《物業(yè)管理?xiàng)l例釋義》（61）

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第六十一條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令停止違法行為，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，儂法承擔(dān)賠償責(zé)任。

【釋義】本條是關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的法律責(zé)任。

《條例》第三十三條規(guī)定，從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。

物業(yè)管理人員的素質(zhì)決定了物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，因此，國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理的人員實(shí)行職業(yè)資格證書(shū)制度，違反職業(yè)資格證書(shū)制度的行為往往和服務(wù)水平降低、服務(wù)質(zhì)量不合格聯(lián)系在一起σ因此，國(guó)家對(duì)違反職業(yè)資格證書(shū)制度的行為設(shè)定行政處罰。

1.本條規(guī)定的違法行為是指物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)。違法行為的主體是物業(yè)管理企業(yè)，而不是未取得職業(yè)資格證書(shū)的人員本身。這是因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其聘用人員的行為負(fù)責(zé)。物業(yè)管理人員從事一定的物業(yè)管理行為一定從屬于一定的物業(yè)管理企業(yè)，因此，國(guó)家對(duì)物業(yè)管理企業(yè)設(shè)定了義務(wù)，要求其在聘用物業(yè)管理人員時(shí)，必須遵守國(guó)家有關(guān)職業(yè)資格證書(shū)制度的規(guī)定，聘用有資格的人員。

2.本條規(guī)定的法律責(zé)任分兩種:

(1)行政法律責(zé)任。首先行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其停止違法行為，即解聘相應(yīng)的人員，重新聘用有資格的人員從事物業(yè)管理。由于聘用不具有資格證書(shū)的人員的行為本身已經(jīng)構(gòu)成違法后果，因此，本條規(guī)定只要是聘請(qǐng)了未取得職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理，就應(yīng)當(dāng)處以罰款。

(2)民事法律責(zé)任。本條規(guī)定的民事法律責(zé)任，是針對(duì)給業(yè)主造成損失的情況而言的。物業(yè)管理企業(yè)聘用沒(méi)有取得職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理，屬于一種違反物業(yè)服務(wù)合同約定的行為，由此給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

民事賠償責(zé)任和行政處罰并不能互相代替，但是在侵權(quán)人財(cái)產(chǎn)不足以既承擔(dān)民事賠償責(zé)任，又接受行政處罰時(shí)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保證民事賠償責(zé)任的實(shí)現(xiàn)。