系的搭建人，其建筑材料、人工費及景觀水系生活設施、物品系其合法財產(chǎn)，理應受法律保護。如果物業(yè)公司擅自闖入韓某住宅強行拆除，應屬于毀壞財物的行為。杜健提示，物業(yè)公司在行使管理權時要想有章可循，在簽訂物業(yè)合同時應當明確雙方的權利義務，通過增加規(guī)章條款達到約束業(yè)主私搭亂建行為的效果。