最高人民法院近期公布了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]7號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“區(qū)分所有權(quán)解釋”）和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]8號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“物業(yè)服務(wù)解釋”），兩個(gè)司法解釋的施行，將有利于指導(dǎo)建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件和物業(yè)服務(wù)糾紛案件的裁判活動(dòng)，規(guī)范業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為，保護(hù)各方當(dāng)事人的合法權(quán)益。在《物權(quán)法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”和兩個(gè)司法解釋的制定過程中，筆者有幸代表中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)參加了修改論證工作。特別是去年應(yīng)最高人民法院之邀，中物協(xié)就兩個(gè)司法解釋草案三次提交了修改意見的報(bào)告，相關(guān)意見得到最高院的高度重視和充分采納。筆者撰寫本文，力圖在客觀評(píng)價(jià)和準(zhǔn)確理解兩個(gè)司法解釋的基礎(chǔ)上，與業(yè)界共同探討物業(yè)管理行業(yè)的應(yīng)對(duì)之策。
一、 客觀評(píng)價(jià)：兼收并蓄，務(wù)實(shí)求真
早在《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施前后，上海、北京等地的高級(jí)人民法院就出臺(tái)了指導(dǎo)當(dāng)?shù)鼗鶎尤嗣穹ㄔ簩徖砦飿I(yè)管理糾紛的審判意見，最高人民法院也早在2003年就著手進(jìn)行審理物業(yè)管理糾紛案件司法解釋的起草工作，但由于種種原因一直未能完成。2007年《物權(quán)法》的出臺(tái)，為重新審視物業(yè)管理活動(dòng)提供了嶄新的視角，從建筑物區(qū)分所有權(quán)與物業(yè)管理之間有機(jī)聯(lián)系出發(fā)，最高院于2008年初起草了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)及物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，征求各方意見后，最高院敏銳地意識(shí)到這兩類糾紛在共性基礎(chǔ)上的個(gè)性差異，決定對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件和物業(yè)服務(wù)糾紛案件分別制定司法解釋，又經(jīng)過廣泛征求全民意見和認(rèn)真修改完善，最終兩個(gè)司法解釋得以出臺(tái)?；仡櫿麄€(gè)立法軌跡，前后歷時(shí)六載時(shí)光，從中不難看出司法解釋機(jī)關(guān)在法治環(huán)境迅速變遷時(shí)代背景下的審慎和嚴(yán)謹(jǐn)。
馬克思曾經(jīng)說過：“法的關(guān)系正像國(guó)家的形式一樣，既不能從它們本身來理解，也不能從所謂人類精神的一般發(fā)展來理解，相反，它們根源于物質(zhì)的生活關(guān)系····”為了理解建筑物區(qū)分所有權(quán)以及物業(yè)服務(wù)的法律關(guān)系，司法解釋的制定者致力于從相關(guān)物質(zhì)的生活關(guān)系上尋根溯源，基本做法是深入開展調(diào)查研究，廣泛聽取來自各方的意見和建議，通過綜合運(yùn)用開門立法、民主立法、專家立法等多種形式，真正達(dá)到兼聽則明，集思廣益、博采眾長(zhǎng)的立法效果。中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)參與立法解釋的制定過程就是最好的例證，在不到半年的時(shí)間里，最高院三次就司法解釋稿征求中物協(xié)的意見。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，在中物協(xié)三份書面報(bào)告中有22條具體修改意見得到全部或部分采納。
其中，我們建議增加的解釋內(nèi)容得到采納的主要有： 1.專有部分和共有部分的界定；2.業(yè)主共有車位的界定； 3.專有部分面積和建筑物總面積，業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)的認(rèn)定；4.明確業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)違反法定程序做出決定的訴權(quán)；5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的請(qǐng)求權(quán)；6.業(yè)主“不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)”規(guī)定的明確細(xì)化。
我們建議刪除的解釋內(nèi)容得到采納的主要有： 1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主專有部分維修養(yǎng)護(hù)的責(zé)任； 2.關(guān)于供電、供水、供氣、供熱等管線屬于公用設(shè)施的界定；3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合理限度范圍內(nèi)承擔(dān)安全保障義務(wù)。
我們建議修改的解釋內(nèi)容得到采納主要有：1.在多個(gè)條款中要求增加“管理規(guī)約”作為判斷相關(guān)行為合法性的依據(jù)；2.不支持單個(gè)業(yè)主以非合同當(dāng)事人為由對(duì)物業(yè)服務(wù)合同提出抗辯；3.明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房、退還預(yù)售物業(yè)服務(wù)費(fèi)和業(yè)主支付拖欠物業(yè)費(fèi)的義務(wù)；4.建議不將“經(jīng)多次維修、養(yǎng)護(hù)和維護(hù)后仍不能達(dá)到物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)”作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約事項(xiàng)。
能以如此開放的姿態(tài)去聽取中物協(xié)的意見，最高院對(duì)地方各級(jí)法院、相關(guān)行政機(jī)關(guān)以及社會(huì)各界意見的重視程度可想而知。對(duì)比最初草案和正式條文，推敲司法解釋的具體條款，雖然我們承認(rèn)其中不可避免地存在一些局限性：如未明確界定市政公用部分，未涉及物權(quán)歸屬爭(zhēng)議的解決以及未賦予業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)服務(wù)糾紛中的被告身份等。但總體來說，兩個(gè)司法解釋基本做到了對(duì)相關(guān)各方合理意見的統(tǒng)籌兼顧，大多數(shù)內(nèi)容密切聯(lián)系實(shí)際并且具有可操作性，較為充分地體現(xiàn)了兼收并蓄和務(wù)實(shí)求真的立法理念。在贊譽(yù)最高院從善如流的同時(shí)，我們也為辛勤工作的點(diǎn)滴成果感到欣慰。
二、 準(zhǔn)確把握：解惑釋義、拾遺補(bǔ)缺
司法解釋是國(guó)家最高司法機(jī)關(guān)對(duì)如何適用法律規(guī)范所制定的具有法律約束力的司法規(guī)則，它不僅對(duì)各級(jí)人民法院的審判活動(dòng)以及仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁活動(dòng)起到具體的指導(dǎo)作用，而且對(duì)當(dāng)事人的相關(guān)法律活動(dòng)具有規(guī)范和引導(dǎo)的功能。最高院兩個(gè)司法解釋出臺(tái)以后，如何正確理解規(guī)定里面的真實(shí)內(nèi)涵，準(zhǔn)確把握條文背后的精神實(shí)質(zhì)，從而最大限度維護(hù)自身權(quán)益，防控法律風(fēng)險(xiǎn)，是擺在每個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)面前一個(gè)不可回避的課題。司法解釋的作用是不違背上位法的前提下相對(duì)既有法律規(guī)范，解決既有法律疑義問題，闡述規(guī)范規(guī)則的具體含義。
與既有的法律規(guī)范相比，司法解釋的作用是在不違背上位法的前提下，解決既有法律的疑難問題，闡述規(guī)則制度的具體含義，細(xì)化法律原則的內(nèi)容，修補(bǔ)原有規(guī)范的缺陷，即所謂的“解惑釋義、拾遺補(bǔ)缺”。但是，具體到最高院的兩個(gè)司法解釋，在肯定共性的同時(shí)，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到兩者的差異：首先，它們都與《物權(quán)法》相關(guān)，但“區(qū)分所有權(quán)解釋”是完全以該法第六章為基本依據(jù)制定的，而“物業(yè)服務(wù)解釋”則更多地以《合同法》和《民法通則》為依據(jù)；其次，“區(qū)分所有權(quán)解釋”主要調(diào)整業(yè)主之間，業(yè)主與建設(shè)單位之間的物權(quán)關(guān)系，而“物業(yè)服務(wù)解釋”則側(cè)重于規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間案件的合同關(guān)系；再次，區(qū)分所有權(quán)糾紛多數(shù)引起侵權(quán)之訴，而物業(yè)服務(wù)糾紛主要導(dǎo)致違約之訴。了解以上三點(diǎn)，就不難理解為何最高院針對(duì)兩類案件分別制定司法解釋，同時(shí)也有利于從不同角度判斷兩個(gè)司法解釋將給我們今后的實(shí)際工作帶來的不同影響。
準(zhǔn)確把握“區(qū)分所有權(quán)解釋”，我們應(yīng)當(dāng)注意到以下幾個(gè)特點(diǎn)：
一是強(qiáng)化定義規(guī)范的實(shí)效。解釋第一條對(duì)業(yè)主的界定不拘泥于絕對(duì)的登記主義原則，不僅將法律文書、征收決定、繼承以及合法建造的主體認(rèn)定為業(yè)主，而且明確了未取得房屋所有權(quán)證，但實(shí)際入住的房屋買受人的業(yè)主身份；第二條和第三條對(duì)專有部分和共有部分的界定，綜合運(yùn)用了列舉法、描述法和排除法，引入特定空間和天然共有部分等概念，盡可能窮盡現(xiàn)實(shí)生活的各種可能性；第八條和第九條關(guān)于“專有部分面積和建筑物總面積”以及“業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)”的認(rèn)定方法，統(tǒng)一了人們的認(rèn)識(shí)，彌補(bǔ)了原有法律的漏洞，避免實(shí)踐中因當(dāng)事人的不同理解而引起法律糾紛。
二是強(qiáng)化管理規(guī)約的地位。解釋共十九條，其中有五個(gè)條款（第四條、第七條、第十三條、第十五條和第十六條）涉及管理規(guī)約，管理規(guī)約不僅成為業(yè)主行使權(quán)利的依據(jù)，同時(shí)也是判斷業(yè)主是否侵犯他人權(quán)益的根據(jù)，管理規(guī)約作為規(guī)范業(yè)主行使區(qū)分所有建筑物共同管理權(quán)的基礎(chǔ)性契約的地位得以進(jìn)一步確立。
三是強(qiáng)化建設(shè)規(guī)劃的作用。解釋第三條認(rèn)定屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的占地，第五條認(rèn)定“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的車位、車庫(kù)的配置比例，第六條認(rèn)定物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位，均以建設(shè)規(guī)劃作為判斷依據(jù)。由此可見，建設(shè)規(guī)劃的法定性、確定性和公開性，決定了它在判斷物權(quán)歸屬和法律適用中的重要作用。
四是強(qiáng)化公共利益的保護(hù)。解釋第七條對(duì)物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項(xiàng)規(guī)定的“其他重大事項(xiàng)”進(jìn)行擴(kuò)張性解釋，直接后果是決定共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)和處分共有部分等事項(xiàng)，今后應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；第十一條和第十二條對(duì)“有利害關(guān)系的業(yè)主”的界定和認(rèn)定，在有力遏制“住改商”行為的同時(shí)，也防止適用范圍的無限制擴(kuò)大；第十四條對(duì)擅自進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的行為實(shí)行舉證責(zé)任倒置的特別規(guī)定；解釋第十五條對(duì)物權(quán)法第八十三條第二款所稱的“其他損害他人合法權(quán)益的行為”的擴(kuò)張性解釋，都是以切實(shí)保護(hù)業(yè)主的公共利益為出發(fā)點(diǎn)。
五是強(qiáng)化業(yè)主權(quán)利的行使。解釋第十二條明確規(guī)定，業(yè)主可以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的規(guī)定違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛?，?qǐng)求人民法院撤銷該決定；第十三條明確規(guī)定業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求公布、查閱應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的五方面的情況和資料，從程序上和實(shí)體上都強(qiáng)化了業(yè)主權(quán)利的行使，并保證業(yè)主在權(quán)利受到侵害時(shí)能得到有效的司法救濟(jì)。
準(zhǔn)確把握“物業(yè)服務(wù)解釋”，我們應(yīng)當(dāng)注意到以下幾個(gè)特點(diǎn)：
一是強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)。解釋第三條針對(duì)實(shí)踐中物業(yè)服務(wù)合同的約定內(nèi)容相對(duì)簡(jiǎn)單，當(dāng)事人常因物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)的現(xiàn)象，運(yùn)用合同默示條款理論，擴(kuò)充了物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)義務(wù)的范圍，除物業(yè)服務(wù)合同之外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)履行法律法規(guī)、相關(guān)行業(yè)規(guī)范、服務(wù)承諾和服務(wù)細(xì)則規(guī)定或約定的義務(wù)。
二是強(qiáng)化行政法規(guī)的效力。解釋第二條規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同無效，顯然是對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定效力的強(qiáng)化；第七條關(guān)于業(yè)主與承租人、借用人和其他使用人承擔(dān)交納物業(yè)費(fèi)的連帶責(zé)任的規(guī)定，同樣是對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條第一款的肯定；第三條將法律法規(guī)的規(guī)定認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的應(yīng)盡義務(wù)，同樣強(qiáng)化了行政法規(guī)在民事審判中的適用法地位。
三是強(qiáng)化訴訟主體的限制。解釋第一條在明確前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主的約束力的同時(shí)，規(guī)定業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由抗辯的，人民法院不予支持，防止了訴權(quán)的濫用和司法資源的浪費(fèi)；第八條在賦予業(yè)主委員會(huì)解除合同請(qǐng)求權(quán)的同時(shí)，規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提出物業(yè)費(fèi)主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利，這實(shí)際上否定了業(yè)主委員會(huì)民事訴訟的被告身份。
四是強(qiáng)化了合同主體的責(zé)任。解釋第五條規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)收費(fèi)的責(zé)任，第九條規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還預(yù)收物業(yè)費(fèi)的責(zé)任；第十條規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出和移交責(zé)任；第四條規(guī)定了業(yè)主實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)和管理行為的責(zé)任；第六條和第七條規(guī)定了業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的責(zé)任。相關(guān)規(guī)定在體現(xiàn)平等、自愿、公平和誠(chéng)信的合同法原則的基礎(chǔ)上，通過強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主雙方的法律責(zé)任，有利于物業(yè)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
三、 從容應(yīng)對(duì)：明理守法、惟精惟專
最高院兩個(gè)司法解釋的出臺(tái)和實(shí)施，是繼《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》之后，物業(yè)管理法律環(huán)境的進(jìn)一步優(yōu)化和完善。作為社會(huì)關(guān)系的調(diào)整器，法律除了一視同仁的平等性，還具有與生俱來的雙重性，最高院的兩個(gè)司法解釋對(duì)我們也同樣如此。在法律這把雙刃劍面前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有明理守法、惟精惟專，才能做到從容應(yīng)對(duì)，游刃有余。
（一）明確自身定位。如果說《物權(quán)法》為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了調(diào)整自身定位的良機(jī)的話，那么兩個(gè)司法解釋則為這一調(diào)整指明了方向?！皡^(qū)分所有權(quán)解釋”告訴我們，業(yè)主是共同管理權(quán)的行使者，物業(yè)管理是建筑物管理的一種形式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)并非建筑物區(qū)分所有權(quán)的主體，參與建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛缺乏法理基礎(chǔ)；“物業(yè)服務(wù)解釋”則再次強(qiáng)調(diào)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間是平等的合同主體，是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系，物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間法律關(guān)系的唯一紐帶，是確立物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身法律地位的契約基礎(chǔ)。
（二）認(rèn)清權(quán)利邊界。“區(qū)分所有權(quán)解釋”進(jìn)一步明確了專有部分和共有部分的界限、車位車庫(kù)的歸屬、“住改商”的條件、業(yè)主和業(yè)主團(tuán)體的權(quán)利、共有部分的經(jīng)營(yíng)權(quán)和損害物權(quán)的禁止性行為，上述相關(guān)規(guī)定都有助于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，認(rèn)清不同主體之間的權(quán)利邊界，避免越權(quán)和侵權(quán)行為的發(fā)生。實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要準(zhǔn)確認(rèn)清權(quán)利邊界，還應(yīng)當(dāng)在承接管理項(xiàng)目之前，事先查明相關(guān)建筑規(guī)劃和管理規(guī)約的內(nèi)容，在進(jìn)行共有部分的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)中嚴(yán)格遵守規(guī)定程序，如實(shí)公布成本支出，謹(jǐn)慎介入業(yè)主之間的、業(yè)主與業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)之間的區(qū)分所有權(quán)糾紛，尊重業(yè)主權(quán)益，規(guī)避侵權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）加強(qiáng)合同管理。物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動(dòng)中最重要的法律文件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在了解合同基本原理的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)深入認(rèn)識(shí)物業(yè)服務(wù)合同的法律依據(jù)、法律性質(zhì)、法律特征。在簽約過程中，應(yīng)注意管理規(guī)約、投標(biāo)文件和物業(yè)服務(wù)合同的關(guān)聯(lián)性和一致性，仔細(xì)推敲服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用和權(quán)利義務(wù)等實(shí)質(zhì)條款。同時(shí)，避免合同中出現(xiàn)免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任，加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任，排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的無效條款，認(rèn)真制定服務(wù)細(xì)則和管理規(guī)章。在履約過程中，嚴(yán)格遵守法律法規(guī)的規(guī)定和相關(guān)行業(yè)規(guī)范規(guī)定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，謹(jǐn)慎作出不切實(shí)際的服務(wù)承諾，嚴(yán)禁擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或重復(fù)收費(fèi)的違規(guī)行為。
（四）依法維護(hù)權(quán)利。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮法律的維權(quán)功能，對(duì)于業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律法規(guī)、管理規(guī)約，以及實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)“物業(yè)服務(wù)解釋”第四條規(guī)定，請(qǐng)求人民法院追究有關(guān)業(yè)主的法律責(zé)任；對(duì)于無正當(dāng)理由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)書面催繳后仍未見效的，應(yīng)當(dāng)通過訴訟的方式向欠費(fèi)的業(yè)主主張權(quán)利，并根據(jù)法律規(guī)定追究物業(yè)承租人、借用人和其他使用人的連帶責(zé)任。
（五）自覺履行義務(wù)。自覺忠實(shí)地履行應(yīng)盡義務(wù)，既是企業(yè)的合同責(zé)任，也是職業(yè)道德的基本要求。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅應(yīng)當(dāng)在合同期限內(nèi)履行義務(wù)，在業(yè)主委員會(huì)依法解除前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍應(yīng)按照解釋規(guī)定，自覺退還業(yè)主已經(jīng)預(yù)收但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的服務(wù)費(fèi)，及時(shí)主動(dòng)退出物業(yè)管理區(qū)域，移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施設(shè)備，以及物業(yè)服務(wù)所需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金，以保證物業(yè)管理項(xiàng)目的順利交接，維系客戶關(guān)系的和諧穩(wěn)定，最大限度地降低企業(yè)的法律成本。