物業(yè)管理的價格機制

物業(yè)管理的價格機制

物業(yè)管理的本質(zhì)是市場化。與其他商品市場一樣，物業(yè)管理市場是由供求、價格、競爭三個要素共同構(gòu)成的一個相互聯(lián)系、相互作用和相互制約的有機體系，與供求、價格、競爭三要素相對應(yīng)，物業(yè)管理市場機制包括了供求機制、價格機制和競爭機制。其中，價格機制通過顯示價格信號，調(diào)節(jié)市場的供求關(guān)系，合理配置生產(chǎn)要素資源，在物業(yè)管理市場機制中處于核心地位。因此，物業(yè)管理的價格機制問題，是研究物業(yè)管理市場機制的最佳切入點。

物業(yè)管理市場價格的亂象

一個良性運行的商品市場，其價格機制應(yīng)當顯現(xiàn)出以下三個基本特點：一是商品價格基本反映了商品價值。價格由生產(chǎn)經(jīng)營的社會平均成本、法定稅費加上合理的商業(yè)利潤構(gòu)成，低于生產(chǎn)成本或包含超額暴利的價格僅為個別的非常態(tài)的市場現(xiàn)象；二是商品價格基本反映了供求關(guān)系。價格起到協(xié)調(diào)和平衡供求關(guān)系的作用，較高的價格趨于抑制消費者購買，同時刺激生產(chǎn)，較低的價格則鼓勵消費，同時抑制生產(chǎn)，價格是顯示供求關(guān)系的重要信號；三是商品價格基本反映了買賣雙方意愿。雖然面對同一商品或者服務(wù)，買賣雙方的價格訴求存在差異，但最終成交的商品價格是雙方競價博弈后形成的共同決定，是雙方一致認可的價格共識。反觀物業(yè)管理市場，如果以上述三個標準作為衡量和評價的參照坐標，其價格機制距離良性運行狀態(tài)可謂相差甚遠，概括地說，當前物業(yè)管理的市場價格呈現(xiàn)出三大亂象。

亂象之一：多數(shù)普通居住物業(yè)的服務(wù)價格無法反映服務(wù)的真實價值。

十年來，各地最低工資標準以每年10%的增幅提高，全國消費品價格指數(shù)以每年3-5%的比例上漲，水、電、油、氣等資源能源價格逐年上調(diào)，生產(chǎn)要素價格的上漲推動了物業(yè)服務(wù)成本的逐年遞增，而絕大多數(shù)普通居住物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費標準并無上調(diào)。服務(wù)成本剛性增長和服務(wù)價格缺乏彈性的雙重擠壓，不僅吞噬了物業(yè)服務(wù)企業(yè)本已微薄的利潤空間，甚至出現(xiàn)收費標準低于服務(wù)成本的倒掛現(xiàn)象。物業(yè)服務(wù)價格的長期停滯與房地產(chǎn)價格的飛速上揚形成了鮮明的對比，同樣是價格偏離價值，物業(yè)服務(wù)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的偏離方向卻是南轅北轍。

亂象之二：物業(yè)服務(wù)價格無法反映市場供求關(guān)系的變化。

一方面，雖然大多數(shù)普通居住物業(yè)和政策性住房的物業(yè)收費標準明顯偏低，但并沒有起到抑制低端物業(yè)服務(wù)市場供給的作用，中國物業(yè)管理協(xié)會《物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報告》顯示，1994年至2004年十年間物業(yè)服務(wù)企業(yè)以每年133%的速度猛增，2004年以后，雖然增速有所放緩，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量仍呈逐年遞增的趨勢，到2008年，全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)的總數(shù)已超過58000家，長期的價格停滯（實際上是變相降價）并沒有影響人們投資物業(yè)管理行業(yè)的熱情，低端物業(yè)服務(wù)過度供應(yīng)已是不爭事實；另一方面，雖然人們對高端物業(yè)服務(wù)的需求不斷增長，雖然目前能夠供應(yīng)高品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)的品牌企業(yè)依然是鳳毛麟角，但價格對高端物業(yè)服務(wù)供求關(guān)系的反應(yīng)并不敏感，近幾年，高端物業(yè)服務(wù)的市場價格呈現(xiàn)停滯甚至下降趨勢，并未能夠與服務(wù)成本和品牌價值實現(xiàn)同步增長。

亂象之三：物業(yè)服務(wù)價格無法反映買賣雙方的交易共識。

從大多數(shù)從事普通居住物業(yè)管理的企業(yè)（賣方）的角度，普遍認為在成本激增的情況下，按照原有的物業(yè)服務(wù)收費標準經(jīng)營已經(jīng)無利可圖甚至虧本，為了實現(xiàn)應(yīng)有的價值補償以維持生存，除了部分企業(yè)可以依靠開發(fā)商的補貼以外，其余的只能從降低服務(wù)成本（通常的代價是降低物業(yè)服務(wù)品質(zhì)）和增加物業(yè)管理以外的收入（通常的做法是經(jīng)營物業(yè)共有部分）兩方面入手，如此勢必引發(fā)業(yè)主的不滿和客戶關(guān)系的惡化。從大多數(shù)普通業(yè)主（買方）的角度，普遍認為在業(yè)主缺乏競價能力的情況下，由建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬定物業(yè)收費標準的行業(yè)慣例，存在著過分追逐商業(yè)利益的道德風險，不利于業(yè)主利益的保護，在不認可物業(yè)服務(wù)價值和不了解物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成的情況下，他們往往認為收費標準偏高，加上每個業(yè)主對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容理解的不同和客戶滿意程度的差異，許多業(yè)主趨向于懷疑收費標準的合理性。除了不顧價值規(guī)律一味地反對漲價以外，多數(shù)不滿業(yè)主的習(xí)慣性做法就是拒交物業(yè)服務(wù)費，從而導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)收費率的降低和企業(yè)經(jīng)營狀況的惡化。