《物業(yè)管理條例釋義》（65）

.

第六十五條 違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

【釋義】本條是關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的法律責(zé)任。

《條例》第三十八條規(guī)定，物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

物業(yè)管理用房是歸業(yè)主所有，提供給物業(yè)管理企業(yè)專門用于物業(yè)管理使用的，擅自改變物業(yè)管理用房的性質(zhì)，侵犯了業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利，同時也勢必會影響到物業(yè)管理的質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)給予處罰。

1.本條所規(guī)定的違法行為是指未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途。物業(yè)管理用房歸業(yè)主所有，專門用于物業(yè)管理，如果物業(yè)管理企業(yè)確需改變物業(yè)管理用房的用途，可以向業(yè)主大會提出，經(jīng)業(yè)主大會討論同意，可以改變，這是業(yè)主行使財產(chǎn)權(quán)利的一種形式，除此之外，無論業(yè)主或者物業(yè)管理企業(yè)都不能隨意改變物業(yè)管理用房的用途。這里所說的改變物業(yè)管理用房用途，應(yīng)當(dāng)指將物業(yè)管理用房用做與物業(yè)管理元關(guān)的用途，和一般的房屋用途的改變并不一樣，物業(yè)管理企業(yè)仍然將物業(yè)管理用房用做物業(yè)管理之用，而對房屋的具體用途如以改變的，并不構(gòu)成本條所指的違法行為。

2.本條規(guī)定的法律責(zé)任:

行政機(jī)關(guān)首先應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，并給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款。按照本條規(guī)定，只要有改變用途的行為，就應(yīng)當(dāng)給予罰款。

對于物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的違法收益，本條沒有采用沒收的行政處罰，主要考慮到擅自改變物業(yè)管理用房用途在本質(zhì)上仍然是侵犯了業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)，非法收益實(shí)際上來自于業(yè)主的財產(chǎn)，因此，國家簡單的沒收，并沒有充分保護(hù)業(yè)主利益。本條規(guī)定，有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。也就是說行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將查獲的非法收益交還給業(yè)主，優(yōu)先用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余的部分，由業(yè)主大會決定其使用。

本條對違法所得收益的處理方式，實(shí)際上是規(guī)定了民事責(zé)任的承擔(dān)方式。通過規(guī)定民事責(zé)任承擔(dān)的方式，來實(shí)現(xiàn)政府對社會事務(wù)的管理，這是本條例的一個特色，反映了本條例堅持了市場取向的改革精神，處理好了政府和社會、政府管理和社會自律的關(guān)系。政府的管理可以通過直接管理、行政處罰的手段實(shí)現(xiàn)，也可以通過設(shè)定一系列科學(xué)的機(jī)制，供各社會主體自己判斷是非、分配責(zé)任實(shí)現(xiàn)。后一種管理方式顯然更適食物業(yè)管理這一領(lǐng)域的政府監(jiān)管，因為物業(yè)管理從本質(zhì)上來說，就是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的民事關(guān)系，政府的責(zé)任就是要科學(xué)的安排民事關(guān)系的產(chǎn)生、實(shí)現(xiàn)和責(zé)任追究機(jī)制，而不是直接管理本應(yīng)該由民事主體自己處分的事情。在民事關(guān)系領(lǐng)域，政府也不應(yīng)當(dāng)與民爭利，對于屬于民事主體財產(chǎn)權(quán)利部分，國家不應(yīng)當(dāng)以任何形式和借口剝奪，相反應(yīng)當(dāng)幫助權(quán)利人實(shí)現(xiàn)自己的權(quán)利。