廣東物業(yè)管理緣何“領跑”全國
——從經濟普查數據看廣東物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展
2009年12月25日，國務院第二次全國經濟普查領導小組辦公室和國家統(tǒng)計局發(fā)布我國第三產業(yè)的主要數據。從中可以看出，廣東的物業(yè)管理在全國穩(wěn)居領頭羊地位，無論是物業(yè)服務企業(yè)數量、物業(yè)管理從業(yè)人數，還是物業(yè)管理主營業(yè)務收入，都排名第一。
其中，全國物業(yè)服務企業(yè)共計58406家，廣東8507家，占14.6%；全國物業(yè)管理從業(yè)人員共計2501195人，廣東為412960人，占16.5%；全國物業(yè)管理主營業(yè)務收入為2076.7億元，其中廣東占五分之一，達到428.2億元。
廣東物業(yè)管理能有今天的業(yè)績，有其作為內地物業(yè)管理發(fā)源地的歷史地位方面的因素，但最重要的，還是過去二十多年來天時、地利、人和諸多因素共同作用的必然結果。
天時：贏得先機，奠定基礎
物業(yè)管理對于企業(yè)來講是一種服務產品，而對于業(yè)戶來講則是一種消費。因此，其產生和發(fā)展既需要適當的社會輿論和消費意識氛圍，更需要堅實的經濟基礎作為支撐，尤其是居民可支配收入的實質性提高。
作為中國改革開放破冰的試驗田，廣東得改革開放風氣之先，市場經濟的意識一直走在全國前列，思想開放活躍，易于接受新事物。而得益于改革開放的政策帶來的珠三角經濟的高速發(fā)展，作為全國率先富起來的地區(qū)，廣東的經濟發(fā)展速度較快，城鎮(zhèn)化程度高，人們的生活水平提高很快，消費理念比較成熟，對于生活品質的要求也高于同期的其他省區(qū)。
在此背景下，物業(yè)管理這種事關民生的全新的“服務消費品”在廣東率先落地生根，并在此后得到迅速發(fā)展，并非偶然。換言之，物業(yè)管理發(fā)端于廣東并且此后廣東一直引領全國的發(fā)展，是思想解放和生產力解放這一“天時”的必然結果。
地利：開拓視野，注入活力
廣東地處東南沿海，毗鄰港澳，歷來就是中國與外界交流的門戶和窗口。廣東物業(yè)管理領全國之先，與此密不可分，而且此后一直對外保持著良好的接觸和交流，包括香港、臺灣、日本、英國、美國和歐洲等。這種國際視野使廣東的物業(yè)管理不斷取得創(chuàng)新突破，如專業(yè)化物業(yè)管理的產生就是以1981年深圳市物業(yè)管理公司掛牌、1983年廣州五羊村物業(yè)管理公司成立為標志，制度化管理則是以1993年《深圳經濟特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》頒布為起點，而現在普遍實行的物業(yè)管理項目招投標制度就是肇始于深圳當時的住宅局的內部試點，等等。
作為全國經濟改革開放的示范區(qū)域，廣東與內地省份關于物業(yè)管理的研討和交流也非?；钴S，這使得廣東的物業(yè)管理在模式和具體做法上更加具有示范意義，也為廣東物業(yè)服務企業(yè)日后跨地區(qū)拓展業(yè)務提供了條件。目前，廣東的物業(yè)服務已經延伸到全國的大部分省區(qū)，進一步鞏固了廣東的領軍地位。而作為行業(yè)主管的國家建設部門和中國物業(yè)管理協會，歷來也非常重視廣東的物業(yè)管理發(fā)展，尤其是近年來，在中物協的大力倡導和推動下，行業(yè)加強了調查研究和管理研究，對于廣東的物業(yè)管理提升起到了很大的促進作用。
人和：不斷創(chuàng)新，和諧共贏
“天時不如地利，地利不如人和。”盡管廣東占據改革先機和地理優(yōu)勢，但是真正起到持久的、決定性作用的，還是廣東整個物業(yè)管理行業(yè)的艱苦努力和開拓創(chuàng)新。
法制化建設較早，市場競爭環(huán)境比較成熟
廣東的市場經濟發(fā)育較早，市場環(huán)境相對競爭有序，法制觀念深入人心，這為廣東省建立物業(yè)管理法制化體系創(chuàng)造了條件。目前廣東省、市兩級都有規(guī)范的物業(yè)條例、收費規(guī)范、服務標準和監(jiān)管制度，并形成了政府主導、行業(yè)協會組織、企業(yè)和專業(yè)人士積極參與的模式，不斷完善現有制度規(guī)范，并積極探索擴大適用范圍，這對物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展提供了指引和保障。
企業(yè)經營模式日趨多元化
廣東的物業(yè)服務企業(yè)已經走過了小作坊式的粗放式管理階段，正由勞動密集型向管理密集型、知識密集型和技術密集型轉變。
從規(guī)模經營方面，多年流行的“單純增加項目以追求規(guī)模”的做法已經改變，重點放在規(guī)模擴大、成本增大和收益增加的平衡上，從單純的面積規(guī)模轉變?yōu)樾б嬉?guī)模，由此也形成了多元化的拓展模式。例如，以深中航為代表的以“管做分離”為特征的“物業(yè)服務集成商”模式，以深圳長城物業(yè)、公元物業(yè)和開元國際為代表的收購擴張模式，以深圳新東升、特科物業(yè)為代表的細分市場的專業(yè)化縱深擴張模式等，都成為引領全國行業(yè)發(fā)展的范本。
此外，外包服務成為大勢所趨，專業(yè)化服務公司異軍突起，為物業(yè)管理迅速做大做強提供了有力支撐。外包服務不僅具有成本優(yōu)勢，更重要的是，專業(yè)公司解決了人才的上升通道這個關鍵問題，使得綠化、保潔、機電、工程等業(yè)務都能吸引到高素質的專業(yè)人才（7-11便利店、麥當勞、肯德基、沃爾瑪等都是如此）。以廣州、深圳為例，本科、研究生從事物業(yè)管理相關工作已經成為常態(tài)。而從長遠來看，這將大大提升業(yè)務專業(yè)化的程度、降低服務成本、提高性價比，從而提升整個行業(yè)的競爭力。
經營理念不斷更新，品牌建設成為趨勢
以業(yè)主為中心的經營理念成為主流，企業(yè)資質、示范項目、企業(yè)內刊、服務中心文化建設活動等成為企業(yè)自我展示的重要平臺。而從《住宅與房地產》、《廣東物業(yè)研究》和《物業(yè)管理信息》等專業(yè)刊物來看，企業(yè)投稿踴躍，而且廣告投放也逐年增加，反映出物業(yè)服務企業(yè)對于自身影響力和公共形象的重視。
品牌經營已成為廣東物業(yè)管理行業(yè)的共識，服務精品意識不斷強化，注重管理內功的自我訓練，培養(yǎng)企業(yè)的長期核心競爭力。有個例子可見一斑，2008年6月底，謝家瑾會長對深圳長城、中航、萬科、招商局四家品牌物業(yè)服務企業(yè)進行調研，對于這些品牌企業(yè)的戰(zhàn)略研究、戰(zhàn)略定位、戰(zhàn)略規(guī)劃和戰(zhàn)略實施印象深刻，欣然行文《始于戰(zhàn)略、行于管理、成于品質》，對于廣東物業(yè)管理的品牌建設給予充分肯定。
物業(yè)消費市場日趨成熟，物業(yè)服務成為創(chuàng)富手段
大型物業(yè)服務企業(yè)的出現和管理水平的提升，尤其是服務理念的更新和服務素質的改善，已經基本改變了全社會對物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)管理的的偏見。業(yè)戶越來越傾向于站在消費者的立場上，將物業(yè)管理中的糾紛和沖突視作正常的消費事件，而把物業(yè)服務公司之間的糾紛視作企業(yè)主體之間的正常經營行為。
值得強調的是，物業(yè)管理服務對于物業(yè)的保值增值效應日益顯現，物業(yè)服務成為創(chuàng)富手段。以廣州的天河北為例，作為廣州最早的“豪宅”區(qū)域之一，該區(qū)域一直是高尚住宅區(qū)的代名詞。但是，近年來私家車迅速普及，使得該區(qū)域的物業(yè)配套明顯滯后，嚴重影響業(yè)主生活質量，某些樓盤就是因為物業(yè)管理不到位而售價比相鄰物業(yè)低二至三成，而物業(yè)服務對于新住宅銷售的影響也越來越大。
此外，消費心理日趨成熟，“質價相符”的消費理念已被普遍接受。將于2010年4月1日實施的《廣東省物業(yè)服務收費管理辦法》，擴大了市場調節(jié)價的適用范圍，就是一個最好的例證。簡言之，物業(yè)服務深入人心，已成為居民日常生活的“消費必需品”，這可以說是廣東物業(yè)管理發(fā)展二十多年來最重要的成果之一，也是廣東的物業(yè)管理迅速發(fā)展的最重要因素之一。
另外一點，廣東媒體資訊發(fā)達，而且政府、行業(yè)協會和企業(yè)也日益重視這一平臺的利用和公共關系管理，并通過這個平臺與業(yè)主進行了良好的互動溝通。從主流來看，媒體對于物業(yè)服務消費觀念的普及功不可沒。
人才梯隊建設提供有力支撐，管理研究受到各方重視
一個行業(yè)的高速健康發(fā)展，離不開大批量、多層次、高素質的人才，廣東的物業(yè)管理發(fā)展更是如此。廣東不僅在人才總量上遠超其他省區(qū)（見本文開頭的數據引用），而且人才結構也極具競爭力，這得益于人才培養(yǎng)體系的建立。
廣東的多所大專院校都開設物業(yè)管理專業(yè)，以省市區(qū)三級協會和其他行業(yè)組織為主體的在崗培訓和繼續(xù)教育也不斷豐富培訓內容，尤其是近年來深圳開發(fā)的項目經理課程、廣州開展的管理人員專題培訓等，以內容切合實際、形式生動、效果顯著而受到企業(yè)和從業(yè)人員的歡迎，從業(yè)資格、管理資格、專題培訓、高端培訓、企業(yè)診斷咨詢等多層次培訓體系已經成型，而高水平的物業(yè)管理培訓師隊伍也得以建立并不斷擴大，以“產、學、研結合”為特點的物業(yè)管理專題研究也得到重視和加強。
企業(yè)也意識到培訓對于提升業(yè)績的關鍵作用，近年來參與熱情高漲，“培訓成本高，不培訓成本更高”的觀念被廣泛接受。尤其值得一提的是，民營物業(yè)管理培訓機構的出現，預示著市場對整個培訓市場的巨大潛力看好。
從整體來看，廣東的物業(yè)管理行業(yè)已經步入人才使用與培養(yǎng)的良性軌道——在承擔擴大就業(yè)任務的同時，不斷吸引多層次的人才進入；而人才資源的豐富供給，又推動行業(yè)不斷做強做大，提供更多就業(yè)機會。
與此相應的，是兩個方面的顯著變化：一是高校畢業(yè)生就業(yè)意向逐步向物業(yè)服務企業(yè)傾斜。就筆者所在的企業(yè)為例，過去3年來分別從中山大學、華南理工大學、暨南大學等一線高校招聘過本科和碩士畢業(yè)生。二是企業(yè)，尤其是一線企業(yè)，已把工作重心從一線作業(yè)管理轉移到人才隊伍建設上。最典型的例子之一是，廣州珠江物業(yè)酒店于2005年在《中國物業(yè)管理》第6期刊登一則廣告，主題為“珠江管理，成功揭秘，碩士精英，叱咤風云”，12位碩士組成的管理團隊集體亮相，極具沖擊力。中物協謝家瑾會長專門撰文《企業(yè)的成功源于一支高素質職業(yè)經理人團隊》作卷首語，對其人才建設給予充分肯定。
綜上所述，廣東物業(yè)管理的今天得益于自身優(yōu)勢的合理利用、制度化建設的保障、消費市場的培育、企業(yè)經營的創(chuàng)新、人才梯隊的建設。未來的物業(yè)管理將是管理、人才、品牌、服務和制度的綜合競爭，任何想要取得或者保持這種領先優(yōu)勢的省份或地區(qū)，都需要更多的努力和創(chuàng)新。